Le niveau de qualité des offres masqué par l’attrait de l’avantage fiscal

Avec les informations dont il dispose, le particulier peine à s’orienter au milieu des multiples produits de défiscalisation présentés sur le marché. Ce constat est particulièrement vrai pour les résidences de services qui, profitant du dispositif fiscal Censi-Bouvard, disposent de locataires encadrés par un bail commercial. Alors que le taux de rendement devrait être un outil de comparaison des offres entre elles, il n’est pas assez lisible pour être totalement compris.

Pour commencer, la rentabilité proposée aux particuliers sur les plaquettes commerciales des vendeurs est censée être une rentabilité locative. C’est évidemment le cas pour les produits commercialisés par des acteurs sérieux. Mais pour d’autres, elle s’assimile plutôt à un taux de rendement interne (TRI), c’est-à-dire un calcul qui mesure la rentabilité d’une opération dans son ensemble en incluant, au-delà des flux de trésorerie générés par le projet, l’avantage fiscal ou la possibilité de recourir à l’endettement. Difficile donc de comparer les investissements les uns par rapport aux autres lorsque les paramètres pris en compte dans le calcul varient d’un opérateur à l’autre.

Ceci, sans compter toutes les astuces utilisées pour doper les rendements: déduction des frais de commercialisation ou des frais de mobilier du prix d’acquisition afin de minorer ce dernier, présence de charges diverses et variées dans le bail non déduites du loyer facial annoncé dans le calcul de la rentabilité locative. La liste est encore longue et l’inventivité des distributeurs toujours plus grande. Il convient donc d’être attentif et sélectif.

Un dispositif fiscal attractif…

Le dispositif Censi-Bouvard est une réduction d’impôt offerte aux personnes physiques qui investissent au sein de résidences avec services sachant que seuls sont éligibles à l’avantage fiscal celles qui présentent une utilité économique ou sociale listée de façon exhaustive à l’article 199 sexvicies du Code général des impôts (CGI), essentiellement les Ehpad (Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), les résidences pour seniors (personnes âgées non dépendantes), pour étudiants et de tourisme classées. Cette réduction d’impôt répartie sur neuf ans (à raison d’un neuvième par an) s’élève à 18% du prix d’acquisition hors taxe du bien, plafonné à 300.000euros, et acquis en 2011 ou en 2012. En contrepartie, le propriétaire doit louer pendant une période de neuf ans minimum à un exploitant dans le cadre d’un bail commercial. Donc, quel que soit le taux d’occupation de la résidence, l’investisseur reçoit un loyer mensuel, avantage à tempérer par le fait que le gestionnaire peut déposer le bilan. C’est ce qui s’est passé pour de nombreuses résidences de tourisme comme celles de Transmontagne, Quiétude ou Apollonia.

Par ailleurs, les loyers étant soumis à TVA, l’investisseur peut obtenir le remboursement de la TVA qui a grevé son acquisition. Par conséquent, le rendement locatif de l’investissement se calcule comme suit: loyers HT/prix d’acquisition HT. Mais sa présentation commerciale est souvent discutable, voire tout à fait obscure.

… parfois cher payé.

Alors que Gecimed, foncière spécialisée dans l’immobilier médical, a acquis récemment un portefeuille de 30 Ehpad avec un rendement locatif net de 6,36% (soit un ratio loyers hors taxes nets de toutes charges sur prix d’acquisition net de frais de mutations), la rentabilité proposée aux particuliers sur ce type d’actifs oscille entre 3,5% et 4,5%, incluant parfois l’avantage fiscal. S’expliquant par l’absence de frais de commercialisation et un risque réduit pour le promoteur lorsque le bien est cédé à un institutionnel, l’écart est toutefois non négligeable.

Il continue même de se creuser lorsqu’on y regarde d’un peu plus près: les loyers perçus par l’investisseur ne sont pas nécessairement nets de charges et le prix d’acquisition payé par ce dernier ne tient pas compte des frais de mutation et inclut parfois l’avantage fiscal. Un investisseur institutionnel avoue lui-même qu’il ne se lancerait pas à titre personnel dans ce type d’investissement «trop compliqué», «surpayé», lâche-t-il. Cherchons l’erreur. Le particulier est-il à ce point aveuglé par la défiscalisation ? Les professionnels le disent: «Le client achète un avantage fiscal, pas de l’immobilier.» Comprenons: «Le client achète de l’immobilier mais trop cher.»

La capacité de l’exploitant à payer le loyer à l’investisseur.

Autre composante difficilement mesurable, la capacité de l’exploitant à faire face à son loyer est un élément essentiel à prendre en compte pour la pérennité de l’investissement et surtout pour éviter la remise en cause de l’avantage fiscal par l’administration (lire l’encadré p.12). Il n’y a pas si longtemps, de nombreux exploitants de résidences de tourisme mettaient la clé sous la porte, ne pouvant assumer des loyers trop élevés fixés en fonction d’une rentabilité espérée et non de la réalité économique de l’activité. «Afin de vendre leurs biens immobiliers plus chers tout en affichant une rentabilité compétitive mais artificielle, certains promoteurs ont aidé par le biais de fonds de concours les gestionnaires à payer leurs premières échéances locatives jusqu’à ce que ces subventions se tarissent et que ces derniers ne puissent plus assumer des loyers devenus trop importants», explique Paul Duvaux, avocat.

Être sélectif.

Les déconvenues subies par certains particuliers ne doivent pas condamner pour autant ce type d’investissement mais démontrer qu’il faut être attentif et sélectif. Cela ne fait aucun doute qu’il existe des promoteurs, des distributeurs et des exploitants tout à fait sérieux et des investisseurs entièrement satisfaits de leurs placements. Les conseillers en gestion de patrimoine sont là pour opérer cette sélection, appuyés par des plates-formes qui décortiquent les produits -du bilan du promoteur à celui de l’exploitant- ou qui, à l’instar de Cerenicimo, mettent en place des méthodes de notation des résidences.

Ces intermédiaires sont rémunérés entre 6-7% et 12-13% et ce montant est compris dans les frais de commercialisation du promoteur, donc dans le prix final présenté au client. Cependant, alors que pour s’assurer une rémunération confortable, certains arrivent à diminuer les marges des promoteurs eu égard au volume qu’ils sont en mesure de distribuer, d’autres - 80% du marché selon certains professionnels - s’octroient une marge supplémentaire en augmentant le prix de vente payé par l’investisseur.

Que faire pour réaliser un investissement de bon sens? Il convient de bien lire le bail et de prendre garde au prix de vente du bien, à son rendement, mais aussi à sa localisation, en somme de réunir un maximum de données sur l’état du marché.

Mais l’information n’est pas réellement disponible et les recommandations varient en fonction des sélectionneurs.

Les Ehpad protégés mais difficilement reconvertibles.

Parmi les différents types de résidences de services, la plate-forme de sélection Cerenicimo opte en premier lieu pour l’Ehpad. Benjamin Nicaise, son président, explique ses choix. «En termes de gestion, le plus sûr, c’est l’Ehpad, explique-t-il. D’une part parce que l’évolution démographique est favorable à ce type d’investissement et d’autre part parce que les pouvoirs publics délivrent de moins en moins d’autorisations.»

En effet, l’ouverture d’un Ehpad est conditionnée à l’obtention d’une autorisation remise par l’une des 26 agences régionales de santé (ARS) créées par la loi du 21 juillet 2009 portant réforme de l’hôpital et relative aux patients, à la santé et aux territoires (lire l’encadré p.10). Ceci constitue une barrière à l’entrée qui permet de limiter la concurrence et de ne conserver que les exploitants de grande taille. Aujourd’hui, d’après Jean-François Vitoux, président de DVD, nouveau groupe né de la fusion des deux exploitants DomusVi et de Dolcéa, le marché représente environ 600.000 lits secteurs publics, privés et associatifs confondus. «C’est un placement qui offre une très belle visibilité avec des rendements locatifs de l’ordre de 4,5%. En revanche, si le marché secondaire est, contrairement à ce que l’on pense, extrêmement liquide, l’Ehpad ne constitue pas un produit de plus-value et le prix de revente oscille, en règle générale, entre -10% et +10% du prix d’achat», poursuit Benjamin Nicaise.

A l’inverse, Arnaud Le Niniven, directeur commercial d’Izimmo, reste très prudent sur ce produit qu’il considère «trop cher» et «difficilement reconvertible». «Au-delà de 200.000euros la chambre, on peut s’interroger sur la pertinence de l’investissement», précise-t-il. Jean-Philippe Ruggieri, directeur général de Nexity Logement, partage ce dernier avis: «Je me refuse à vendre des Ehpad à des clients particuliers parce que c’est un produit qui est loin du logement et dont on ne peut pas changer la destination. » (Lire l’encadré ci-dessous).

Les résidences services seniors controversées.

De son côté, Nexity est présent sur le marché des résidences services seniors pour lequel le groupe estime qu’«il existe un marché de la revente» car il ne s’agit pas ici de chambres mais d’appartements pour lesquels un changement d’affectation semble plus facile à imaginer. C’est également le sentiment d’Arnaud Le Niniven. Point de vue à modérer par le fait que les résidences se situent le plus souvent dans des villes secondaires, ce qui expliquerait d’ailleurs le désintérêt de certains institutionnels pour ce type de placement. Une fois de plus, il convient d’être prudent dans sa démarche de sélection. «Autant nous disposons de chiffres relativement fiables sur la dépendance et les besoins futurs de la France sur ce sujet, autant séjourner dans une résidence services seniors reste un choix», note Benjamin Nicaise, défavorable à ce dernier produit.

Spécialisé sur cette dernière activité, Frédéric Walther, directeur général d’Aegide Domitys, exploitant et promoteur de résidences services seniors, explique au contraire qu’il existe un marché faiblement couvert aujourd’hui, estimant sa profondeur à moins de 200 résidences sur le territoire. «Il y a beaucoup de projets, mais peu sortent de terre», déclare-t-il. «C’est un produit qui a de bonnes perspectives de remplissage avec des personnes solvables et très respectueuses», ajoute le directeur commercial, Jean-Philippe Carboni. Rappelons que sont éligibles au dispositif Censi-Bouvard les établissements bénéficiant de l’agrément qualité visé à l’article L. 7232-3 du Code du travail.

Le marché des résidences de tourisme assaini ?

Bien que bénéficiant d’une réputation peu reluisante aux yeux du grand public à la suite de nombreuses défaillances d’exploitants, pour la plupart en zone de revitalisation rurale (ZRR) construites en réponse au dispositif Demessine, les résidences de tourisme semblent toujours capter l’intérêt des professionnels, à l’image de BNP Paribas Immobilier Résidentiel qui s’est récemment lancé sur le créneau des résidences d’affaires. «Tous les opérateurs de tourisme qui ont échoué dans leur exploitation sont des promoteurs immobiliers qui se sont improvisés hôteliers, qui ont monté des opérations sur des marchés sur lesquels l’offre était totalement saturée et qui, en arrivant au chapitre gestion, ont dû faire face à un décalage entre le paiement de loyers mensuels et une activité saisonnière», explique Marc Fischer, son directeur général, justifiant la position de BNP Paribas Immobilier Résidentiel sur les résidences urbaines ou périurbaines, «conçues pour des hommes d’affaires mais pouvant accueillir une clientèle de loisirs», moins soumises, selon le professionnel, aux aléas de la saisonnalité.

La pérennité d’une exploitation est en effet conditionnée au respect de quelques ratios de base dont le rapport entre le loyer annuel et le montant du chiffre d’affaires HT annuel qui ne doit pas dépasser 40% à 45%. Le rapport 2010 de l’industrie hôtelière publié par KPMG donne quelques indications sur les recettes, dépenses et marges d’exploitation en vigueur sur le marché.

Le prix des résidences étudiantes à calculer.

Enfin, les résidences étudiantes bénéficient d’un avantage de taille: elles ne réclament qu’un faible investissement en valeur absolue par rapport aux autres placements. Ce qui ne présume pas d’un prix au m_ compétitif, bien au contraire. Encore une fois, les opinions divergent sur ce type d’investissement. Ses partisans mettent en avant le manque cruel de logements étudiants en France, ses opposants discutent du décalage existant entre les loyers promis aux investisseurs et ceux que sont capables de payer les jeunes locataires. «Le rendement de l’investisseur se situe aujourd’hui entre 3,80% et 4%, mais encore faut-il louer au prix convenu. Au loyer où elles sont actuellement -450-500euros dans les grandes villes de province-, les résidences étudiantes pourraient avoir des problèmes de remplissage dans certaines villes», assure Benjamin Nicaise.