Les performances de la pierre papier accusent le coup de la crise

Opération déminage. L’Aspim et l’IEIF (1) ont publié les performances de la pierre papier au premier semestre 2023 dans un contexte de plus en plus électrique. Les annonces de décotes de prix de parts de SCPIs’enchainent et des inquiétudes commencent à faire jour du côté des SCI.

Les acomptes des SCPI en hausse de 2,56%, mais…

La distribution des sociétés civiles de placement immobilier est en hausse de 2,56% ce premier semestre, par rapport au S1 2022, pour s’établir à 2,20% en moyenne. Une dynamique positive donc… en apparence. Car en regardant dans le rétroviseur, le ralentissement est net. Au premier semestre de l’année dernière, le taux de distribution des SCPI étaient en croissance de 4,3% par rapport au S1 2021 (pour s’établir à 2,15% en moyenne). Les projections pour la fin de l’année n’invitent pas à l’optimisme. Selon la plateforme de distribution en ligne France SCPI, le taux de distribution annualisé atteindrait 4,33% en 2023, soit une baisse de 0,20 points par rapport aux 4,53% de 2022.

A lire aussi: SCPI : un été sous tension

Concernant l’épineux sujet des valorisations, l’Aspim se veut rassurante : «Le secteur immobilier s’adapte progressivement aux changements rapides des conditions de marché, écrit son président Jean-Marc Coly dans son communiqué. Les baisses de valorisations observées sur le premier semestre 2023 indiquent l’émergence d’un nouveau cycle et rappellent que l’investissement immobilier s’inscrit sur un horizon de placement long ». Et de rappeler qu’au 30 juin dernier, seules 7% des 215 SCPI du marché avaient baissé leurs prix de parts et que 10% les ont augmentés. Entre temps, deux autres se sont ajoutées à la liste : -7% pour Elysée Pierre de HSBC Reim en août dernier et -9,87% pour Fructirégions Europe d’AEW début septembre.

Globalement, la valorisation des SCPI est en baisse de 0,04%

Les SCI basculent en territoire négatif

L’année 2023 signera-t-elle la fin de l’âge d’or des sociétés civiles immobilières (SCI) ? Massivement distribuées en assurance vie, elles affichaient encore une santé insolente en 2022 : une collecte nette de 10,2 milliards d’euros (+37% par rapport à 2021) et une performance de 3,7%. Mais ça, c’était avant. Depuis janvier 2023, la donne est différente.

Les SCI ont essuyé un sérieux revers au premier semestre : une collecte de 1 milliard d’euros, en repli de 66% par rapport au record du S1 2022 (2,5 milliards d’euros). Pire, leur performance moyenne est négative : -1,07%. D’après l’Aspim, elle reflèterait «la prise en compte dans les valeurs liquidatives des baisses de valorisations des actifs immobiliers détenus en direct ou via des participations dans d’autres fonds non cotés». A noter que la performance des sociétés civiles ne tient pas compte des frais de gestion supplémentaires supportés par l’investisseur dans le cadre de l’assurance vie.

A lire aussi: Le piège de la liquidité se referme sur Capimmo

Au-delà de leur collecte en berne et de leurs contre-performances, les SCI commencent à inquiéter. Leur liquidité fait l’objet de toutes les attentions. Aussi, le marché a-t-il été peu étonné de voir Primonial REIM tiré la première. Comme l’Agefi le révélait en exclusivité mercredi 7 septembre, la société de gestion immobilière a prévenu ses assureurs qu’elle ne pourrait plus leur garantir la liquidité de sa SCI Capimmo au-delà d’un milliard d’euros. Sur cette poche prévue pour l’année, 750 millions d’euros ont déjà été dépensés…Il ne lui reste donc plus que 250 millions d’euros pour tenir jusqu’à décembre.

Enfin, de leur côté, les OPCI affichent une performance de -3,19% au premier semestre 2023.

« Cette dégradation de la performance au second trimestre provient essentiellement de la baisse de valeurs d’expertises des actifs immobiliers, induite mécaniquement par la prise en compte progressive de la remontée des taux d’intérêt par les experts immobiliers. Les baisses des valeurs vénales concernent l’ensemble des classes d’actifs, mais varient toutefois selon les localisations et les typologies », explique l’Aspim.

L’Aspim : Association française des sociétés de placement immobilier / IEIF : Institut de l’épargne immobilière et foncière

Chiffres clés du 1^er semestre :

Taux de distribution des SCPI : 2,20% (+2,56% VS S1 2022)

Collecte des SCPI : 4,1 milliards d’euros (-23%)

Performance des SCI : -1,07%

Collecte des SCI : 1 milliard d’euros (-66%)

Performance des OPCI : -3,19%