Le logement en France : une crise durable

Les statistiques sur le logement se suivent et se ressemblent, dessinant deux dynamiques contrastées entre les marchés de l’ancien et du neuf. Le marché de l’ancien confirme mois après mois une reprise affirmée, bien que lente voire ralentie par les tensions et incertitudes budgétaires, économiques et financières. Le marché du neuf demeure déprimé dans une perspective historique, tiré vers le bas par plusieurs facteurs d’origines diverses. Ce découplage revêt-il un caractère durable, à la croisée de mutations sociétales, environnementales et démographiques ?

La lente reprise du marché de l’immobilier ancien

Le creux des transactions de logements est derrière nous. Après le niveau plancher atteint il y a un an, les ventes de logements ont repris et se situent désormais 9% au-dessus de ce creux. Si les corrections à la baisse des prix des logements ont gagné tous les marchés entre 2021 et 2024, des plus tendus aux moins attractifs, la mesure moyenne des prix indique un retournement à la hausse en ce début d’année 2025.

Le principal facteur de cette reprise correspond au rétablissement du pouvoir d’achat immobilier des Français entre hausse des revenus et baisse du coût immobilier. Une autre illustration de cette reprise est offerte par le marché du crédit à l’habitat. Principalement dédiée au marché de l’ancien, la production de nouveaux crédits connait une forte dynamique sur la première moitié de l’année (+46% sur un an) qui s’explique aussi par le niveau plancher atteint sur la première moitié de l’année 2024.

Sur les derniers mois, le rétablissement affiche toutefois une moindre dynamique, en lien avec les développements récents en termes de taux d’intérêt des prêts à l’habitat. En effet, la baisse est désormais limitée par un taux d’intérêt souverain qui lui est supérieur. La politique monétaire de la BCE, centrée sur la partie courte de la courbe des taux, n’a finalement que peu d’effets sur les taux de long terme. Le contexte toujours incertain, voire anxiogène, est également défavorable aux projets au long cours, comme le signale la volatilité des intentions d’achat exprimées par les Français.

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Le marché de l’immobilier neuf resterait déprimé

L’activité immobilière dans le secteur du neuf connaît une situation toujours critique, étroitement liée à des conditions de construction des logements inscrites dans un cycle long et détérioré par des circonstances défavorables depuis 2020, et plus encore depuis 2022 avec l’ajout de fortes contraintes dans la chaîne de production.

Ces difficultés sont parfaitement illustrées par les niveaux de construction. Bien qu’en légère croissance depuis la fin 2024, les mises en chantier et autorisations de construire demeurent à des niveaux particulièrement bas. Tous les segments de marché sont concernés, tant la production de logements destinés à l’accession que ceux dédiés à la location.

L’élargissement à compter d’avril 2025 du dispositif de prêt à taux zéro à l’ensemble du territoire national et à tous les types de logement neufs, collectifs comme individuels, stimulera le marché. Il pourrait redonner un peu de souffle, à la fois à la promotion immobilière et au secteur de la maison individuelle. Pour autant, l’estimation donnée par le gouvernement de 22.000 PTZ additionnels sur l’année semble, à date, particulièrement optimiste.

Dans les mois à venir, la crise politique couplée à la tenue des élections municipales en mars 2026 sont des facteurs qui devraient reporter une inflexion plus nette du marché. Les perspectives restent ainsi encore moroses.

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Et dans les années à venir, que pourrait-on attendre ?

Nous l’avons vu, un marché de l’ancien avec une reprise qui pourrait s’essouffler, un marché du neuf qui reprend légèrement mais reste à des niveaux historiquement bas, et dans le futur, qu’attendre ? Les défis sont nombreux. Trois d’entre eux − les «3 D» − auront un impact significatif sur le marché de l’immobilier.

1- A court terme, le déficit public (ou dette publique). A un niveau qui range l’économie française parmi les dernières de la zone euro, il signale un mouvement qui s’intensifiera dans les années à venir. Le dispositif Pinel n’est plus. La fiscalité relative à la LMNP (location meublée non professionnelle) a été durcie. La taxe foncière progresse. Le dispositif MaPrimeRenov’ a été suspendu. L’élargissement du PTZ a été obtenu au forceps. L’IFI (impôt sur la fortune immobilière), par des valeurs du patrimoine inchangées, est un impôt qui s’alourdit chaque année. Dans le même temps, les loyers font l’objet d’encadrement. Le taux de rendement de l’actif immobilier est ainsi rogné des deux côtés, avec un coût d’acquisition accru (moins d’aides publiques, taux d’intérêt plus élevé) et des revenus diminués (hausse de la fiscalité, plafonnement des loyers). Ajoutons aussi que les changements répétés de la fiscalité, et également de la réglementation, alimentent une instabilité propre à nuire aux projets qui s’inscrivent dans le temps long.

2- A court-moyen terme, le développement durable (ou dérèglement climatique). Des logements interdits à la location, une consommation de capital fixe qui accélère, des restrictions de construction sur le territoire pour limiter l’artificialisation des sols, des constructions plus onéreuses pour s’adapter au dérèglement climatique (étude de sols, logements bas carbone, pouvant faire face aux risques climatiques…). Ici encore, cette crise, à l’influence déjà présente, aura un impact grandissant. Et l’horizon de l’urgence se raccourcit, car même les prévisions les plus pessimistes sur le coût du dérèglement climatique sont contredites lorsque, des années plus tard, on les confronte à la réalité…

3- A moyen-long terme, la démographie. Nous savions que nous étions dans des économies vieillissantes. Nous apprenons plus récemment que ce vieillissement connait une nette accélération, en France, au Royaume-Uni et aux Etats-Unis notamment. Le taux de natalité enregistre ainsi une chute sans précédent. Une population qui diminue est mécaniquement une population qui nécessitera moins de logements, toutes choses égales par ailleurs. Les expériences d’économies «en avance» sur cette transition démographique (Japon, Allemagne, Italie) sont autant d’illustrations de l’impact de cette transition sur le marché immobilier.

Ainsi, les mutations auxquelles nos économies font face vont presque toutes affecter le marché immobilier. Quid alors du rêve des Français d’accéder à la propriété ? Pour le rendre encore possible à la population la plus large, les réalités d’aujourd’hui et de demain appellent à rechercher ou à développer de nouvelles offres ou formes d’accession à la propriété.