«Sur les marchés immobiliers, une fenêtre stratégique s’ouvre pour des acteurs indépendants et agiles comme Mata Capital»

Mata Capital a été créée il y a dix ans et compte désormais plus de 2,2 milliards d’euros d’actifs sous gestion. Quel avantage vous offre votre statut d’acteur indépendant de l’investissement immobilier ?

Jean-Baptiste Pracca : Nous bénéficions d’un avantage essentiel : notre horizon d’investissement à très long terme. Il nous permet en effet de nous positionner sur des opérations à contre-cycle, de prendre des risques que d’autres intervenants ne peuvent prendre. Nous fondons notre ADN de création de valeur sur cette stratégie d’investissement entrepreneuriale opportuniste. Elle nous distingue de l’essentiel des gérants immobiliers. Nous avons un intérêt particulier pour les opérations de restructuration complexes, qui nous permettent de viser des TRI plus élevés, de 7-8 % à 15 %. En outre, la remise aux normes de bâtiments obsolètes implique une amélioration très sensible de leur performance énergétique. Création de valeur et démarche ESG vont de pair.

Comment a évolué le profil de votre clientèle d’investisseurs ?

J.-B. P. : Notre clientèle institutionnelle reste majoritaire, puisqu’elle compte pour 60 % de nos encours. Nous avons en effet déployé cette approche en premier lieu pour le compte d’investisseurs institutionnels et de grandes familles françaises, puis forts de nos bons résultats, de notre bonne image, nous nous sommes ouverts à une clientèle privée à travers des réseaux partenaires depuis 2021. En conséquence de ce track record solide, notre dynamique de collecte est restée soutenue, ce qui nous assure une trajectoire de croissance saine pour les années à venir.

Vous êtes personnellement présent sur les marchés immobiliers depuis une vingtaine d’années. Quel regard portez-vous sur l’évolution de la conjoncture sur ces marchés au cours des dernières années ?

J.-B. P. : Nous avons objectivement vécu une crise majeure, mais le nouveau cycle semble enfin s’amorcer. Sur les marchés immobiliers, nous avions connu une crise dans les années 90 avec une chute des valorisations de l’ordre de 40 %, puis une crise de bien moindre ampleur, avec un recul d’environ 15 %, en 2011-2012, dans le sillage de la crise financière. Le cycle haussier qui a suivi s’est interrompu en 2022. Les chocs conjugués de la hausse des taux et de la guerre en Ukraine ont provoqué un éclatement de la bulle et une baisse des valorisations comparable à celle des années 90, couplés à une véritable crise de liquidité. Avec l’atteinte d’un point bas en termes de valorisations, 2025 confirme la reprise du marché immobilier. Nous nous attendons à un rebond des volumes de transactions en France en 2026. Nous l’observons déjà au Royaume-Uni et en Allemagne. Quoi qu’il en soit, il faudra rester vigilant et très sélectif. Notre industrie entre dans une nouvelle phase, marquée par plus de complexité, mais aussi plus d’opportunités. Cette correction ouvre une fenêtre stratégique pour des acteurs indépendants, sélectifs et agiles comme Mata Capital.

Dans ce contexte, quels sont les thèmes d’investissement à privilégier ?

J.-B. P. : Nous assistons à une recomposition des dynamiques des classes d’actifs sur les marchés immobiliers. Historiquement, les bureaux représentaient 60 % des volumes, contre désormais plutôt 40 %. Sur ce segment, nous anticipons encore des déconvenues, car la tendance qui l’affecte est structurelle et la sur-offre sur des secteurs où la demande s’est écroulée va persister. Pour notre part, au cours des dernières années, nous avons conservé un bon équilibre dans la gestion de nos portefeuilles et les bureaux ne pèsent que 20 % de nos encours. Nous nous positionnons exclusivement sur des immeubles de bureaux centraux offrant un bon potentiel de restructuration. Dans une logique de diversification rendement-risque, nous privilégions aussi les investissements sur le commerce, le résidentiel et l’hôtellerie qui offrent encore de belles perspectives de création de valeur.

Sur ces différents segments des marchés immobiliers, quelles sont concrètement les principales opérations réalisées par Mata Capital ?

J.-B. P. : Nous apprécions les « retail parks », qui abritent des commerces et des PME en périphérie des grandes villes. Nous avons aussi acquis, en 2023, les murs et l’exploitation de l’enseigne Marques Avenue, afin d’opérer son repositionnement. Dans l’univers de l’hôtellerie, depuis 2018, nous avons progressivement acquis les murs ainsi que les fonds de commerce de 45 hôtels en France. Nous poursuivons notre développement dans ce domaine et accompagnons, par exemple, un entrepreneur pour la création d’hôtels « lifestyle » en Europe. Par ailleurs, nous allons bientôt annoncer un projet important avec un nouveau part enaire en résidentiel, segment de marché sur lequel nous avons de fortes convictions de développement.

À l’international, vous privilégiez l’Allemagne. Comment abordez-vous ce marché ?

J.-B. P. : Nous sommes convaincus de la nécessité de diversifier nos investissements pour le compte de nos clients à l’international. Notre objectif, à l’horizon de 2030, est de doubler nos encours, à 5 milliards d’euros, avec une part dédiée à l’international de 30 %. Dans cette perspective, nous privilégions effectivement l’Allemagne. C’est un marché profond et le timing est très bon, après des baisses de valorisation massives (-30 % sur le résidentiel), mais une nouvelle politique budgétaire plus expansionniste. Nous nous appuyons sur une équipe locale, ce qui est une nécessité, depuis fin 2022 sur le résidentiel et bientôt aussi sur le commerce.