L’hémorragie des SCPI continue

Ils étaient attendus de pied ferme. Les sociétés de gestion immobilière ont commencé à publier les bulletins trimestriels (BT) de leurs SCPI. L’exercice est habituel, mais revêt une toute autre dimension cette année. Il s’inscrit dans le contexte du très fort retournement des marchés immobiliers qui a engendré une importante crise de liquidité pour beaucoup d’acteurs.

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Si les véhicules historiques - les plus gros, souvent issus de réseaux bancaires – ont été les premiers concernés, les difficultés se sont très vite propagées à l’ensemble du marché. Au point de faire fuir les investisseurs, les gros porteurs en tête, comme en témoigne la collecte en berne de l’année dernière (5,66 milliards d’euros, en repli de 44,4% par rapport à 2022).

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L’illiquidité continue de progresser

Dans son propre bilan du marché, l’Aspim relève une collecte nette de 765 millions d’euros au premier trimestre 2024 (1,1 milliard d’euros brut). «Le volume des ordres de rachat a fortement diminué d’un trimestre sur l’autre, passant de 1,3 milliard d’euros au dernier trimestre 2023 à 625 millions d’euros au premier trimestre 2024», écrit l’association. Certes. Mais la collecte nette est bien en plongeon de près de 70% par rapport aux 2,4 milliards d’euros du T1 2023. Or, au regard des six dernières années, le premier trimestre est souvent un des deux plus dynamiques (voir ci-dessous).

Evolution de la collecte nette des SCPI par trimestres

Sur les 625 millions d’euros de demandes de retraits, seuls 326 millions ont été compensés. 2,4 milliards d’euros de parts sont toujours en attente d’être servies (soit 2,7% de la capitalisation totale du marché). Cet indicateur est en hausse également : fin d’année dernière, l’Aspim recensait 2,1 milliards d’euros de parts en stock (soit 2,3% de la capitalisation).

L’association décrit une situation très «contrastée» : sur 218 SCPI recensées, 96 avaient des parts en attente de rachat à la fin du premier trimestre contre 122 qui n’en présentaient aucune.

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Les investisseurs continuent donc de se presser aux portes de sortie des SCPI. Les bulletins du premier trimestre relèvent une progression de l’illiquidité. Entre janvier et mars, huit des 16 premières SCPI analysées par la rédaction ne présentaient aucune part en attente de retrait à fin mars (Transitions Europe, Altixia Cadence XII, Altixia Commerces, Iroko Zen, Remake Live et les trois de Corum).

Sur les autres, seule Pfo de Perial AM a réussi à légèrement alléger son stock de parts en attente de retrait (près de 37.000 à fin 2023 contre un peu plus de 31.300 à fin mars). Pour les autres, le supplice chinois continue. Toutes ont vu leur nombre de parts en attente d’être servies augmenter entre décembre 2023 et fin mars 2024 (voir ci-dessous). La hausse est notamment forte pour Pfo2 de Perial AM (961.356 parts ; +33%), Efimmo de Sofidy (357.284 parts ; +46%) et surtout Sofipierre (843 parts ; +93%).

Les bulletins du premier trimestre confirment également la «prime à la jeunesse» dont bénéficient les petites SCPI, lancées il y a peu. C’est le cas notamment d’Iroko Zen, qui a collecté 74,5 millions d’euros collectés au premier trimestre. Suivent d’autres noms récents sur le marché, tels que Transitions Europe d’Arkéa REIM (65 millions d’euros), Remake Live de Remake AM (46 millions d’euros) et Altixia Cadence XII (8,3 millions d’euros), aux côté de la plus ancienne Corum Origin, lancée en 2012 et qui a attiré près de 70 millions d’euros de capitaux nets.

Graphique mis à jour au fil de l’analyse des bulletins trimestriels.

Le marché attend encore les publications de grosses maisons, telles qu’Amundi Immobilier (pour Genepierre, Rivoli Avenir Patrimoine et Edissimo) et Primonial REIM (pour Primopierre, Patrimmo Commerce et Primmovie).

Hausse de la distribution, baisse des prix de parts

Campées sur des fondamentaux solides, les SCPI sont parvenues à améliorer leur taux de distribution en ce premier trimestre (1,13% contre 1,06% au T1 2023). «42 % des SCPI du marché ont maintenu le même niveau de distribution qu’au premier trimestre 2023», 29% l’ont augmenté et tout autant l’ont diminué, indique l’Aspim.

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La correction des valeurs de souscription n’est pas terminée. Au premier trimestre, le marché les a encore abaissé de 1,8% en moyenne pondérée de la capitalisation. Cela fait suite à la baisse de 4,9% de l’année dernière et de la série d’annonces qui s’est enchaînée depuis l’été dernier.

Cela concernait notamment Accimmo Pierre de BNP Paribas REIM, mais également AEW Patrimoine qui a de nouveau corrigé le prix de parts de ses SCPI Lafitte Pierre, Fructiregions et Immo Evolutif. La première commence à défrayer la chronique, elle qui a déjà baissé par deux fois (-8,44 % en avril dernier, puis -9.71 % en octobre, soit -17,3% au total). La chute est cette fois beaucoup plus douce (-1,34%), faisant glisser son prix de souscription de 372 euros à 367 euros (et son prix de retrait de 367 à 330 euros).

Une deuxième baisse est également constatée pour Fructiregions Europe. La petite SCPI (328 millions d’euros de capitalisation à fin 2023) voit le prix de sa part baisser de près de 17%, pour passer de 210 euros à 175 euros. Quant à son prix de retrait, il dégringole de 175 à 157 euros.

Malgré ces corrections, les prix de parts de Fructiregions Europe et Laffitte pierre se situent toutes deux au bord du tunnel réglementaire de +/-10% d’écart avec la valeur de reconstitution (voir ci-dessus).

Contacté, le dirigeant de la société, Antoine Barbier, a indiqué avoir gelé la commercialisation de ses trois SCPI de bureaux depuis novembre dernier. «Les souscriptions et retraits sont toujours possibles, mais nous portons nos efforts commerciaux sur nos SCPI de commerces et de santé », a-t-il indiqué, précisant avoir fait ce choix pour «prendre le temps d’analyser l’évolution du marché».

Chiffres clés T1 2024
Collecte nette : 765 millions d’euros (-70% VS T1 2023)
Retraits : 625 millions d’euros
2,4 milliards d’euros de parts en attente de retrait (VS 2,1 milliards fin 2023)
Baisse moyenne des prix de parts (pondérée de la capitalisation) : -1,8%