L’Asset Management au service de la création de valeur immobilière

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La remontée des taux redéfinit les fondamentaux immobiliers

Le marché immobilier traverse une phase de recomposition profonde. Après plus d’une décennie marquée par un environnement de taux historiquement bas et une progression soutenue des valeurs, la remontée rapide des taux directeurs engagée par les banques centrales a profondément modifié les équilibres financiers. Le coût du capital s’est renchéri, l’accès à la dette s’est resserré et les investisseurs ont exigé une reconstitution des primes de risque.

Cette évolution a entraîné un ajustement significatif des valorisations à partir de 2023. Les immeubles acquis dans un contexte d’argent abondant ont vu leur valeur se réajuster afin d’intégrer un coût de financement plus élevé et des exigences de rendement accrues. La correction n’a pas été uniforme : elle a varié selon les classes d’actifs, les localisations et la qualité intrinsèque des immeubles.

Après deux années d’ajustement, les valorisations montrent aujourd’hui des signes de stabilisation sur plusieurs catégories d’actifs, tandis que les rendements redeviennent progressivement en phase avec les niveaux de risque. Le couple rendement/risque retrouve ainsi une cohérence plus lisible pour l’investisseur de long terme.

Pour les conseillers en gestion de patrimoine, cette évolution modifie profondément la grille d’analyse. L’immobilier ne peut plus être appréhendé sous l’angle d’une dynamique haussière généralisée. La performance dépend désormais de la capacité à identifier des actifs correctement valorisés, capables de générer des flux durables et de préserver leur attractivité dans un environnement plus exigeant.

Le retour de la prime de risque impose davantage de sélectivité

Dans un contexte de taux bas, la compression des rendements avait progressivement réduit l’écart entre immobilier et actifs sans risque. La remontée des taux a mécaniquement entraîné une reconstitution de cette prime de risque. Si cette phase d’ajustement a pu être perçue comme une contrainte, elle constitue en réalité un retour à des fondamentaux plus sains.

La valeur d’un actif immobilier repose avant tout sur sa capacité à générer un revenu durable, ajusté au risque locatif et au risque de marché. Lorsque le coût du capital augmente, la valorisation ne peut être maintenue qu’à condition que les fondamentaux locatifs soient solides et que la visibilité sur les flux soit crédible. La qualité intrinsèque de l’immeuble, sa localisation, son adéquation aux usages et sa performance énergétique redeviennent des déterminants centraux.

Toutes les classes d’actifs n’évoluent pas au même rythme. Les dynamiques diffèrent selon les territoires et les usages. La logistique bénéficie de tendances structurelles liées au e-commerce et à la réorganisation des chaînes d’approvisionnement. La santé s’appuie sur des évolutions démographiques de long terme. L’hôtellerie tire parti du rebond des flux touristiques. À l’inverse, certains segments de bureaux nécessitent une analyse plus fine des localisations et des caractéristiques techniques.

Dans ce nouveau cycle, la création de valeur ne repose plus sur l’appréciation globale du marché, mais sur la capacité à sélectionner les bons actifs et à les accompagner activement dans la durée.

Une gestion active devient un levier stratégique de performance

C’est dans ce contexte que le rôle de l’asset manager prend toute sa dimension. Investir ne suffit plus. Il faut piloter activement les actifs afin de sécuriser les flux, d’améliorer leur performance potentielle et de préserver leur attractivité.

Depuis plus de 60 ans, PERIAL Asset Management s’inscrit dans cette logique intégrée. Avec plus de 5,6 milliards d’euros d’actifs sous gestion et plus de 400 immeubles répartis en France et en Europe, le Groupe intervient sur l’ensemble de la chaîne immobilière : sourcing, acquisition, structuration financière, gestion locative, travaux, arbitrages et redistribution des revenus.

L’asset management repose sur un pilotage et un accompagnement continu. Les arbitrages permettent de céder des immeubles arrivés à maturité ou devenus moins stratégiques, afin de cristalliser des plus-values potentielles et de réallouer le capital vers des opportunités plus attractives ou de les distribuer aux épargnants. Les opérations de rénovation, de restructuration ou de surélévation contribuent à repositionner les immeubles et à en améliorer la rentabilité potentielle. La gestion locative proactive vise à réduire la vacance, à fidéliser les locataires et à sécuriser les flux de loyers.

Cette approche active permet d’intervenir à chaque étape du cycle, plutôt que de subir ses évolutions.

Des résultats qui traduisent une discipline d’investissement

Les résultats 2025 illustrent cette stratégie. Le rendement moyen (non garanti) des acquisitions réalisées sur la période dépasse 8 %, traduisant une capacité à saisir des opportunités dans un marché ajusté. Les arbitrages ont généré 26 millions d’euros de plus-values, tandis que plus de 214 millions d’euros de loyers ont été distribués sous forme de dividendes sur l’ensemble des fonds de distribution, notamment les SCPI.

Ces performances ne relèvent pas d’un simple effet conjoncturel. Elles traduisent une discipline d’investissement, une analyse fine des cycles et un pilotage actif des patrimoines.

L’acquisition d’un actif logistique en Espagne pour la SCPI PERIAL Opportunités Europe, offrant un rendement supérieur à 7,6 % à l’acquisition (non garanti), illustre la recherche d’actifs immédiatement contributifs dans des marchés porteurs. À l’inverse, le lancement d’un projet de rénovation et de surélévation en Île-de-France pour le FPCI PERIAL Next Value 1, visant un TRI cible supérieur à 16 % (non garanti), démontre la capacité à structurer des opérations à fort potentiel de revalorisation.

Pour en savoir plus sur PERIAL Next Value 1, rendez-vous sur www.perial.com/pro/fpci/perial-next-value-1

Ces stratégies différenciées permettent d’adresser des objectifs distincts : génération de revenus réguliers (non garantis et votés en assemblée générale) pour certains investisseurs, recherche de valorisation à moyen et long terme pour d’autres profils.

Il est important de noter que, comme tout investissement financier, la SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité et que les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier. Par ailleurs, les performances et acquisitions passées ne préjugent pas des performances futures.

La performance environnementale devient un facteur économique

Dans un secteur particulièrement exposé aux enjeux climatiques, la performance environnementale est devenue un déterminant économique. Les exigences réglementaires, la sensibilité croissante des locataires et l’évolution des critères d’investissement renforcent le poids de la performance énergétique et de la résilience climatique dans la valorisation des actifs.

La « valeur verte » n’est plus théorique. Les expertises semestrielles réalisées au second semestre 2025 mettent en évidence une création de valeur pouvant atteindre jusqu’à +3 % sur certains actifs. En moyenne, cette dynamique représente +1,4 % sur les immeubles analysés pour PERIAL Opportunités Europe, +0,5 % pour PERIAL O₂ et +1,4 % pour PERIAL Grand Paris.

Au-delà de ces indicateurs propres aux patrimoines gérés, cette évolution s’inscrit dans une tendance plus large observée sur le marché. Entre 2020 et 2024, les SCPI labellisées ISR ont affiché une volatilité plus faible de leur taux de distribution que la moyenne des SCPI non labellisées, selon une analyse réalisée par PERIAL Asset Management à partir des données publiées par l’ASPIM, l’association professionnelle des acteurs de l’investissement immobilier non coté. Cette stabilité relative illustre le lien croissant entre qualité extra-financière des actifs et résilience potentielle des flux distribués.

Par ailleurs, les travaux de prévention et d’adaptation aux risques climatiques produisent un effet économique mesurable. Selon des études relayées par la Caisse centrale de réassurance, un euro investi dans la prévention permet d’éviter jusqu’à huit euros de dommages futurs. L’anticipation des risques climatiques n’est donc pas uniquement une démarche responsable : elle constitue un levier concret de maîtrise des coûts et de préservation de la valeur.

L’amélioration énergétique et l’adaptation aux risques climatiques permettent ainsi de réduire le risque réglementaire, de limiter les dépenses futures liées aux travaux contraints et de renforcer l’attractivité locative. La performance extra-financière devient un levier tangible de création et de protection de valeur.

Un partenaire stratégique dans un environnement plus exigeant

Dans un contexte économique et géopolitique incertain, le rôle de l’asset manager redevient central. Sa capacité à investir avec sélectivité, à transformer les actifs, à gérer avec rigueur et à arbitrer avec discipline constitue un facteur clé de sécurisation et de création de valeur pour les épargnants.

Pour les conseillers en gestion de patrimoine, l’enjeu est de pouvoir s’appuyer sur un partenaire disposant d’une vision cohérente du cycle immobilier et d’une maîtrise opérationnelle complète. La performance durable naît désormais de la convergence entre exigence financière, discipline de gestion et intégration des enjeux environnementaux.

L’immobilier entre dans une phase plus sélective, plus technique et plus différenciée. Investir avec discernement, gérer activement et anticiper les mutations structurelles des usages : c’est cette exigence qui permet de construire une valeur durable et de la mettre à disposition des investisseurs à travers des fonds conçus pour traverser les cycles.

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Matthieu Navarre (Directeur de l’offre BtoB et Professionnels) se tient à votre disposition : matthieu.navarre@perial.com

_{Avertissement : les produits commercialisés par PERIAL AM sont des investissements long terme qui n’offrent aucune garantie de rendement ou de performance et présentent un risque de perte en capital et de liquidité. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et financier et du cours des devises. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Pour les autres risques, nous vous invitons à consulter les notes d’information et DIC de nos solutions d'épargne disponibles sur perial.com.}

_{Les chiffres présentés sont valables au 31/12/2025. Source : PERIAL Asset Management.}