Le Conseil d’Etat assimile les parts d’une SCI à un immeuble

Les Sociétés à Prépondérance Immobilière (« SPI ») font régulièrement la « une » des revues de jurisprudence fiscale car, dans un contexte international, elles donnent lieu à des difficultés d’interprétation considérables.
, En cas de cession à titre onéreux ou à titre gratuit, par un non-résident français, d’une société à prépondérance immobilière en France, il est indispensable de conduire une étude approfondie de la convention fiscale applicable et du droit interne des Etats concernés. La France peut-elle imposer la plus-value réalisée ou la donation/succession correspondante ?
, Certaines conventions fiscales signées par la France prévoient de manière expresse le cas de la détention indirecte d’immeubles situés sur son territoire. Cependant, nombreuses sont les conventions muettes sur ce sujet : on peut évidemment citer la convention fiscale franco-belge visée dans cet article, mais c’est également le cas des conventions avec le Maroc ou le Liban. Il faut alors se demander dans quelle mesure les titres d’une société détenant de l’immobilier peuvent être assimilés à un bien immeuble pour l’application de la convention.
, La réponse est loin d’être évidente. En témoigne la décision récente du Conseil d’Etat français (CE 24 février 2020, n° 436392) qui s’inscrit en contradiction avec la jurisprudence bien établie de la Cour de cassation.

La position de l’administration fiscale contestée par un résident belge

, En l’espèce, un résident fiscal belge a cédé les titres d’une société civile française à prépondérance immobilière. Bien que la convention fiscale franco-belge du 10 mars 1964 en matière d’impôt sur les revenus ne comporte pas de dispositions propres aux SPI, l’administration fiscale française estime, dans son BOFiP sur ladite convention, que les sociétés civiles immobilières de toute nature dont le patrimoine est composé essentiellement par des immeubles doivent être considérées comme des biens immobiliers au sens de la convention (BOI-INT-CVB-BEL-10-10 n° 130). Pour affirmer cela, l’administration se base sur le protocole final de la convention qui assimile aux biens immobiliers les titres de sociétés dotées de la transparence fiscale.
, Le contribuable demande l’annulation pour excès de pouvoir des commentaires administratifs précités. La cause du contribuable n’était pas perdue d’avance. En effet, le protocole final de la convention fiscale franco-belge ne vise que les sociétés fiscalement transparentes (sociétés de copropriété, sans personnalité morale). Les parts de sociétés semi-transparentes ou encore dites translucides, comme la SCI cédée, ne sont pas couvertes par le protocole.

, En outre, la convention précise que « la notion de bien immobilier se détermine d’après les lois de l’Etat contractant où est situé le bien considéré ». Or, les parts d’une société civile immobilière doivent en principe être considérées comme des biens incorporels de nature mobilière, comme l’a précisé en 2015 la Cour de cassation (Cass. ass. plén., 2 oct. 2015, n° 14-14.256).

Pour rappel, l’arrêt de 2015 concernait la succession d’un résident monégasque qui détenait les parts d’une société civile de droit monégasque à prépondérance immobilière en France. La convention fiscale franco-monégasque en matière de droits de succession ne prévoyant pas de dispositions propres aux titres de SPI, la qualification juridique des parts de la société civile était déterminante pour trancher le litige.
, Dans cette affaire, l’avocat général a précisé que si le législateur français, via l’article 750 ter du CGI, a permis à la France d’imposer les transmissions de titres de sociétés dont l’actif était constitué de biens immobiliers situés en France, il n’en a pas, pour autant, fait des biens immobiliers. Cette analyse a été pleinement approuvée par la Cour de cassation.
, Enfin, la qualification des parts des sociétés immobilières en biens de nature mobilière ne fait aucun doute pour la doctrine. Dans son ouvrage de référence Les impôts dans les affaires internationales, Bruno Gouthière indique que « les parts ou actions détenues dans [les sociétés immobilières non transparentes], le plus souvent des sociétés civiles, ne sont ni juridiquement ni fiscalement des biens immobiliers » (§ 67170).

, Ce même auteur précise par ailleurs que « la loi fiscale française ne dit nullement que les parts de sociétés à prépondérance immobilière sont des immeubles ou des droits immobiliers ; elle se contente, si les conditions sont remplies, de les qualifier de françaises » (§ 48125). Ce propos qui a été tenu au sujet des droits de mutation à titre gratuit (article 750 ter du CGI) est parfaitement transposable à l’article 164 B du CGI qui énumère les revenus et gains considérés comme de source française.

La décision du Conseil d’Etat

, En dépit de ces considérations, le Conseil d’Etat rejette la requête du contribuable. La haute juridiction administrative estime, après avoir écarté l’application du protocole aux sociétés semi-transparentes, qu’il convient de suivre la méthode donnée par l’article 22 de la convention fiscale, qui indique que « tout terme non spécialement défini […] aura […] la signification que lui attribue la législation régissant, dans chaque Etat contractant, les impôts faisant l’objet de la Convention ».
, C’est donc au regard du droit fiscal français qu’il fallait déterminer la qualification mobilière ou immobilière des parts de SPI. Le Conseil d’Etat relève qu’un non-résident français qui cède les titres d’une société à prépondérance immobilière en France est concerné par l’article 244 bis A du Code général des impôts. La plus-value imposable est déterminée, par renvoi aux articles 150 U et 150 UB du CGI, selon les règles applicables aux plus-values immobilières des personnes physiques.
, Le Conseil d’Etat en déduit que le droit fiscal français assimile les parts de SPI cédées par un non-résident à des biens immobiliers. Par conséquent, la France a le droit d’imposer la plus-value correspondante.

Les conséquences et la portée de la décision

, L’arrêt du 24 février 2020 est une mauvaise nouvelle pour les résidents belges qui viennent, ou sont sur le point de céder leurs SPI, car l’administration française pourra imposer leurs plus-values de cessions par application de l’actuelle convention franco-belge et de l’interprétation qui en a été ainsi décidée par le Conseil d’Etat.
, Quant à la future convention fiscale franco-belge en matière d’impôt sur le revenu dont la signature serait imminente, la question sera probablement réglée par le texte lui-même qui prévoira une définition des SPI et l’attribution du droit d’imposer les plus-values correspondantes à l’Etat de situation des immeubles.
, Enfin, on peut s’interroger sur la transposition de cette jurisprudence aux autres conventions fiscales qui ne comprennent pas de clause relative à la taxation de titres de SPI. A ce stade, il serait imprudent de généraliser : d’une part, la rédaction des clauses définissant les modalités d’interprétation des termes diffère d’une convention à une autre (s’agissant des conventions relatives à l’impôt sur le revenu conclues avec certains pays, l’instrument multilatéral permettrait à la France d’appréhender le droit d’imposer les cessions de titres de SPI : voir encadré) et, d’autre part, les droits de succession, les droits de donation et l’impôt sur la fortune immobilière relèvent de la compétence de la Cour de cassation laquelle, jusqu’à nouvel ordre, a adopté une position diamétralement opposée.
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, L’Instrument multilatéral, entré en vigueur le 1er juillet 2018 et signé par une centaine de pays, permet de modifier certaines dispositions des conventions fiscales internationales sans passer par un processus de renégociation bilatéral. L’article 9 de la convention multilatérale concerne les plus-values de cession de titres d’entités à prépondérance immobilière.
, Si deux Etats liés par une convention fiscale ne prévoyant pas de dispositions concernant le gain en capital sur titres de SPI ont tous les deux souhaité « activer » l’article 9 de l’IM, la convention concernée fait l’objet d’une modification selon laquelle les titres de SPI deviennent imposables dans l’Etat de situation des immeubles. C’est notamment le cas de la convention fiscale franco-irlandaise dont le texte consolidé est déjà disponible sur le site de l’administration fiscale.