Un coup de pouce aux SCPI

Trois amendements adoptés dans le cadre du vote de la loi Pacte doivent faciliter les investissements des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), en les rapprochant du régime des organismes de placement collectif en immobilier (OPCI). Si elles sont retenues lors du vote du Sénat, en janvier prochain, ces dispositions seront « un gage de dynamisme et d’efficacité renforcés des SCPI », se félicite l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).

Détention d’actifs. Un premier amendement propose d’inclure, dans l’objet des SCPI et dans la liste des actifs éligibles prévus respectivement aux articles L.211‑114 et L. 214‑115 du Code monétaire et financier (CMF), la possibilité de détenir à titre accessoire des biens meubles affectés aux immeubles loués et ainsi financer, à travers leur détention, les biens meubles et meublants nécessaires à la prestation de services par un tiers. « Cette détention d’actifs meubles se ferait à titre accessoire, de manière à ne pas remettre en cause la nature civile de l’activité de la SCPI. L’objectif de cette mesure est de compléter l’offre immobilière aujourd’hui lacunaire des SCPI », précise le texte. « L’idée est de permettre aux SCPI de tirer davantage de revenus des immeubles qu’elles possèdent, au bénéfice premier des porteurs de parts », résume Arnaud Dewachter, délégué général de l’Aspim. « C’est une excellente nouvelle, on va notamment pouvoir aller chercher de la valeur notamment sur la partie installation de panneaux photovoltaïques », abonde Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.

Sociétés. Un deuxième amendement donne aux SCPI la possibilité de détenir des immeubles de manière indirecte par le biais de sociétés de capitaux, et non plus seulement de personnes. Dans de nombreuses opérations internationales, la question de l’acquisition par l’intermédiaire de sociétés ad hoc est en jeu. Or « la difficulté a toutefois porté sur la nature juridique de la société intermédiaire éligible, la plupart des droits étrangers ne connaissant pas de structure comparable aux sociétés de personnes de droit français », selon l’exposé de l’amendement. Celui-ci modifie donc l’article L.214‑115 I du CMF, afin de donner à la SCPI « la possibilité de détenir des actifs immobiliers par l’intermédiaire de sociétés de capitaux », de manière à leur faciliter les investissements à l’étranger. Dans le prolongement, un troisième amendement confirme enfin la possibilité légale pour une société civile immobilière (SCI) filiale d’une SCPI de détenir un immeuble via l’acquisition de parts d’une autre SCI interposée entre cette filiale et l’immeuble (« SCI de SCI »). La mesure propose de modifier l’article L. 214‑115 I 2° b du CMF, en vue de permettre aux SCPI de détenir un actif immobilier par l’intermédiaire d’une participation directe ou indirecte dans une SCI.

Vigilance. Des nouveautés accueillies avec plus ou moins d’enthousiasme. Pour Frédéric Puzin, président de Corum AM, « ces dispositions concernent surtout les gros gérants bancaires et les assureurs, qui achètent maintenant souvent en indivision avec plusieurs SCPI et OPCI pour se faciliter la tâche. Elles vont donc leur simplifier la vie en termes de sourcing pour absorber les énormes volumes de collectes produits par leurs réseaux, en leur donnant enfin accès aux appels d’offre sur les mégas opérations de rachat de portefeuilles », estime le responsable. Au-delà, ces mesures incitent aussi à la prudence. « C’est une bonne chose dans une pure logique de détention, si la SCPI achète 100 % des parts. Une SCI détenue par des associés autres que la SCPI elle-même pourrait aboutir à des désaccords, les intérêts communs d’un instant pouvant évoluer au fur et à mesure du temps », avertit Jonathan Dhiver. Il conviendra aussi de faire preuve de « vigilance sur les frais, la lisibilité et sur le fait de passer par des véhicules internes aux groupes, qui seraient seulement soutenus par ces derniers », appuie Julien Ribes, fondateur de MySCPI.com. Attention enfin aux résultats qui « parviendront aux épargnants avec un différé. On perd de la transparence, on complexifie la relation avec l’épargnant et on l’éloigne de l’immeuble », conclut Frédéric Puzin.