Le viager connaît une seconde jeunesse avec la vente en nue-propriété

Par Vincent Gibelin, fondateur d’Univers Viager

Le marché du viager représente aujourd’hui environ 1% des transactions immobilières dans l’ancien soit environ 10.000 ventes par an. Sa progression est constante depuis une dizaine d’années et s’accélère fortement depuis 3 ans.

Dans un contexte socio-économique particulièrement tendu avec la baisse du pouvoir d’achat des ménages, un niveau d’inflation record depuis une décennie, et des marchés financiers instables, le viager s’offre une seconde jeunesse, loin des idées reçues.

Le développement du marché est aussi lié au profil des acquéreurs. Dans la plupart des cas, il s’agit de particuliers qui ont entre 40 et 55 ans, déjà propriétaires de leur résidence principale, qui cherchent à faire un 2ème investissement dans la pierre. Le viager apparaît comme un investissement qui a du sens, intergénérationnel (une personne physique qu’ils connaissent va avoir grâce à eux une fin de vie de meilleure qualité), et avec des garanties non négligeables : pas de problèmes d’impayés de loyer, de vacances locatives, de dégradations des biens, de fiscalité (car pas de revenus locatifs).

Un des intérêts d’acheter en viager occupé est la décote sur la valeur du bien lié à l’occupation du vendeur. L’acquéreur (débirentier) va acheter un bien décoté qu’il va payer de manière échelonnée dans le temps, sous la forme d’un capital versé le jour de la signature appelé le bouquet, et d’une rente mensuelle versée à vie au vendeur (crédirentier). Pour un bien d’une valeur vénale de 300.000 euros, si le vendeur est un couple de 75 ans, la valeur de ce qui est vendue sera de 48% (barème viager Daubry édition 2018) soit 144.000 euros, appelée aussi valeur occupée. Le solde, à savoir 52% de la valeur du bien, correspond à l’abattement d’occupation (soit pour une espérance de vie de 18,2 ans un montant de 715 euros de décote par mois). Ce sont ces 144.000 euros qui vont être vendus sous la forme d’un bouquet de 30.000 euros et d’une rente mensuelle de 600 euros par exemple.

Depuis quelques années, les acquéreurs, de plus en plus nombreux, optent pour un paiement unique de la totalité du capital (à savoir les 144.000 euros versés le jour de la signature de l’acte), il n’y a donc pas de rente à verser au vendeur qui se réserve alors le droit d’usage et d’habitation (possibilité d’habiter le bien jusqu’à la fin de sa vie). Ce dernier peut également se réserver l’usufruit (possibilité d’habiter le bien « usus » ou de le louer « fructus »).

Pour l’acquéreur, la seule différence existante entre le viager occupé et la vente avec réserve de droit d’usage et d’habitation ou la nue-propriété avec réserve d’usufruit est liée au paiement du prix.

Dans le cadre d’une vente sous la forme d’un bouquet + rente, la rentabilité pour l’acquéreur dépendra de la durée de vie du vendeur.

Dans le cas du paiement d’un capital sans rente, l’acquéreur verse la totalité du prix en une fois. Il n’y a plus d’aléa sur le paiement du prix.

Cette formule de vente grevée du droit d’usage et d’habitation s’est particulièrement développée depuis 3 ans avec l’arrivée de fonds d’investissements qui achètent des biens sous cette forme, que ce soit par exemple la SCI ViaGénérations ou la SCI Silver avenir du groupe ARKEA. Mais aussi avec les particuliers qui sont plus nombreux en cette période post-covid et qui ont renoué avec un niveau d’épargne élevé. Ils cherchent à investir en toute tranquillité. Ils trouvent de la sécurité dans ce type d’investissement car il n’y a plus d’aléa sur le prix, plus de gestion de la rente mensuelle, plus d’indexation annuelle de cette rente etc…