«La filière ne peut pas suivre le rythme de la loi Climat »

Quel bilan tirez-vous de cette première partie de l’année ?

Il est plutôt bon ! Le moral des troupes est au beau fixe car le secteur a bien résisté. Les professionnels de l’immobilier ont pu compter sur les aides de l’Etat et la résilience des Français, qui se sont accrochés à leurs projets d’achat. Cela s’est traduit par un chiffre d’affaires différé mais réalisé, contrairement à ce que l’on pouvait craindre au début de la crise. La ténacité des ménages est d’autant plus admirable qu’ils ressentent déjà des difficultés à emprunter, que ce soit à cause des mesures du HCSF (1) que du durcissement des conditions des banques sous l’effet de la crise.

Des tendances se dégagent-elles déjà ?

Plusieurs mouvements se dessinent, notamment une ruée vers l’Ouest. Les Français à la recherche d’une maison secondaire se reportent massivement sur le littoral. Sur un an, à fin mars 2021, 22 % des acquéreurs ont emménagé dans une ville plus petite, contre seulement 7 % qui ont fait le choix d’une agglomération plus grande. En conséquence, certains territoires comme l’Ile-de-France et Paris, affichent des soldes migratoires négatifs. En réalité, les ventes dans ces deux zones sont en baisse depuis plusieurs années. La crise n’a fait qu’accentuer cette tendance, de même que l’envie d’espace des Français. Fin décembre 2020, les maisons représentaient déjà 58,1% des ventes au niveau national, soit environ 2% de plus que fin 2019.

L’engouement pour les maisons secondaires augmente la tension sur certains marchés, au point de parfois en exclure les habitants locaux…

La pandémie mondiale a donné un second souffle au marché de la résidence secondaire, en déclin depuis quelques années au profit des voyages et des clubs de vacances. Avec la fermeture des frontières et le risque pandémique, les maisons de vacances familiales sont apparues comme de véritables refuges. Cela a effectivement engendré une tension plus forte sur certains marchés. C’est un vrai problème pour ces territoires qui présentent un fort attrait touristique cumulé à un pôle économique développé. Sur unan, à fin mai 2021, certaines villes ont vu leurs prix s’envoler, comme Angers (+20,2 %), Brest (+19,3 %) et Saint-Nazaire (+13,6 %). Cette tendance se vérifie au niveau national. En moyenne, les prix ont grimpé de 5,1 % sur tout le territoire français.

La crise a aussi marqué le retour des investisseurs institutionnels sur le marché du résidentiel. Bonne ou mauvaise nouvelle ?

C’est surtout un mythe. Fin 2019, le poids du résidentiel dans leur portefeuille atteignait à peine 1% du total de leurs encours, soit environ 22milliards d’euros. La part des résidences principales détenues par des personnes morales est passée de 5,8% en 1984 à 0,7 % en 2019. Le gouvernement ne peut pas compter sur les institutionnels pour résoudre la crise du logement. Leur retour sur les marchés tendus peut être positif, mais la rentabilité des villes moyennes rend leur présence bien plus incertaine. Il y a peu, l’inspection générale des finances préconisait de réorienter les avantages fiscaux vers ces investisseurs, au détriment des particuliers. C’est une erreur ! Il faut continuer à avoir une offre d’accession pour les ménages ! La logique financière ne doit pas prendre le pas sur la logique patrimoniale.

Que pensez-vous de la stratégie du gouvernement sur la rénovation du parc immobilier ?

Il est clair que le secteur avait accumulé du retard en la matière. Néanmoins, attention à la cohérence et à la précipitation. Nous ne pouvons pas encore évaluer les conséquences de toutes les mesures annoncées sur le patrimoine immobilier des Français. L’entrée en vigueur du nouveau DPE [diagnostic de performance énergétique, ndlr] le 1er juillet dernier devrait entrainer un mouvement profond que nous connaissons encore mal. Selon nos estimations, ce sont 40 % des logements qui devraient changer de classe énergétique, positivement ou négativement. Leurs propriétaires seront clairement touchés, alors qu’ils sont déjà soumis aux fluctuations des politiques publiques en matière de logement. Par exemple, pendant longtemps, les gouvernements ont promu l’électricité, puis le gaz, maintenant l’électricité à nouveau… L’immobilier est une affaire de temps long. Il faut donner de la stabilité aux Français et ne pas leur imposer de changements de paradigme trop souvent.

La loi Climat, qui prévoit l’interdiction progressive des passoires thermiques, leur donne justement une bonne visibilité. Que lui reprochez-vous ?

La transition énergétique est absolument nécessaire, mais il est malhonnête de dire aux Français que l’on pourra rénover la moitié du parc en moins de 12ans. Au 1er janvier 2028, 1,8 million de logements F et G devront sortir du marché locatif s’ils ne sont pas rénovés. En janvier 2034, on en comptabilisera 1,9million avec les logements E. La filière ne peut pas suivre ce rythme !

Quelles sont vos craintes ?

Les professionnels du bâtiment doivent avoir le temps de s’organiser, ne serait-ce que pour faire face aux pénuries, qui pourraient se traduire in fine par une inflation pénalisante pour les ménages. De plus, il semble inévitable que certains propriétaires n’engagent pas les travaux nécessaires. Cela pourrait provoquer une vague de congés pour ventes, au profit de la location saisonnière qui n’est pas concernée par la loi Climat. Je crains qu’Airbnb devienne le refuge des passoires thermiques…

Mais le risque principal, difficilement mesurable pour l’instant, est la dévaluation des logements interdits à la location. La perte d’un usage d’exploitation d’un bien se reflète forcément sur son prix. Or, certains propriétaires peuvent être bloqués par leur copropriété. 70 % des logements E, F etG du parc privé locatif sont situés en copropriété, qui doivent donner leur aval pour certains travaux. Si elles ne donnent pas leur accord, que feront les propriétaires ?

Le gouvernement a assuré qu’une dérogation sera accordée aux propriétaires bailleurs qui se trouvent dans cette situation…

Oui mais une dérogation ne résout pas le problème de la dévaluation. Le logement sera toujours considéré comme «indécent » et son propriétaire ne pourra plus en augmenter le loyer. Au final, il restera pénalisé malgré sa volonté de réaliser les travaux nécessaires. Nous commençons déjà à avoir des remontées terrain qui témoignent de l’inquiétude des bailleurs en copropriété…

Quels conseils leur donnez-vous ?

Le mieux qu’ils puissent faire est d’engager les travaux dès à présent pour maximiser les aides et s’assurer des gains énergétiques promis. Grâce au DPE projeté, ils peuvent connaitre à l’avance la performance finale. Autre conseil : prioriser les travaux. Par exemple, il vaut mieux terminer par le chauffage pour le configurer en fonction du bâti.

Le texte du projet de loi Climat a été validé par la commission mixte paritaire le 13juillet dernier. Etes-vous rassuré par ses dispositions finales ?

Non. Nous l’avons répété à plusieurs reprises: l’affichage d’objectifs climatiques ne doit pas l’emporter sur le réalisme des mesures. Il est techniquement, juridiquement et financièrement impossible de rénover autant de logements en 12ans. C’est pour cela que nous plaidions pour le report de l’interdiction de la location des logements E à 2040comme le voulait le Sénat, et non 2034comme cela a été finalement adopté.

Le gouvernement doit également faire un geste au niveau des aides. Etendre « MaPrimRénov’» aux propriétaires bailleurs était nécessaire compte tenu des dispositions du projet de loi Climat. Il faut maintenant en assurer la pérennité pour que le dispositif résiste aux changements de gouvernements et de politiques publiques. Contraindre les ménages sans les accompagner financièrement serait contre-productif et risquerait d’exclure beaucoup de logements de la location. Le Sénat avait adopté diverses mesures fiscales positives qui ont disparu, comme l’extension du Denormandie de l’ancien aux F et G, pour garder dans le parc locatif des biens aujourd’hui très énergivores que les bailleurs seront tentés de vendre plutôt que de rénover, ou bien encore le doublement du déficit foncier pour accompagner les travaux de rénovation. Elles doivent impérativement être rediscutées dans le cadre du budget 2022. Enfin, nous estimions la définition de « rénovation performante » des députés plus réaliste que celle des sénateurs. Pour l’Assemblée, le gain de deux classes ou l’atteinte de la classe C étaient suffisants pour considérer la rénovation comme performante. Pour le Sénat, il fallait atteindre une étiquette A ou B. Cet objectif nous semble irréalisable pour beaucoup de logements classés F ou G actuellement. En commission mixte paritaire, les parlementaires ont trouvé un compromis sur ces derniers. C’est mieux.

Le gouvernement compte sur les locataires pour dénoncer les propriétaires hors la loi, ce qui diminue le risque de contrôle et de sanction. N’êtes-vous pas un peu alarmiste ?

Le risque existe bien car les logements exclus de la location seront considérés comme « indécents ». Il n’y a certes pas de « police du logement », mais les intermédiaires joueront un rôle clé. Les syndics de copropriétés ont l’obligation de dénoncer les logements indécents et les marchands de sommeil. Demain, les plateformes d’annonces en ligne devront indiquer la performance énergétique de chacun des logements qu’elles proposent. Elles devront donc vérifier que les dépositaires d’annonces respectent bien la loi. Enfin, le DPE collectif sera obligatoire, ce qui donnera plus de visibilité sur les logements. L’information aux locataires et l’intermédiation nous semblent une bonne alternative à l’absence d’organe de contrôle efficient.

(1) Haut conseil de stabilité financière