« Quelques conseils pour acheter un bien immobilier à l’étranger »

Que ce soit pour profiter d’une retraite paisible au soleil, pour bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse ou tout simplement pour acquérir une résidence secondaire de standing mais à des prix plus accessibles que sur le territoire national, nombreux sont les Français à décider d’acquérir un bien immobilier à l’étranger.

Cependant, avant de sauter le pas, il est primordial de bien se préparer afin d’éviter de mauvaises surprises… Pour éviter aux futurs propriétaires quelques déconvenues,voici quelques conseils pour bien acheter à l’étranger.

Acheter au Portugal

Sa politique fiscale, particulièrement avantageuse pour les seniors de 60 ans et plus, son climat et ses prix de l’immobilier attractifs séduisent nombre de nos compatriotes, qui choisissent d’y acquérir leur résidence secondaire. Ainsi, ce sont principalement les secteurs d’Algarve, Lisbonne et Porto qui attirent les acheteurs français, que ce soit pour une villa, un appartement en résidence secondaire, ou pour de l’investissement locatif.

Au Portugal, une vente peut durer entre trois et quatre semaines, selon le mode de financement du bien. Dans ce cadre, il est particulièrement recommandé de s’adjoindre les services d’un avocat spécialisé, qui contrôlera au préalable la conformité du bien et permettra à l’acheteur d’éviter de bien mauvaises surprises… La signature de la promesse d’achat se fait en collaboration avec ce dernier.

Le territoire lusitanien peut en effet réserver quelques pièges aux acheteurs étrangers. Ainsi, au Portugal, on transmet les créances du vendeur à l’acheteur. C’est-à-dire que si le vendeur a des dettes et qu’elles sont comprises dans la valeur du bien (hypothèque par exemple) alors elles passent à la charge de l’acheteur après la signature de l’acte de vente. Par conséquent, avant d’établir le contrat de vente, un avocat spécialisé dressera un état des lieux complet des dettes transmises à la charge de l’acquéreur. Il vérifiera l'état de la subrogation auprès d’un établissement spécialisé, et déterminera le montant de l’acompte pour l’achat du bien. Une fois tous les éléments en place, il fixera une date de signature pour le notaire.

Par ailleurs, en ayant recours à un avocat spécialisé, un acheteur français évitera un autre piège, malheureusement très répandu au Portugal : celui de l’achat d’un bien illégal (une maison qui n’a jamais obtenu de permis de construire par exemple).

Lors de l’achat, il est également important de bien prendre en compte les différentes taxes afférentes… Ainsi, les droits de mutation progressifs varient entre 1 et 8 % du prix total du bien. A titre d’exemple, pour l’achat d’un bien d’une valeur de 200 000 euros, on règlera au fisc 5 840 euros de droits. Par ailleurs, tous les ans le propriétaire paiera une taxe foncière IMI, qui représente 0,3 à 0,5 % de la valeur cadastrale du bien.

Acheter en Espagne

De l’autre côté des Pyrénées, le territoire espagnol a lui aussi de quoi séduire les acheteurs français, attirés notamment par la possibilité d’acquérir des biens d’exception moitié moins cher que sur la Côte d’Azur… A titre indicatif, pour un appartement sur la Costa Blanca, il est possible de trouver des offres très intéressantes dès 130 000 euros, mais il faudra compter plutôt un budget de 250 000 euros minimum pour disposer d’une vue sur la mer. Le budget moyen pour une maison se situe quant à lui plutôt entre 350 000 et 450 000 euros. 2

Avant toute chose, pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne, deux démarches sont à réaliser impérativement :

- L’obtention de son N.I.E. (Numéro d’Identification d’Etranger). La démarche peut s’effectuer auprès de la police locale ou du consulat. Pour obtenir cette immatriculation, il faut prévoir environ quatre à six semaines de délai.

- L’ouverture d’un compte en banque dans un établissement espagnol, afin de faciliter les virements et le règlement des différentes charges (eau, électricité…).

Tout comme en France, la durée d’une vente y est d’environ deux à trois mois. La conclusion de celle-ci se fait devant un notaire. Attention toutefois, le rôle du notaire espagnol est différent de celui du notaire français… En Espagne, le notaire recueille les déclarations des parties et vérifie leur consentement, mais il n’a pas de mission de conseil pour l’acheteur, ni de vérification des informations concernant l’authenticité de la propriété ou l’urbanisme. Il est donc fortement recommandé de faire appel, dans ce cadre, aux services d’un avocat, notamment lors d’une revente. Ce sera alors à ce dernier de vérifier le bon respect du cadastre et l’absence d’hypothèque sur le bien convoité.

Il est également nécessaire de bien prendre en compte l’ensemble des frais d’achat, qui représentent en moyenne, en Espagne, 13 % du prix de vente du bien. Il faut en effet compter 10 % de T.V.A. pour du neuf et, pour de l’ancien, 10 % d’I.T.P. (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), auxquels s’ajoutent, dans les deux cas, 3 % de coûts annexes regroupant notamment les frais de notaires et taxes d’enregistrements. Il est d’ailleurs important de souligner que les prix affichés par les agences immobilières locales n’incluent pas ces 13 % de frais annexes…

Ensuite, une fois propriétaire, il faudra s’acquitter, une fois par an, de l’I.B.I. (impôt sur les biens et immeubles) qui regroupe la taxe d’habitation et les impôts fonciers. Pour cet impôt, il faut compter entre 250 et 350 euros par an.

Acheter en Suisse

Halte aux idées reçues… Oui, les étrangers peuvent acheter un bien immobilier en Suisse ! En la matière, distinguons deux cas : l’achat d’une résidence principale, et celui d’une résidence secondaire.

Le premier cas de figure ne présente aucune difficulté, à condition que l’acquéreur dispose bien d’un permis de séjour valide en Suisse, et que les fonds soient légalement disponibles, après avoir été régulièrement fiscalisés dans le pays d’origine.

Attention toutefois : pour obtenir un prêt immobilier en Suisse, appelé crédit hypothécaire, l’un des premiers critères à respecter est de disposer d’un minimum de 20 % d’apport, appelés Fonds Propres et calculés d’après la valeur du bien acheté.

Evoquons à présent celui de l’acquisition d’une résidence secondaire. La Suisse, pays très attractif pour les investisseurs étrangers, a dû se préserver pour conserver un paysage immobilier cohérent et garantir l’accession à la propriété pour ses propres ressortissants, en résidence principale et secondaire (particulièrement dans les stations valaisannes).

De ce fait, la loi dite « Lex Weber » de 2012 organise et contingente les constructions de nouveaux logements à but secondaire, ainsi que les attributions de logements anciens. Cependant, même dans ce cadre règlementaire, il est bien sûr tout à fait possible d’acquérir un bien de résidence secondaire en Suisse ! En la matière, tout dépendra du canton, de la ville choisie, de la date de construction de l’immeuble, des conditions d’accession etc. L’idéal est donc de se rapprocher d’un agent immobilier local, qui saura orienter l’acquéreur, lui proposer des biens libres à la vente et organiser les conditions d’achat. 3

Acheter en Belgique

Par sa qualité de vie, son offre culturelle… mais aussi sa politique fiscale, le plat pays attire lui aussi nombre de nos compatriotes. Le marché immobilier y est stable, en progression constante, et il présente l’avantage de présenter peu de risque de « bulle ».

La côte belge, et notamment les communes de Knokke-Le-Zoute, Coxyde, Nieuport et Ostende, sont particulièrement plébiscités par les investisseurs souhaitant acquérir une résidence secondaire sur place, pour laquelle il faut compter un budget minimal de 300 000 euros.

A la mise en vente, le cédant est dans l’obligation de fournir à l’acquéreur différents éléments : les renseignements urbanistiques, le passeport énergétique, le certificat électrique, ainsi que les derniers décomptes de charges et le procès-verbal d’assemblée générale s’il s’agit d’un bien en copropriété.

Une fois le prix convenu entre l’acheteur et le vendeur, les deux parties signent un compromis de vente, devant notaire ou via un agent immobilier. Il est important de souligner que dans le cadre de ce compromis, toutes les clauses sont possibles, mais aucune n’est obligatoire… Il n’y a donc pas de délai de réflexion si celui-ci n’a pas été prévu, en amont, dans les clauses.

A compter de sa signature, l’acheteur dispose d’un délai de quatre mois pour obtenir les fonds, afin que la vente puisse être conclue. Tout comme en France, le transfert de propriété est effectué par un notaire. Attention toutefois, si en France les frais de notaire s’élèvent environ à 7 % du prix du bien, en Belgique ils sont plutôt de l’ordre de 15 à 25 %, selon qu’il s’agisse d’un bien dans l’ancien ou dans le neuf.

Les propriétaires doivent ensuite s’acquitter chaque année du précompte immobilier (l’équivalent de nos impôts fonciers). Celui-ci est beaucoup moins élevé que notre taxe foncière, et varie de ville en ville.