L’UFF et Legal & General visent les actifs tangibles

Si chacun peut avoir sa propre définition des «actifs tangibles», ce thème restera quoi qu’il en soit bien présent dans la campagne 2014 des produits donnant droit à une réduction d’ISF. Ainsi, Extend AM, une société de gestion spécialisée sur cette classe d’actifs et créée par Jean-Marc Palhon, l’ancien fondateur et dirigeant d’OTC AM, gère actuellement UFF Capital France, un mandat de gestion commercialisé par l’UFF, et Patrimoine & Hôtels n°4, un fonds d’investissement de proximité (FIP) distribué par Legal & General. A noter qu’à côté de ses solutions ISF, Legal & General propose également Stratégie Hôtels, un FPCI (ex-FCPR) lui aussi géré par Extend.

Valeur et rendement.

Quelle que soit l’enveloppe concernée, le gestionnaire se concentre sur les actifs recelant une forte valeur financière intrinsèque et dont l’exploitation commerciale procure un rendement stable. Cela comprend, par exemple, les hôtels, les fonds de commerce de chaînes de distribution spécialisées, ou encore les conteneurs. La société reste donc aujourd’hui à l’écart de biens physiques parfois assimilés aux actifs tangibles comme le vin ou l’or. «Les actifs tangibles dont il est fait une exploitation commerciale ont tendance à présenter une volatilité bien inférieure à celle des actifs traditionnels. Non seulement leur valeur intrinsèque les préserve des baisses trop fortes, mais le rendement issu de leur exploitation commerciale rend plus visible l’évolution de leur valeur liquidative», explique Jean-Marc Palhon.

Fonds purs sur les hôtels.

Le FIP et le FPCI proposés par Extend fonctionnent sur un même principe. Seule l’enveloppe –et donc la fiscalité– diffèrent. Ils restent tous deux totalement dédiés au secteur de l’hôtellerie en France. Ainsi, le gérant investira aux côtés de groupes hôteliers indépendants désireux de se développer et, avec un effet de levier d’environ 50% (par l’intermédiaire d’un prêt bancaire), dans un peu plus d’une dizaine de petites et moyennes entreprises (PME) de l’industrie hôtelière. En pratique, le gestionnaire prend la majorité du capital de ces PME, qui sont des sociétés d’exploitation (existantes ou crées pour l’occasion), détentrices du fonds de commerce et, le cas échéant, des murs des hôtels. Le gérant privilégiera des hôtels en centre ville de grandes agglomérations, majoritairement trois ou quatre étoiles et ayant parfois besoin d’être rafraîchis pour passer aux normes internationales.

Pendant la durée de placement (soit environ six ans), le rendement servira principalement à rembourser l’emprunt contracté auprès de la banque. A l’échéance, le gestionnaire cédera son investissement, si possible avec une plus-value si des travaux ont permis à l’hôtel de monter en gamme, en priorité au groupe avec lequel il a co-investi. Jean-Marc Palhon reste très confiant sur les modalités de sortie de ses investissements. «Il y a aujourd’hui une très forte demande sur ce marché. Les investisseurs financiers, notamment étrangers, sont très demandeurs de ce type de biens. Ensuite, des groupes hôteliers indépendants –ceux-là même qui nous accompagnent dans ces opération– veulent se développer et acquérir de nouveaux fonds de commerce. Enfin, nous constatons aujourd’hui beaucoup de demandes issues de familles qui acquièrent des hôtels dans le cadre de leur gestion patrimoniale.» Sur ce type d’investissement, le gestionnaire attend un taux de rentabilité annualisé compris entre 6% et 10%, selon l’enveloppe choisie.

Ou solutions plus larges.

Extend intervient aussi, dans le cadre du mandat de gestion UFF Capital France, commercialisé par l’UFF, sur un univers d’investissement plus large. Toujours investi sur des PME détentrices d’actifs tangibles, le mandat s’intéressera à plusieurs secteurs d’activités dont le tourisme, mais aussi la distribution spécialisée, le luxe, ou encore la gastronomie.

«Nous investirons, par exemple, dans des petites sociétés de luxe qui veulent se développer hors de nos frontières, explique Jean-Marc Palhon. Nous pouvons, dans ce cas, acquérir à leurs côtés et à l’aide d’un effet de levier procuré par les banques, des fonds de commerce à l’étranger. Au bout de six ans, nous pouvons rétrocéder ce fonds de commerce aux sociétés –ou leurs partenaires actionnaires– qui, grâce à ce montage, peuvent se développer plus rapidement qu’elles ne l’auraient fait autrement.»