Exit l’ancien dispositif

En plein vote du projet de loi Elan au Parlement, la Cour administrative d’appel de Paris enfonce le clou sur le dispositif issu de la loi Alur du 24 mars 2014. Dans un arrêt du 26 juin 2018, les juges ont rejetél’appel formé par le ministère de la Cohésion des territoires contre le jugement du tribunal administratif du 28 novembre dernier, qui avait annulé les arrêtés d’encadrement des loyers dans la capitale. Et alors qu’une décision identique vient de tomber pour Lille, les professionnels ne s’avouent pas surpris : «c’est une confirmation de la position du tribunal administratif de Paris et de Lille. La même argumentation est reprise, consistant à dire que l’encadrement des loyers doit se faire sur l’intégralité de la zone tendue, et pas une partie seulement», explique Sidonie Fraîche-Dupeyrat, avocate associée, cabinet LPA-CGR.

Encadrement des loyers «bis». Le dispositif est annulé, mais ses effets sur le marché depuis sa mise en place le 1er août 2015, restent bien réels à Paris. «Il en résulte une perte de recettes pour les bailleurs qui ont respecté ces mesures d’encadrement», souligne Géraud Delvolvé, délégué général de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis). Un manque à gagner accentué par l’effet des décrets annuels de blocage des loyers, «qui imposent, en cas de relocation, de maintenir le niveau de loyers du précédent locataire)», rappelle le groupement. Et si la présente décision est sans doute le dernier acte de l’encadrement des loyers dans sa version Loi Alur, l’enjeu est toujours d’actualité avec l’article 49 du projet de loi Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan). Validé en première lecture à l’Assemblée et examiné au Sénat, cet article instaure en effet un nouveau mécanisme d’encadrement (lire L’Agefi Actifs n°727, p.18), véritable «frère jumeau du dispositif de la loi Alur, mais pour lequel les conséquences de ces premiers écueils ont été tirées par le gouvernement», indique Sidonie Fraîche-Dupeyrat.

Un dispositif fiabilisé. Un certain nombre de garde-fous devraient rendre la nouvelle mesure plus solide: «alors que le précédent Premier ministre Manuel Valls avait été sanctionné par le Conseil d’État pour avoir décidé d’appliquer l’encadrement à titre expérimental, le législateur a expressément indiqué dans le nouveau texte ce caractère, pour une durée de 5ans, souligne l’avocate. Et à la demande des collectivités, le territoire d’application pourra désormais sous conditions être délimité au sein de la zone concernée». Le texte impose pour cela d’observer un «écart important» entre les niveaux de loyers du privé et ceux du parc social un niveau de loyer médian «élevé», un taux de logements commencés «faible» rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, et enfin «de «faibles» perspectives de production. Avec une nouveauté: le nouvel encadrement est assorti d’une amende montant jusqu’à 5.000euros pour les bailleurs personnes physiques qui ne joueraient pas le jeu.

Usine à gaz. Pour la Fnaim, le vote du projet de loi était l’occasion de «renoncer définitivement à l’encadrement», jugé «néfaste économiquement, car il dissuade les investisseurs». La mesure a été validée telle quelle à l’Assemblée. «C’est un rendez-vous manqué et c’est bien dommage, déplore Sidonie Fraîche-Dupeyrat, car l’application du dispositif d’encadrement des loyers cumulé à celui de plafonnement annuel des loyers, applicable sur les mêmes zones géographiques et qui vient d’être renouvelé par décret du 30 juin, a tout d’une usine à gaz ».

Des interrogations demeurent quant aux modalités d’application de l’article 49. «Les juges ne se sont pas encore prononcés sur les critères de l’encadrement, en matière de localisation, d’ancienneté de l’immeuble, son caractère meublé ou non par exemple», souligne Géraud Delvolvé dont le groupement juge «plus que jamais nécessaire de revoir la copie de l’encadrement des loyers et d’évaluer le dispositif avant d’envisager toute nouvelle mesure législative ou réglementaire». La balle est désormais dans le camp du Sénat, qui doit examiner le texte en séance publique à partir du 17 juillet.