Le déficit foncier à nouveau utilisé

En 2011, à quelques mois d’écart, Avenir Finance et Urban Premium lançaient chacune une SCPI reposant sur le même principe: acquérir des biens anciens à rénover pour permettre aux associés, grâce aux charges produites par les travaux engagés, de déduire de leurs revenus fonciers la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation ou d’amélioration et/ou, en cas de déficit foncier, d’imputer celui-ci sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros (1) (L’Agefi Actifs n°505, p. 13 et n°507, p. 14). Puis plus rien, jusqu’à ce que voient le jour, en 2013, quatre nouvelles SCPI usant de la même technique.

Quatre SCPI au choix.

Une chance que le dispositif Duflot ne connaisse pas le destin de son prédécesseur, l’intérêt des investisseurs désireux de diminuer leur impôt pour ce type de produit, qui ne représentait que 1,20% de la collecte nette des SCPI fin 2012, n’en sera que plus grand. Ce, d’autant que le mécanisme d’imputation des charges sur les revenus fonciers et/ou sur le revenu global n’entre pas dans le champ du plafonnement des niches fiscales.

En spécialistes de la loi Malraux, Avenir Finance Investment Managers, Urban Premium et InterGestion sont familières des problématiques de rénovation. C’est donc tout naturellement qu’elles ont, entre mars et mai 2013, relancé le concept qui porte désormais le nom de SCPI de déficit foncier. Parmi eux, un petit nouveau vient s’ajouter à la liste depuis 15jours. Il s’agit de l’un des premiers collecteurs du marché des SCPI: La Française Real Estate Managers.

Succès à renouveler.

Satisfaites des montants recueillis par leurs SCPI de déficit foncier première version, avec 16 millions d’euros pour Avenir Finance IM et près de 25 millions d’euros pour Urban Premium, les deux sociétés de gestion ont décidé de récidiver avec des objectifs de collecte bien supérieurs à ceux qu’elles s’étaient fixés en 2011: 40millions d’euros chacune sur deux ans. Confiante, c’est également les montants que vise La Française REM sur 2013 et 2014. Quant à InterGestion, elle espère récolter 10 millions d’euros à la fin de l’année.

A chacun son modèle.

En acquérant des parts de Grand Paris Pierre (InterGestion), les associés peuvent déduire de leurs revenus fonciers un montant de charges correspondant à environ 42,5% du prix de souscription frais inclus sur 3 ans (soit 6,8% la première année et 17,85% les deux années suivantes) et, grâce à une règle de plafonnement, sont traités de manière identique quelle que soit la date de leur entrée dans la SCPI.

Pour Renovalys 4 (Avenir Finance IM), le taux est similaire, mais à appliquer en une seule fois, l’année de leur souscription. L’égalité entre les porteurs de parts n’est donc pas assurée comme cela a pu être le cas pour Renovalys 2, laquelle a permis aux souscripteurs de 2011 de déduire 46% de leurs charges et à ceux de 2012, 49% (des proportions toutefois supérieures aux prévisions établies à l’époque à 43% également). Le pourcentage monte à 54% pour Urban Pierre 2 (Urban Premium) et Rénovimmo (La Française REM) qui ventilent chacune l’avantage sur 2 ans (24,3% la première année, 29,7% la seconde année).

Soigner le sous-jacent.

Si les souscripteurs n’ont souvent d’autre motivation que de réaliser une économie d’impôt, ils doivent garder à l’esprit qu’ils effectuent un investissement immobilier. Aussi, pour revendre les actifs dans de bonnes conditions lors de la dissolution de la société, mieux vaut que les logements acquis, une fois les travaux accomplis, soient en phase avec le marché. Un point que souligne Gilbert Rodriguez, président d’InterGestion et de la société holding Promogere. Grâce à l’intervention d’Actigere, une filiale du groupe qui prend en charge la maîtrise d’ouvrage technique des travaux, la société de gestion est en mesure d’opérer un suivi comptable précis du patrimoine de sa SCPI, pilotant les acquisitions de l’évaluation des travaux à leur réalisation, de la sélection de l’architecte au choix des entreprises «Pour ce type d’opération où le coût de la rénovation est extrêmement lourd, il est essentiel de garder le contrôle des prix de revient», explique-t-il.

Avenir Finance IM fonctionne sur un modèle équivalent en faisant appel à Opéra, l’assistance à maîtrise d’ouvrage du groupe. Avenir Finance Immobilier, autre filiale d’Avenir Finance, n’interviendra pas en tant que marchand de biens pour le compte de la SCPI. Ceci, «afin d’écarter tout conflit d’intérêts », explique Philippe Gury, le responsable produit de la société. Et tout risque de requalification fiscale aussi, même si, en pratique, cela concerne l’investissement en direct d’après le professionnel (2).

Franck Temim, président d’Urban Premium, rappelle également l’importance d’une politique d’investissement axée sur le potentiel de valorisation du patrimoine à terme. «La société de gestion s’attache à prendre en compte la composante énergétique dans sa stratégie de rénovation et à viser, autant que possible, une performance équivalente à un label HPE ou BBC.» Sans oublier, évidemment, de porter une attention particulière aux immeubles en pierre de taille situés en centre-ville, précise-t-il. Un avis partagé par Marie-Christine Arnaud, gérante de Rénovimmo. Si le principe du déficit foncier ne répond à aucune limitation géographique (comme c’est le cas pour le dispositif Malraux), rien n’empêche d’investir sur des actifs dans des secteurs sauvegardés. «Le déficit foncier, c’est aussi et principalement du beau patrimoine», explique-t-elle.

(1) La fraction supérieure du déficit étant reportable sur les dix années suivantes.

(2) Cas où le vendeur serait également le rénovateur et livrerait un produit fini à la SCPI, remettant ainsi en cause la possibilité de déduire les charges d’entretien, de réparation et d’amélioration.