Indécence, BCE et crowdfunding : les 3 actus de Céline Mahinc

C’est à la Financia Business School à Paris, où elle enseigne l’investissement immobilier, que la rédaction a rencontré Céline Mahinc, dirigeante du cabinet Eden Finances (basé à St Germain Laprade) et vice-présidente de l’Anacofi-Immo. Elle est revenue sur les trois actualités du mois qu’il ne fallait pas louper selon elle.

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La Cour de Cassation statue sur l’indécence d’un logement

La conseillère en gestion de patrimoine est d’abord revenue sur un arrêt de la Cour de Cassation rendu le 16 mai dernier. Il stipule que la décence d’un logement doit être considérée tout au long de la vie du bail et non uniquement à sa signature.

«Jusqu’à présent, on nous disait l’inverse, a souligné Céline Mahinc. La décence du logement n’était considérée qu’à la signature du bail, à son renouvellement ou au changement de locataire. Les conséquences de cet arrêt peuvent être très lourdes pour les bailleurs».

Si le sujet peut sembler technique, il concerne effectivement des millions de ménages puisque la France compte à ce jour tours un peu plus de 5 millions de passoires thermiques sur son territoire (logements présentant un diagnostic de performance énergétique compris entre G et E).

La BCE critique les banques françaises

Céline Mahinc est revenue sur deux communications de la Banque centrale européenne (BCE). Le premier, un rapport publié en mai, relevait que 40% des crédits immobiliers européens ne respectaient pas la directive européenne de 2016, «instaurée pour apporter plus de transparence et d’accompagnement pour les emprunteurs», a expliqué Céline Mahinc. Elle impose notamment aux banques de recourir à un expert immobilier indépendant pour mener une expertise du bien visé par l’emprunteur en cas de doute sur sa valeur.

«Il ne s’agit donc pas d’une obligation systématique, a appuyé la vice-présidente de l’Anacofi-Immo. La BCE ne tient pas compte de la spécificité du système français : nos banques prêtent en fonction du taux d’effort des emprunteurs et très largement à taux fixes. De plus, le texte de loi qui définissait ce qu’est un «expert immobilier» a été abrogé ».

Les banques françaises ont également répondu par l’intermédiaire de leur fédération : «La BCE généralise la situation des crédits immobiliers à l’échelle européenne sans prendre en compte les spécificités nationales des différents marchés, pourtant structurantes», a ainsi écrit la Fédération des banques françaises.

La BCE reproche également aux banques de ne pas assez prendre en compte le risque climatique dans l’octroi de crédit immobilier. «Cette obligation touche toutes les catégories d’emprunteurs, de l’acheteur d’une résidence principale à l’investisseur, a rappelé Céline Mahinc. Pour certains projets, les banques demandent déjà d’avoir de l’épargne disponible, en plus de l’apport personnel, pour mener des travaux de rénovation énergétique ». Elle a également relevé une directive adoptée par le Parlement européenne en mars 2023, qui impose aux propriétaires de passoires thermiques (logements F et G), y compris ceux habitant leurs biens, d’atteindre une meilleure note de DPE (E d’ici 2030 et D dès 2033).

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FPF rejoint France FinTech

L’association des acteurs du crowdfunding, Financement Participatif France (FPF), a rejoint France FinTech. Céline Mahinc a salué une bonne nouvelle qui donnera davantage de moyens au secteur pour faire porter sa voix.

Elle est également revenue sur les critiques qui pèsent sur certaines plateformes notamment celles spécialisées en immobilier. Confrontés au retournement des marchés et aux retards du remboursement des projets, les investisseurs ont la dent de plus en plus dure. Ils pointent du doigt des équipes commerciales à la qualité inégale et s’étonnent du financement de certains acteurs qu’ils estiment peu fiables après coups.

«Il est normal que les défauts augmentent en crowdfunding car ils augmentent sur le marché sous-jacent qu’est l’immobilier. Les business plans d’opérations lancées avant le retournement ne tiennent plus », défend Céline Mahinc. Elle invite à regarder le marché avec davantage de recul : « l est possible qu’il y ait eu des ratés sur les 1.500 projets financés. Mais au fil des années les plateformes ont grandi avec la règlementation, augmenté leur sélectivité, accentué leurs compétences et diversifié leur offre», avance-t-elle.

D’autant que les acteurs ont dû gérer, en parallèle, leurs demandes d’agréments du nouveau statut européen de Prestataire de services en financement participatif (PSFP), qui a fait un gros tri.

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