Le pari du viager sans rente

Vendre sa maison mais continuer à y vivre. Être à la retraite mais posséder une belle somme pour réaliser ses derniers projets de vie. C’est la promesse de Silver Avenir, la dernière SCI de Federal Finance Gestion (FFG).

Augmenter son niveau de vie à la retraite

La stratégie du fonds est d’acquérir la pleine propriété de biens auprès de seniors qui conservent leur droit d’usage et d’habitation. En contrepartie, ils acceptent que FFG acquiert leur bien avec une décote moyenne de 40 %. Pour établir le prix du bien, les gérants se basent à la fois sur les tables de mortalité de l’Insee, mais aussi sur l’estimation immobilière réalisée par un expert indépendant et actualisée à chaque anniversaire des propriétaires. Le fruit de la vente leur est directement reversé et, avantage non négligeable, est défiscalisé.

A la « libération » des propriétés, FFG récupère l’intégralité de la valeur libre des biens et peut en jouir à sa guise (revente ou mise en location).« En rendant liquide leur patrimoine, les seniors augmentent leur pouvoir d’achat et financent leur maintien à domicile. Ce fonds est un placement qui allie sens et diversification », vante Charlotte Evanguelidis, co-gérante de Silver Avenir. Cette forme de viager a pour avantage de lever la barrière psychologique que peut parfois représenter la rente.« Plus la relation dure et plus elle se dégrade car le viager coûte très cher. En supprimant la rente, on apaise la relation entre investisseur et propriétaire », argumente la gérante. Uniquement disponible en unité de compte via l’assurance vie (1), Silver Avenir est accessible à la souscription en permanence et sa liquidité est apportée par l’assureur.

Dans le détail, 70 % du portefeuille sera constitué d’actifs immobiliers acquis en pleine-propriété avec droit d’usage et d’habitation ou nue-propriété viagère, le solde étant investi en liquidités et valeurs mobilières. Les gérants se veulent sélectifs dans leur approche : les biens identifiés, majoritairement des appartements (70 % des logements), valent en moyenne 1 million d’euros pour 150 m². Ils s’appuient sur un réseau de viagéristes et d’agents immobiliers situés partout en France et sélectionnent en moyenne 2 % des biens qui leur sont présentés. 35 % des logements sont localisés en province, les autres en Île-de-France ou Paris intra-muros.

Des tendances démographiques convergentes

Compte tenu de cette sélectivité et de la spécificité du fonds, la question de la profondeur de marché se pose. Pour y répondre, FFG se base sur des tendances démographiques, documentées et chiffrées. Selon le Directoire de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques (DREES), 75 % des seniors étaient propriétaires en 2016. La chaire Transition démographique - transition économique (TDTE), évalue leur patrimoine immobilier à plus de 3.700 milliards d’euros. Mieux, selon l’Insee, la population des plus de 75 ans devrait doubler d’ici 2060. Ces prévisions, combinées à la diminution du niveau de vie à la retraite et les coûts élevés des soins pour personnes âgées, devraient permettre aux gérants de disposer d’un univers d’investissement assez large.

A noter également que Charlotte Evanguelidis n’en est pas à son coup d’essai. La gérante a participé à la création de la SCI ViaGénérations de Turgot Asset Management en 2017. A quelques différences près, la stratégie de gestion est similaire. Fin octobre, ViaGénérations affichait une performance de 5,81 % en 2020 et de 8,40 % sur un an glissant. Ces chiffres ne présagent évidem- ment pas du rendement futur de Silver Avenir, mais qui donne une bonne indication sur la pertinence de la thématique.