L’année du patrimoine, entre cassure et inflexion

Le millésime qui s’achève est une année de jonction. Il aura à la fois marqué la fin d’une période complexe mais maîtrisée, et ouvert des temps bien plus difficiles à cerner.
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De surprise en surprise. C’est ainsi que l’on peut résumer l’année 2022. Parce qu’en y regardant bien, il y a douze mois, une guerre russo-ukrainienne, une élection présidentielle avec une majorité relative au Parlement pour le nouveau président de la République, conduisant le gouvernement à recourir dans les grandes largeurs au 49-3, ou encore des banques centrales remontant sans sourciller leurs taux pour cause d’inflation omniprésente dans les rouages de l’économie, ce n’était clairement pas le scénario envisagé. Ce qui fait dès lors de 2022 une année de cassure, de remise en cause également. A tel point que l’on fait de 2023 une période de transition, tant il y a à appréhender un nouvel environnement. Retour sur une année où tout a changé…

FISCALITÉ

Une relative accalmie

Rares sont les années aussi maigres en réformes fiscales que 2022. Cette stabilité à laquelle est peu habitué l’environnement fiscal français s’explique aisément. Le second mandat du président de la République se déroule sur fond de double crise – Covid et pouvoir d’achat – et les articles 49-3 de la Constitution dégainés pour l’adoption des budgets de fin d’année ont limité les traditionnels enrichissements apportés par le Parlement. Toutefois, la jurisprudence a livré plusieurs moments forts dans le champ patrimonial.

L’usufruitier n’est pas associé: impact sur le Dutreil

Fin décembre 2021, la Cour de cassation tranchait un débat doctrinal de longue date: l’usufruitier n’a pas la qualité d’associé, laquelle n’appartient qu’au propriétaire. Toutefois, «il doit pouvoir provoquer une délibération des associés sur une question susceptible d’avoir une incidence directe sur son droit de jouissance», indique la Cour de cassation (Cass. com., avis, 1er décembre 2021, n° 20-15164, et Cass. civ. 3, 16 février 2022, n° 20-15.164).

«Outre ces nombreux impacts sur le droit des biens et des sociétés, cette décision risque d’avoir une incidence fiscale, particulièrement au regard des pactes Dutreil, indique Rosa Riche, directrice juridique et fiscale, clientèle privée de Cholet-Dupont-Oudart. En matière d’engagement réputé acquis, par exemple après une donation, seuls les donataires peuvent exercer la fonction de direction requise par la loi. La doctrine administrative admet qu’un autre associé puisse exercer cette fonction à leurs côtés, ce qui permet une cogestion entre classiquement les héritiers donataires et le parent donateur. Mais si celui-ci n’est plus qu’usufruitier, il ne peut plus, a priori, remplir la condition de direction. Cette décision peut perturber de nombreux schémas en place. Les donateurs doivent conserver des parts en pleine propriété.»

Vente d’usufruit temporaire de titres: la bonne méthode d’évaluation

Lorsque l’usufruit temporaire de parts sociales de société civile immobilière (SCI) est cédé, plusieurs méthodes d’évaluation s’offrent au contribuable, et l’option retenue est souvent contestée par l’administration fiscale. Le Conseil d’Etat a rappelé les méthodes à suivre: «L'évaluation des titres d’une telle société doit être effectuée, par priorité, par référence au prix d’autres transactions intervenues dans des conditions équivalentes et portant sur les titres de la même société ou, à défaut, de sociétés similaires. En l’absence de telles transactions, celle-ci peut légalement se fonder sur la combinaison de plusieurs méthodes alternatives» (CE 9°-10° ch. réunies, 20 mai n° 449385, Société civile Ambroise). Parmi ces méthodes alternatives: celle fondée sur l’actif net réévalué et celle fondée sur les flux futurs, également appelée discounted cash-flow.

«Cette dernière est souvent écartée par l’administration fiscale car elle est fondée sur les perspectives d’avenir telles que déterminées par le business plan, dont l’administration n’a pas connaissance, indique Jérôme Commerçon, avocat associé chez Scotto Partners. De plus, l’administration préfère faire référence au passé et utiliser les méthodes qui figurent dans son guide de l’évaluation de l’entreprise de 2006, quelque peu dépassé. Pourtant, c’est bien cette méthode que préconise le Conseil d’Etat en cas de démembrement de droitssociaux.»

L’arrêt indique en effet que «l’usufruitier, conformément à l’article 582 du Code civil qui lui accorde la jouissance de toute espèce de fruits, n’a droit qu’aux dividendes distribués. Il en résulte que l'évaluation du revenu futur attendu par un usufruitier de parts sociales ne peut avoir pour objet que de déterminer le montant des distributions prévisionnelles, qui peut être fonction notamment des annuités prévisionnelles de remboursement d’emprunts ou des éventuelles mises en réserves pour le financement d’investissements futurs, lorsqu’elles sont justifiées par la société».

Selon Jérôme Commerçon, «dès lors, la question se pose de savoir s’il convient d’actualiser le montant que l’usufruitier peut capter ou le montant des distributions réelles, lequel est plafonné par la trésorerie disponible. La lecture de l’arrêt nous répond: il faut faire du cas par cas, ce qui nous paraît adapté à la réalité de la diversité des situations».

Les management packages dans l’œil du cyclone

Deux arrêts du Conseil d’Etat rendus en juillet 2021 ont fortement fragilisé les management packages développés par la pratique (CE, plén., 11 juill. 2021, n°s 428506, 437498 et 435452). Pour mémoire, la haute cour administrative avait jugé que les gains obtenus par les dirigeants d’entreprise à raison de la cession de bons autonomes de souscription d’action ou de l’exercice de leur option d’achat d’actions doivent être assujettis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des traitements et salaires dès lors qu’ils sont liés à l’exercice des fonctions de dirigeant ou de salarié. Les secousses n’ont pas tardé à se faire ressentir. «Malgré l’absence de prise de position doctrinale, l’administration fiscale s’est déjà saisie de ces décisions dans le cadre de contrôles en cours, constate Jérôme Commerçon. Il serait sain que le législateur s’empare du sujet et clarifie cette règle, en prenant en compte la réalité des pratiques, la prise de risque capitalistique, ainsi que l’attractivité de la place de Paris.»

Dans ce contexte, les conseils passent en revue les packages existants et mettent en œuvre les nouveaux accords à la lumière des critères de requalification retenus par le Conseil d’Etat. Mais la marge de manœuvre est étroite et le risque fiscal plane sur les dossiers. «Certains écueils peuvent être facilement contournés, comme la question de la non-concurrence imposée aux actionnaires et l’obligation de loyauté. Ces contraintes peuvent être basculées dans le contrat de travail. En revanche, c’est plus compliqué de faire fi de l’incessibilité des titres, profondément liée aux investissements dans l’univers du non-coté, ou encore des clauses de leaver», indique l’avocat.

Enfin, la question de la qualification se pose de façon très concrète dans certains dossiers de clients qui liquident leurs droits. «Par exemple, comment déclarer en 2023 le produit de cession d’actions ordinaires bénéficiant d’un effet de sweet equity du fait de la mise à disposition de la holding de reprise, par le fonds majoritaire, de financements sous forme de prêts d’actionnaires ou d’obligations convertibles ? S’il s’agit d’une plus-value, elle est imposable au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, ou au barème progressif (au taux marginal de 45%), et aux prélèvements sociaux de 17,2% avec possibilité de déduire une partie de la CSG. S’il s’agit de salaire, le barème s’impose. Cela implique aussi que l’entreprise verse des cotisations sociales. Retenir cette qualification entraîne donc de nombreuses conséquences, également en droit social; elle revient à ouvrir la boîte de Pandore», constate Jérôme Commerçon.

Société civile et contrat de capitalisation

Le Conseil d’Etat a rappelé à l’ordre l’administration fiscale sur la taxation des revenus réalisés par les sociétés translucides et son application aux revenus des contrats de capitalisation (CE, 14 avril 2022, n°s454264, 454265 et 454266). Si le résultat imposable est déterminé au niveau de la société, les associés des sociétés civiles sont imposables, à hauteur de leur quote-part dans la société, à raison des bénéfices constatés par ces sociétés en fin d’exercice indépendamment de leur mise effective à disposition des associés (Code général des impôts –CGI–, art. 8).

«En l’espèce, l’administration fiscale avait intégré aux résultats imposables les intérêts et les gains latents des contrats de capitalisation souscrits par la société civile, rappelle Rosa Riche. En effet, conformément aux statuts, les sociétés avaient arrêté leurs bénéfices en fonction de la variation de l’actif net de chaque société entre l’ouverture et la clôture de l’exercice, en ce compris la valorisation positive prise par ces contrats. L’administration s’appuyait sur le fait que ces sommes étaient inscrites en compte courant pour les considérer comme ayant été mises à la disposition effective des associés et, à ce titre, imposables entre leurs mains. En censurant cette position, le Conseil d’Etat rappelle qu’il ne faut pas confondre résultat comptable et résultat fiscal.»

Selon les juges, les associés «sont soumis à l’impôt sur le revenu à concurrence de leur quote-part des bénéfices de la société indépendamment de la répartition de ces bénéfices et sans qu’aient d’incidence à cet égard les modalités de calcul du résultat que la société était statutairement tenue de déterminer à seule fin d’information de ces mêmes associés».

La holding animatrice, le feuilleton de l’année

La notion de holding animatrice et la détermination de ses contours ont rythmé l’année 2022. Son incidence est de taille puisqu’elle détermine notamment l’éligibilité des titres de la holding au dispositif Dutreil. En mai, la Cour de cassation statuait sur la condition de l’activité éligible et sur son appréciation dans le temps (Cass. com. 25mai 2022, n° 19-25.513). Elle a ainsi jugé qu’une holding animatrice qui cesse d’exercer de manière prépondérante son activité éligible après la transmission à titre gratuit de ses titres ne devait pas entraîner la remise en cause du régime de faveur. «Cette interprétation strictement littérale de la loi s’éloigne toutefois de l’intention réelle du législateur à laquelle la Cour de cassation aurait pu davantage se référer», estime Jérôme Commerçon.

Le législateur n’a pas tardé à réagir, en modifiant l’article 787B, c bis du CGI dans la loi n°2022-1157 du 16 août 2022 de Finances rectificative: «La condition d’exercice d’une activité éligible doit être remplie à compter de l’engagement [collectif] de conservation et jusqu’au terme de l’engagement [individuel] de conservation.» Cette nouvelle condition s’applique aux transmissions réalisées depuis le 18 juillet 2022. «Son application est toutefois rétroactive puisqu’elle est susceptible de s’appliquer aux transmissions réalisées avant cette date sous réserve que l’un des engagements soit toujours en cours (collectif, unilatéral ou individuel) et que la société exploitante n’ait pas cessé d’exercer une activité éligible, ce qui pose néanmoins la question de sa constitutionnalité, soulève l’avocat. En attendant, il est conseillé aux sociétés potentiellement concernées de s’adapter. Elles sont invitées à réinvestir le cash issu de la vente de leur filiale dans une activité existante ou d’acquérir des participations dans une société qu’elles pourraient animer, sans provoquer de rupture dans l’exercice d’une activité éligible.»

Sur le plan pratique, les cours d’appel ont poursuivi leur analyse de l’animation à l’épreuve des éléments factuels (voir notamment CA Paris, 5septembre 2022 en matière d’ISF, n° 21/08463 et CA Paris, 24 octobre 2022,
, n° 21/00555 en matière de pacte Dutreil)
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JURIDIQUE

Des sujets forts sur le haut de la pile

A l’évidence, l’année 2022 aura été riche en actualités juridiques dans l’univers du patrimoine. Parmi les mesures phares, retenons tout d’abord l’obligation faite aux distributeurs de prendre en compte les préférences ESG (environnement, social, gouvernance) des investisseurs et d’affiner le profil client en fonction de ses appétences en matière de durabilité. Un poids s’ajoute ainsi sur la traditionnelle balance appétence au risque et connaissances. Depuis le 2août, les intermédiaires doivent étoffer leur questionnaire d’ESG et, ce faisant, proposer des fonds prenant en compte le degré d’alignement avec la taxonomie souhaité, de même que la proportion d’actifs durables ou la prise en compte des incidences négatives de l’investissement. L’obligation est aussi bien valable pour les produits financiers, par le biais d’un acte délégué de la directive concernant les marchés d’instruments financiers (MIF2), qu’assurantiels, avec un autre pour la directive sur la distribution d’assurance (DDA).

Pourtant, une typologie d’acteurs échappe – mais plus pour longtemps – à cette obligation. Son application aux conseillers en investissements financiers (CIF), qui dépendent d’un régime national, nécessitait une modification du règlement intérieur de l’Autorité des marchés financiers (AMF), leur autorité de tutelle. Celle-ci prévoit une entrée en vigueur de l’obligation au 1er janvier 2023. Dans un entretien accordé à Actifs, Grégoire Vuarlot, coordonnateur du pôle commun ACPR/AMF, avait indiqué que les superviseurs ne comptaient pas «diligenter immédiatement des contrôles» sur le respect de cette obligation mais examiner «d’abord les difficultés avec les acteurs».

L’OCDE veut remodeler la fiscalité immobilière

L’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) récidive. Après avoir passé au crible la thématique des successions et donations en 2021, elle s’est attelée à la fiscalité immobilière sous le même prisme, celui des inégalités. Encore une fois, elles sont criantes: si la résidence principale compose 50% du patrimoine en moyenne, «les ménages à haut revenu, à haut patrimoine et plus âgés détiennent une part disproportionnée du patrimoine immobilier global», souligne le rapport. L’accession à la propriété est de plus en plus difficile pour les jeunes, la pandémie a mis un coup d’accélérateur aux prix, le secteur résidentiel est responsable de 17% des émissions de CO2liées à l’énergie… Bref, les choses vont mal.

Parmi les propositions du rapport, on peut citer l’actualisation des valeurs cadastrales qui servent de base au calcul de la taxe foncière, un meilleur ciblage des incitations fiscales à la rénovation énergétique, la discrimination fiscale des meublés de tourisme et le plafonnement des plus-values sur la résidence principale. Si ce rapport, comme le précédent, venait à échoir dans le débat public, cette dernière proposition pourrait le propulser au même niveau de polémique. Emmanuel Macron s’était d’ailleurs prononcé en ce sens en 2019…

La réforme du courtage est validée par le Conseil constitutionnel

Le recours de l’Association nationale des conseils diplômés en gestion de patrimoine (ANCDGP) visant à faire annuler l’obligation d’adhésion à une association professionnelle agréée pour les intermédiaires en assurance (IAS) et les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP) avait semé la panique dans les rangs des concernés, à quelques mois de son entrée en vigueur. L’Association française des intermédiaires en bancassurance (Afib) et l’Association d’autorégulation de référence en courtage (Endya) avaient même décidé de suspendre leurs investissements, le temps que les Sages se prononcent. «Pourquoi l’ANCDGP s’oppose-t-elle à un texte que la majorité souhaite et approuve, et qui nous a obligés à engager des moyens considérables ? avait fustigé David Charlet, président de l’Association nationale des conseils financiers (Anacofi), dans nos colonnes. La réforme ne met pas en place des associations agressives pour les entreprises, mais d’accompagnement.» Le Conseil constitutionnel a finalement déclaré conformes les passages contestés de la loi relative à la réforme du courtage de l’assurance et du courtage en opérations de banque et en services de paiement. Selon les Sages, l’atteinte à la liberté d’entreprendre poursuit un objectif d’intérêt général de protection des consommateurs, l’obligation ne méconnaît pas le principe d’égalité devant la loi et le pouvoir de sanction des associations «n’a pas le caractère d’une punition». Beaucoup de bruit pour rien ? L’ANCDGP n’a en réalité perdu que la première manche. Un recours reste pendant devant le Conseil d’Etat, qui doit d’abord statuer sur le renvoi à la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) d’une question préjudicielle sur la conformité de la réforme aux textes européens avant de se prononcer lui-même.

Notariat, de l’acte au conseil

Lors du dernier Congrès des notaires, le thème était à la harangue. «Le notariat doit amorcer un virage, c’est une question de survie», exhortait Thierry Delesalle, président du 118e Congrès des notaires de France. Dans notre magazine, il insistait sur la nécessité pour la profession de transiter d’une culture de l’acte à une culture du conseil, sur mesure et monnayable. Le virage se veut avant tout patrimonial puisque l’équipe du Congrès pousse pour que les notaires deviennent des family officers. Un rôle qui, pour Thierry Delesalle, pourrait aller «de la simple conciergerie» jusqu’à «la gestion immobilière active», impliquant de l’ingénierie tant fiscale que civile.
, Si le notaire est au centre du dispositif, à lui de s’entourer des bons professionnels (avocat, CGP…) en fonction des problématiques soulevées par la clientèle.

Toujours dans une optique patrimoniale, le Congrès veut élargir les cas de fiducie – un contrat qui autorise un transfert temporaire de patrimoine à un tiers qui en assure la gestion conformément à des objectifs prédéterminés – à la fiducie libéralité. Celle-ci est actuellement prohibée en raison du risque de contournement de l’imposition successorale et de la réserve. Seules sont possibles la fiducie gestion afin d’assurer la gestion d’un patrimoine – pour le dynamiser ou au soutien d’une personne vulnérable – ou la fiducie sûreté –qui constitue une garantie à la mise en place d’un financement. «La fiducie libéralité allie souplesse de la transmission et efficacité de la fiducie», a fait valoir l’équipe du Congrès. Elle veut également élargir le corpus de fiduciaires aux notaires, qui ne sont pour l’heure pas autorisés à tenir ce rôle. Au soutien de leur vœu, le faible nombre de professions autorisées à jouer ce rôle qui fait flamber les coûts de gestion.

Dans ce contexte, qu’attendre de l’année 2023 sur le plan juridique ? Sans doute une année aussi riche en actualités. En matière d’obligations pour les intermédiaires tout d’abord. La stratégie pour l’investisseur particulier (retail investment strategy), brique de l’Union des marchés de capitaux de la Commission européenne, devrait être dévoilée au cours du premier trimestre. Destinée à améliorer la participation des particuliers au financement de l’économie, elle pourrait apporter des changements substantiels à plusieurs réglementations. Pour l’heure, rien n’est encore gravé dans le marbre mais les pistes de réflexion de la Commission sont déjà bien alimentées par celles des régulateurs européens: label paneuropéen pour les intermédiaires, interdiction ou encadrement plus drastique des commissions, harmonisation de DDA et MIF…

L’année 2023 sera également celle du partage de la valeur en entreprise. L’exécutif a lancé une concertation entre partenaires sociaux centrée sur la généralisation de ces dispositifs (intéressement, prime de partage de la valeur…), la modernisation de la formule de participation et l’articulation entre les différents dispositifs d’épargne salariale. Une vaste tâche, dont certains syndicats craignent déjà qu’elle ne soit postiche: une Convention de Renaissance sera organisée à l’issue et il se murmure qu’une proposition de loi est déjà en chantier. L’eurodéputé Pascal Canfin, missionné par le gouvernement sur ce sujet, a déjà tracé deux lignes d’horizon: une «super-participation» destinée aux salariés dont l’entreprise réalise des «superprofits» (un bénéfice excédant de 20% les bénéfices moyens des cinq dernières années) et l’instauration d’un «dividende salarié» (dispositif de partage de la valeur) obligatoire pour les entreprises versant des dividendes à leurs actionnaires.

IMMOBILIER

L’année du changement

L’année 2022 aura marqué la fin d’un temps béni pour les marchés immobiliers. Neuf et ancien entament un nouveau cycle économique qui, après avoir désarçonné les particuliers, commence à donner quelques sueurs froides aux professionnels. Car 2023 ne s’annonce pas sous de meilleurs auspices. Au contraire. L’installation durable de l’inflation dans le paysage économique change la donne et rend obsolètes bon nombre de prévisions. Désormais, le consensus se fait seulement sur un mot: l’inconnu. Et certains craignent que le pire soit à venir.

L’ancien résiste mais ses prix dévissent

«L’année de l’atterrissage.» C’est avec ces mots que le futur ex-président de la Fnaim, Jean-Marc Torrollion – son mandat à la tête de la Fédération nationale de l’immobilier se termine fin décembre –, a décrit le marché immobilier de l’ancien en 2022 dans le Point Immo de septembre dernier. Sa façon à lui de dire: «La bamboche, c’est fini !» Le marché se calme après une année 2021 record (1.177.000 ventes et des prix en hausse de 7,1%). Un retour à la normale qui s’explique par une demande plus raisonnée. D’un côté, les Français se sont calmés après deux années à déménager tous azimuts. Terminée la ruée sur la campagne et les villes moyennes, qui avait cours depuis le premier confinement ! Le plus gros des projets ayant été réalisé, le marché a retrouvé son rythme habituel. D’autant que les Français n’ont pas la tête à bouger de chez eux. La morosité du contexte actuel pèse sur leur moral. Si elle a été une déflagration inquiétante à son commencement, la guerre en Ukraine semble finalement assez peu peser sur leurs projets immobiliers. L’inflation de 6,2%, beaucoup plus. Les ménages, qui voient toutes leurs factures augmenter, comptent leurs sous. Quitte à remiser leurs projets d’achat immobilier au placard quelque temps.

De l’autre côté, la demande est freinée par les difficultés de financement des candidats acquéreurs (voir ci-dessous). Depuis janvier, ils ont toutes les peines du monde à obtenir des crédits immobiliers, coincés entre des taux d’intérêt qui remontent au galop, un taux d’usure qui ne suit pas le même rythme et un taux d’endettement maximum de 35% que les banques doivent respecter coûte que coûte. De quoi sérieusement compliquer l’équation. Les ventes s’érodent donc lentement, sans pour autant alarmer. La Fnaim prévoit que le marché signe sa deuxième meilleure année après 2021, en terminant à 1.120.000 ventes.

Le coup de frein est en revanche plus fort sur les prix. Mais à ce niveau, deux sons de cloche se font entendre. Alors que la Fnaim et les notaires de France parlent d’une «lente érosion», la plateforme d’estimation en ligne Meilleurs Agents alerte carrément sur plusieurs villes qui «passent dans le rouge». La Fédération des agents immobiliers relevait début novembre une hausse des prix sur un an de 6,6%. Un «léger ralentissement» bienvenu «après un emballement post-Covid», comme elle l’écrivait alors dans son point marché. Quelques villes font de la résistance et voient leurs prix continuer à chauffer: +7% sur un an à Marseille (3.030 euros/m²), +8,9% à Nice (4.823 euros/m²) et +6% à Montpellier (3.393euros/m²). Paris sauve les meubles grâce à un rebond des ventes (-1,1% sur un an, 10.717euros/m²).

Pour Meilleurs Agents, l’heure est plus grave. Son baromètre de décembre indique que plusieurs villes sont entrées en territoire négatif. Au-delà de la bataille des chiffres, ces indications a priori contradictoires laissent présager de mois plutôt compliqués pour les vendeurs. Que les prix plongent ou s’érodent lentement, la tendance se confirme mois après mois: le cycle baissier est entamé.

Le neuf se rapproche d’une crise de la demande

Pour le segment de l’immobilier neuf, les indicateurs sont au rouge. Les ventes plongent, les prix continuent d’augmenter et les promoteurs se débattent avec un stock de biens qui ont du mal à trouver preneurs. Autant d’alarmes qui clignotent, mettant le marché en alerte à l’approche des fêtes de fin d’année. Le seul point positif n’en est pas vraiment un. Après s’être plaints de la réticence des maires à délivrer des permis de construire, les promoteurs voient les autorisations repartir à la hausse: de novembre 2021 à octobre 2022, 500.700 logements ont été autorisés à la construction, soit 34.900 de plus qu’au cours des douze mois précédents (+7,5%), selon le ministère du Logement. Un «résultat en trompe-l’œil» pour Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Son lobby insiste sur l’effet RE2020, cette nouvelle norme de construction entrée en vigueur début 2022 et qui a poussé les promoteurs à anticiper son application en se hâtant de déposer leurs demandes de construire avant d’être contraints de la respecter. Les mises en chantier progressent d’ailleurs moins vite que les autorisations: + 4,6% seulement sur la même période. La faute, à n’en pas douter, aux difficultés des promoteurs pour écouler leurs biens déjà disponibles. Car côté ventes, c’est la Bérézina. Elles sont en chute de 21,9% sur les neuf premiers mois de l’année.

Paradoxalement, ces biens qui ont du mal à trouver preneurs voient leurs prix continuer d’augmenter. Début novembre, Le Laboratoire de l’immobilier, service d’études de Theseis, relevait une hausse de 5,7% sur douze mois pour les appartements de villes de plus de 45.000 habitants, pour un prix au m² de 5.195 euros.

Une hausse que Stéphane Dalliet, directeur général immobilier résidentiel de Nexity, justifiait dans le Point Immo de décembre sur l’immobilier neuf par les difficultés des promoteurs à atteindre l’équilibre dans leurs opérations. Frappés de plein fouet par des hausses des coûts des matériaux depuis le début de l’année, puis des retards de livraison à la suite du déclenchement de la guerre en Ukraine en février, l’exercice est devenu particulièrement ardu. D’autant que le bout de la chaîne est bloqué par des ménages enlisés dans leurs problématiques de financement. Pour faire face à ce goulot d’étranglement, les promoteurs s’adaptent et mettent leurs biens sur le marché au compte-gouttes afin de ne pas brader leurs stocks. Entre juillet et septembre, leur niveau était encore plus bas qu’au moment du Covid (19.006 contre 19.898au troisième trimestre 2020, selon la FPI). Depuis le début de cette année, la baisse est de 10,2% par rapport à 2021.

Les taux remontent et les courtiers crient

La sensation d’être pris à la gorge : nombreux sont les ménages français à avoir dû revoir leurs projets immobiliers en 2022… Quand ils n’ont tout bonnement pas dû y renoncer ! Obtenir un crédit est devenu un parcours du combattant, qui en a laissé plus d’un sur le carreau. Les difficultés de financement des ménages ne sont pourtant pas nouvelles, mais elles ont quelque peu changé de nature. Quand, en 2021, l’essentiel des critiques portait sur les règles du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), en 2022 c’est le taux d’usure qui a été la cible des tirs nourris des Français et –surtout – de leurs courtiers. En cause, son mode de calcul et son décalage par rapport au marché. Car alors qu’il était encore en baisse en début d’année, les taux d’intérêt repartaient, eux, à la hausse (+1,9% entre novembre 2021 et novembre 2022, selon l’Observatoire Crédit Logement /CSA).

Craignant un effet ciseau qui a commencé à se matérialiser dès avril, les courtiers se sont mobilisés les uns après les autres. A coup de tribunes, d’interviews, de communiqués, de posts LinkedIn, ils ont voulu alerter la Banque de France sur la nécessité de revoir la méthode de calcul du taux d’usure, n’hésitant pas à interpeller directement son gouverneur François Villeroy de Galhau. Celui-ci s’est montré plutôt insensible dans un premier temps à leurs arguments, organisant sa riposte médiatique, affirmant dans les matinales économiques que la production de crédit se «normalisait» et qu’il n’y avait pas lieu de se catastropher.

Comprendre: les courtiers en font trop, tout va bien. Les tensions avec l’institution ont atteint leur paroxysme fin septembre. L’Union des intermédiaires de crédit (UIC), qui revendique être le premier syndicat du métier, a rassemblé ses troupes sous les fenêtres de la Banque de France pour une manifestation d’ampleur modeste mais à la symbolique importante. Surtout, une délégation a été reçue par François Villeroy de Galhau pour des discussions apaisées. Pour autant, pas de révolution sur le taux d’usure, hormis une légère adaptation de son mode de calcul pour mieux coller à la réalité du marché. Résultat: les taux d’usure du quatrième trimestre, annoncés quelques jours plus tard, ont effectivement donné un peu de souffle au secteur. Celui des crédits immobiliers de plus de 20 ans est passé de 2,57% à 3,05% (+0,48 point de base), quand celui pour les emprunts de 20ans et moins a augmenté de 0,43%, passant de 2,60% à 3,03%. Mais le répit aura été de courte durée.

En décembre, quelques banques ont continué à augmenter leurs taux. «Les grilles reçues affichent (...) encore des remontées de taux de 0,20point en moyenne ! écrivait ainsi Vousfinancer dans une note publiée en début de mois. Sur l’ensemble de l’année, par rapport aux taux affichés en janvier 2022, les taux ont en moyenne plus que doublé, avec des hausses de 1,20 point en moyenne sur douze mois, une envolée inédite depuis 2017 tant par son ampleur que sa rapidité.» Les taux moyens présentés par le courtier en décembre étaient ainsi de 2% sur 15 ans, 2,2% sur 20 ans et 2,4% sur 25ans.

Obligées de jongler entre la hausse de leurs propres coûts de refinancement et l’impossibilité de la répercuter entièrement sur les taux d’intérêt aux particuliers, nombreuses sont les banques à avoir déserté discrètement le marché du crédit immobilier, devenu trop peu rentable. D’autres ont fait le choix moins radical de mettre en pause le recours aux courtiers le temps que la situation s’améliore. En conséquence, la production de crédit en glissement annuel était en baisse de 14% en novembre, selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA.

Atterrissage, normalisation, érosion… L’année 2022 se termine sur une note amère pour les professionnels. Si les ventes dans l’ancien résistent, les prix commencent à montrer des signes de perturbations. Le neuf, lui, dévisse carrément et semble se rapprocher inéluctablement d’une crise de la demande. La faute aux difficultés de financement des ménages qui, en bout de chaîne, se trouvent les premiers touchés par le blocage du marché du crédit. L’euphorie immobilière est finie. L’heure du retour à la normale a sonné.

PER - ASSURANCE-VIE

Des produits retraite dans la lumière

La retraite n’a pas fini de faire parler d’elle. Au cœur de l’actualité en 2022, sa réforme devrait faire l’objet d’un projet de loi à peine la nouvelle année célébrée. Son entrée en vigueur est prévue à l'été 2023. Le sujet étant peu enclin à fédérer – six Français sur dix seraient prêts à partir avant 65 ans si la réforme est votée quitte à toucher une pension réduite –, l’exécutif peut

Un évènement L’AGEFI

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