La Nouvelle Aquitaine: terre promise de l’investissement locatif?

En investissement locatif il vaut mieux ne pas avoir de paillettes dans les yeux. Les villes qui font le plus rêver sont loin d’être les plus intéressantes financièrement. Oublier Paris, Lyon et Marseille: les grandes agglomérations sont certes très attirantes mais présentent des couples rendement / risque à fuir. C’est ce qui ressort de l’étude de Masteos, proptechspécialisée dans l’investissement locatif clé-en-main, etUnkle,fintechqui se porte garant des locataires et protège les propriétaires contre les impayés.

Les deux start up se sont associées pour déterminer les villes de France qui présentent le meilleur équilibre entre rentabilité locative et risque d’impayés en 2021. Pour cela, elles ont analysé chaque département français (sur la base des 15.000 clients d’Unkle) en comparant leur rentabilité et niveaux de sinistralité (dossiers déposés devant un tribunal) (1). On peut toutefois regretter que les deux jeunes pousses n’aient pas pris en compte le taux de vacance qui peut rogner la rentabilité d’un investissement s’il est trop élevé.

Nouvelle Aquitaine: trois villes à plus de 8 % de rendement

Une fois l’émotionnel mis de côté et les calculs effectués, c’est la région Nouvelle Aquitaine qui apparait en haut du classement. Avec ses 970 km de littoral, ses pôles universitaires et économiques, elleoffre lemeilleur ratio rendement-risque et compte sept villes à haut potentiel d’investissement selon Unkle et Masteos. Trois se distinguent notamment avec une rentabilité locative supérieure à 8%: Bergerac (8,81%), Cognac (8,36%) et Niort (8,20%), pour un taux de sinistre de respectivement 0,82 %, 0,92 % et 0,62 %. Des villes qui ne font pas forcément rêver les touristes mais qui devraient intéresser les investisseurs.

«L’enjeu est de trouver une ville qui maximise le potentiel financier tout en minimisant le risque locatif, expliqueThierryVignal,président et co-fondateur deMasteos. On remarque que les investisseurs ont tendance à ne prendre en compte que l’un de ces deux critères. Or, c’est l’optimisation du couple rendement/risque qui compte vraiment».

C’est dans le Nord que l’on retrouve les villes avec les meilleurs ratios rendement-risque. La grande championne se dénomme Roubaix: sa rentabilité locative atteint 9,06% pour un taux de sinistre faible (1,68%). Arras n’est pas en reste avec son taux de rendement à 6,55% et un risque d’impayés de 1,11%.

Pour ceux qui cherchent la sécurité avant tout, il faudra regarder du côté de Poitiers. Son taux de sinistre s’élève à 0,45% (pour une rentabilité à 6,85%). Ceux de Niort (0,62%), Bergerac (0,82%) et Cognac (0,92%) ont également de quoi séduire les investisseurs les moins aventureux.

Source : Masteos / Unkle

Vénissieux et Aubervilliers dans le rouge

D’autres villes, en revanche, se distinguent par un taux de sinistre élevé, malgré un taux de rendement important. Le bonnet d’âne revient notamment à Vénissieux et à Aubervilliers. Malgré une bonne rentabilité locative (6,07 % pour la première, 6,09 % pour la seconde), elles se présentent comme des villes très exposées aux impayés, avec des taux de sinistre respectifs de 1,89 % et 3,23 %.

La tension à Aubervilliers est même particulièrement forte. «Les loyers y sont plus élevés qu’à Bordeaux (19,9 euros du m² contre 15,7 euros du m² en moyenne) alors que le revenu moyen par habitant est nettement plus faible», insiste ThierryVignal. C’est un peu la même logique qui prévaut dans certaines grandes villes de France. Paris et Lyon apparaissent par exemple comme des valeurs refuges mais «les revenus des habitants ne suivent pas proportionnellement l’augmentation des loyers, ce qui accroit la pression financière subie par les locataires dans ces agglomérations, et donc leur capacité à honorer ces loyers», ajoute Thierry Vignal.

Source : Masteos / Unkle

(1) : Taux de rendement : exprimé en pourcentage, c’est le ratio du loyer annuel sur le prix du bien. Il permet de mesurer la performance attendue d’un investissement immobilier. Ce rendement peut être calculé « brut » ou « net ». L’étude des villes repose sur l’analyse des données recueillies sur le site meilleursagents.com (avril 2021) par les data-scientist Masteos. // Taux de sinistre : Un dossier sinistré est un dossier Unkle pour lequel le propriétaire a engagé une procédure devant les tribunaux. L’analyse se base sur 15 000 dossiers clients Unkle. En application du Règlement Général sur la Protection des Données (RGPD) du 25 Mai 2018, l’ensemble des données a été anonymisé et les informations relatives aux sinistres ont été exploitées de façon purement statistique