La rentrée immobilière s’annonce sous tension

La fête est-elle bientôt finie ? La baisse des taux d’intérêt des crédits immobiliers aux particuliers semble en phase de se terminer.

Depuis plusieurs semaines, les courtiers sonnent l’alarme. Après une phase de stabilisation, les taux remontent légèrement dans les derniers barèmes bancaires reçus. D’après le dernier observatoire Crédit Logement/CSA, le taux du crédit sur vingt ans est remonté de 3,04% en avril à 3,05% en juillet. Entre juillet et août, ils sont passés chez Pretto, en moyenne, de 2,89 à 2,96% pour les prêts de 15 ans, de 3,03% à 3,10% pour ceux de 20 ans et de 3,11% à 3,18% pour ceux de 25 ans. Meilleurtaux affirme que plusieurs banques prévoient des hausses à la rentrée, de l’ordre de 0,05 à 0,10 point. Le réseau confirme une «rupture de tendance» de leur part. Depuis février 2024 et la première baisse des taux d’intérêt repérée par la Banque de France, elles s’étaient montrées particulièrement accommodantes sur leurs critères d’octroi pour relancer leur activité de crédit.

Si les taux d’intérêt s’agitent, c’est que les banques se trouvent pressées par la remontée de leurs propres coûts de refinancement. Le taux d’emprunt de l'État français à dix ans est passé de 3,24% au 1er juillet à 3,45% au 15 août. A noter tout de même que l’OAT 10 ans a atteint un pic à 3,47% ce 15 août.

Le réseau Vousfinancer soulignait également à nos confrères de La Tribune que les banques pourraient se montrer d’autant plus exigeantes sur la qualité de dossiers des emprunteurs que leur activité est déjà bien avancée. «Elles pourraient atteindre leurs objectifs de production de crédits sans avoir besoin de baisser leurs taux de crédits à la rentrée, ou en fin d’année», explique le courtier. La production de crédit au premier semestre est en hausse de 25%, en glissement trimestriel. Depuis, elle ralentit : de 12,6 milliards d’euros en avril, elle est retombée à 11,5 milliards le mois d’après, selon les chiffres de la Banque de France.

Pour les emprunteurs, c’est la double peine. Car si les banques se montrent plus exigeantes, ils se trouvent eux-mêmes déjà contraints par le dynamisme du marché immobilier. Les ventes sont reparties… Et les prix aussi.

Des acheteurs pris en étau

Au premier semestre 2025, les vente sont augmenté de 17,2%, en glissement annuel, d’après le dernier Observatoire Credit Logement CSA. Si cette hausse est à relativiser avec les très mauvais chiffres de 2024, elle témoigne tout de même de la relance du marché. En juin seulement, les transactions ont augmenté de 11,7%, un niveau «comparable à celui des années 2016 à 2019», souligne l’Observatoire. «Cette progression commence pourtant à ralentir, à l’instar de ce qui se constate sur le marché des crédits immobiliers aux particuliers, prévient le professeur Michel Mouillart, en charge de l’Observatoire. En effet, il est à craindre que la dégradation de l’environnement du marché ne vienne à bout de sa vitalité actuelle. »

Les ventes pourraient donc ralentir, mais la hausse des prix semble partie pour continuer sur sa lancée. L’indice trimestriel du baromètre LPI-iad de juin prédisait une hausse de 2,4% au moins jusqu'à la rentrée. Au premier semestre, les prix de l’ancien ont légèrement augmenté, de 1%, relève Meilleurs Agents. «La hausse reste alimentée par le retour des revendeurs candidats à un rachat et elle se généralise partout sur le territoire, même en Ile de France», écrit la plateforme dans son dernier point marché. Les prix des appartements anciens progressent assez rapidement (au moins 3% sur un an) dans les métropoles de Brest, Marseille et Nancy ; et un peu plus lentement (2 % sur un an) sur celles de Grenoble, Lille, Montpellier et Rouen.

«Dans les grandes villes où la hausse des prix est la plus rapide et d’au moins 5 % sur un an (Brest, Caen, Le Mans et Mulhouse), les augmentations se font de plus en plus rapides depuis le début de l’année», précise même le baromètre LPI-iad. Certaines villes sont toutefois dans la dynamique inverse, comme Lyon (-1,7%), Bordeaux (-1,6%), Strasbourg (-3,4%) et Nantes (-1,7%).

Quant au secteur des logements neufs, ses prix sont également en hausse mais tirés uniquement par les réservations de maisons : +4,6% au deuxième trimestre et +0,3% sur un an glissant à fin juin. Les appartements replient en revanche de 1% en glissement annuel.