Point Immo : la finance déforme-t-elle nos villes ?

La finance déforme-t-elle nos villes ? C’est la thèse soutenue par la sociologue Marine Duros, dont on vous parle dans le dernier numéro d’Actifs. Elle dénonce les revers de la «financiarisation de l’immobilier».

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Derrière ce terme, Marine Duros décrit un ensemble « de réglementations, de dispositifs juridiques, de formes d’organisation et de normes professionnelles », bref tout un système qui aurait permis aux fonds immobiliers de prendre la main sur le développement de nos villes. Ce mouvement aurait commencé avec les assureurs qui, au début des années 80, ont reporté leurs investissements immobiliers du logement vers les immeubles de bureau. Ils ont ensuite été imités par les sociétés de gestion immobilières.

Pourquoi le bureau ? Parce que cet actif est vu comme plus sécurisant, plus rentable et surtout moins exposé médiatiquement.

D’après Marine Duros, cet afflux massif de capitaux vers l’immobilier d’entreprise est une des principales causes de la surproduction de bureaux dans certains territoires, déconnectée de leurs besoins réels. 6 millions de m² de bureaux sont encore vides en Ile-de-France, alors même que beaucoup de ménages peinent à se loger. La sociologue estime que si les fonds immobiliers ne sont pas les seuls responsables de la crise du logement, leurs stratégies d’investissement et la recherche de rentabilité y ont contribué.

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Marine Duros invite à revoir le financement de l’immobilier dans son ensemble car depuis des années, dit-elle, il viserait avant tout à rémunérer les investisseurs plutôt qu’à répondre aux besoins réels des territoires. Ses travaux, elle en a conscience, pourraient déranger la sphère financière. Ils invitent tous ses acteurs à réfléchir à leur rôle dans ce système, du gérant qui doit lever et investir des capitaux, aux petits épargnants qui souhaitent juste investir dans l’immobilier.

(1) Immobilier hors sol – Comment la finance s’empare de nos villes, Marine Duros, Raison d’agir, 2025.