La loi Alur régule les locations meublées temporaires

Dans le principal objectif de limiter les locations touristiques à Paris, la loi Alur s’est penchée sur la situation des biens meublés loués temporairement. Une polémique existait quant au changement d’usage que ce type de location impliquait. En outre, dans les communes de plus de 200.000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à une autorisation préalable délivrée par le maire. «Auparavant, si les logements meublés occupés à titre de résidence principale par le locataire n’avaient pas besoin de cette autorisation de changement d’usage, la question se posait pour les biens qui n'étaient pas la résidence principale du locataire», explique Maud Velter, directrice associée de l’agence immobilière Lodgis.

Le changement d’usage caractérisé. Pour clarifier la situation, la loi Alur précise à l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation que la location de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage. Reste cependant à apprécier le caractère répété et de courtes durées de la location. » La difficulté est que le texte n’apporte pas plus de précisions, regrette Maud Velter. Ainsi, si un investisseur décide de louer le bien à des touristes pour le week-end ou pour la semaine, cela ne fait aucun doute qu’il devra demander un changement d’usage. En revanche, dès lors que le bien est loué par exemple 1 mois pour une mission professionnelle puis 3 mois à un étudiant et encore 2 mois à un autre pour la durée d’un stage, faut-il demander le changement d’usage?»

Toutefois, la loi Alur apporte un peu de souplesse pour les personnes physiques en prévoyant qu’une délibération du conseil municipal peut définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage. Dans ce cas, différents critères pourront être fixés portant notamment sur la durée du contrat, les caractéristiques du local ainsi que sa localisation. Ces modalités sont particulièrement attendues en ce qui concerne Paris. A noter qu’une autorisation de changement d’usage des locaux d’habitation pourra désormais également être demandée dans d’autres communes notamment par décision du conseil municipal.

Exception pour la résidence principale du bailleur. Selon le texte, la demande d’autorisation n’est toutefois pas requise dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du bailleur. «Dans ce cas, la location ne doit pas être supérieure à quatre mois par an, une occupation de huit mois par an étant nécessaire pour qualifier l’habitation comme principale», relève Maud Velter.

Par ailleurs, le Conseil constitutionnel a jugé non conforme la disposition de la loi qui prévoyait d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires avant toute demande de changement d’usage. «Pour autant, le règlement de copropriété peut interdire la location meublée y compris temporaire, ce qui doit dans ce cas être justifié par la destination de l’immeuble et ce qui sera difficilement le cas si une profession libérale y exerce par exemple», indique Maud Velter.

Prévention et sanction. Toute personne qui enfreint cette disposition d’autorisation préalable est passible d’une amende de 25.000 euros. A Paris et dans les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, des agents assermentés du service municipal sont habilités à visiter les locaux d’habitation afin de contrôler leur usage. En outre, l’intermédiaire qui loue le bien meublé soumis à une autorisation de changement d’usage doit informer le loueur sur ses obligations et obtenir une déclaration sur l’honneur attestant le respect de ces conditions.

Les rapports entre le locataire et le bailleur dans le cas d’une location temporaire n’ont pas été encadrés par la loi. «En pareille situation, la liberté contractuelle s’applique toujours et à défaut le code civil, poursuit Maud Velter. En cas de location saisonnière - d’une durée inférieure à trois mois non renouvelable - , il faut se référer aux mesures prévues dans le Code du tourisme».

Loi Alur n°2014-366 du 24 mars 2014 - article 16