Promoteurs : la remise enquestion ?

Il y a le moment de l’alerte. Et celui de la réflexion. En immobilier, l’heure de la seconde phase semble venue. Objectif pour tous les acteurs : débloquer le marché. Les promoteurs avertissent depuis plusieurs années sur les entraves à leur activité, au premier rang desquelles ils placent d’une seule voix les réticences des maires à leur délivrer des autorisations de construire. Un problème que l’on pourrait croire en passe d’être réglé.

Dans son bilan du premier trimestre 2022, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) relevait bien une augmentation des permis de construire délivrés (voir encart). Mais elle mettait cette hausse sur le compte de l’augmentation des dépôts de permis, en anticipation de l’entrée en vigueur au 1er janvier 2022 de la nouvelle réglementation environnementale RE2020 au 1er janvier 2022. Un épiphénomène donc qui ne devrait pas durer.

Réunis mi-juin à Strasbourg pour le 50ème colloque de la FPI, les promoteurs ont donc débattu pour trouver des solutions pérennes à leurs maux.

Convaincre les locaux

Les professionnels le savent : la pénurie de permis ne tient pas tant aux élus locaux qu’à leurs électeurs. « La majorité des maires veut construire mais est bloquée par ses administrés et les nouvelles infrastructures à créer pour les nouveaux habitants », a ainsi souligné Olivier Kinder, président de la FPI du Grand Est lors d’une table ronde. Le constat a beau être partagé par l’ensemble de la Place, il ne trouve aujourd’hui que peu de solutions. Car convaincre un maire est une chose, convaincre les locaux en est une autre.

Peur du changement, sentiment d’exclusion, inadéquation aux besoins de la ville… Les riverains ont mille et une raison de s’opposer à la construction de nouveaux programmes immobiliers dans leur quartier, menant souvent à un durcissement des consultations publiques (voir interview ci-contre). «Il y a un paradoxe : les élus locaux et les professionnels disent qu’ils ne construisent pas assez alors que les habitants disent que ça construit trop. Le problème de fond est démocratique, pas économique. Il faut revoir la perception de l’intérêt commun », a analysé Frédéric Gilli, économiste et professeur à l’école urbaine de Sciences Po.

Une de ses propositions est d’ailleurs que les promoteurs reprennent la main sur cette phase d’échanges avec les riverains, en internalisant les consultations des projets simples et en recourant à un prestataire uniquement pour les plus complexes. « Les concertations menées sur le terrain sont souvent peu efficientes car elles arrivent trop tard, une fois que tous les détails sont déjà réglés. Ils doivent revoir leur méthode », a appuyé de son côté Béatrice Lièvre-Théry, directrice générale de Sogeprom.

Construire vert et moins cher

Un appel à une remise en question d’autant plus important que certaines évolutions semblent inéluctables. « La question de la densité et de la hauteur des immeubles doit être abordée et rendue acceptable, a ainsi avancé Béatrice Lièvre-Théry. Il est possible de construire haut sans pour autant écraser les quartiers. »

Autre sujet à s’être invité dans le débat : la performance énergétique des logements. Les ménages se voient encore souvent contraints de choisir entre économies et préservation de l’environnement. « Les logements très performants énergétiquement coûtent encore très cher, a ainsi regretté Béatrice Lièvre-Théry. Nous, promoteurs, devons faire attention à ne pas opposer performance énergétique et prix abordables ». La problématique du coût se heurte de plein fouet à celle du financement. Alors que les Français ont de plus en plus de mal à obtenir un crédit immobilier bancaire, le risque est de voir le marché du neuf se gripper encore davantage.

Pour éviter cela, Xavier Lépine, président de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) a invité les banques à se retrousser les manches. « La dernière grande innovation en matière de financement a été le crédit à taux fixe, à la fin des années 60. D’autres secteurs ont su adapter leur modèle d’acquisition et de financement, comme l’automobile avec la location longue durée. Nous devons nous interroger également sur le nôtre », a-t-il proposé.

Interview

« La balle est dans le camp despromoteurs ! »

Frédéric Gilli, professeur à l’école urbaine de Sciences Po, associé de l’agence Grand Public

Comment expliquer la défiance des habitants envers les constructions dans leurs villes ?

Frédéric Gilli : Les riverains craignent souvent que les promoteurs ne profitent de leur ville pour y construire des programmes dont ils se sentent exclus, eux et leurs enfants. Il y a sans doute un peu de peur du changement mais surtout une inquiétude compréhensible car leurs craintes sont assez souvent fondées. Au niveau « macro», construire plus est nécessaire pour détendre le marché et retrouver des conditions de logement plus abordables. Mais le marché est tellement tendu que les bénéficiaires des constructions ne sont jamais in fine les personnes qui en subissent les désagréments. Il faut donc créer les conditions politiques et techniques pour raccorder les aspirations de tout le monde. Les dirigeants des projets ont une lecture biaisée du rapport de force qui s’exerce entre eux et les habitants, car ils entendent davantage les plus opposés que les modérés, mais ils ne font pas assez d’effort pour élargir le nombre de leurs interlocuteurs. Quand on fait l’effort de discuter sérieusement avec la population dans son ensemble, on se rend compte que les gens ne sont pas obtus, beaucoup sont prêts à discuter. Il faut juste aller les chercher et ne pas les convier trop tard lorsque tout est déjà décidé ou presque.

Comment lever ces blocages?

Il faut partir des gens : les promoteurs doivent se demander, avec eux, ce qu’ils attendent de leur quartier, de leur ville, leurs craintes (pour les prévenir) et leurs aspirations (pour les inclure). Je prends un exemple à Rennes, autour de l’hôtel Dieu. Le promoteur a discuté avec les habitants et s’est rendu compte qu’ils manquaient d’un espace public où ils pouvaient se poser gratuitement. Il a modifié son programme pour répondre à ce besoin et cela a notamment permis de débloquer la situation. Il ne s’agit donc pas « d’acheter » les riverains mais de construire des solutions avec une base plus large de citoyens afin d’identifier comment le projet peut participer, à sa façon, à l’intérêt général. La balle est dans le camp des promoteurs, ils doivent changer leurs façons de faire. Je suis assez confiant quand je vois la nouvelle génération qui arrive.

On dit souvent que le neuf fait augmenter les prix de tout le marché. Or, ils continuent d’augmenter alors que la construction patine…

Dans les zones tendues, le marché est tellement rationné que les nouveaux logements ne suffisent pas à remettre l’offre à son bon niveau. Ils permettent de réduire la pénurie mais le déséquilibre est tel que la loi de l’ajustement du prix par l’offre et la demande ne s’applique plus. Pire, comme le foncier intègre la hausse des prix, construire est devenu plus cher et les nouveaux logements sont souvent plus chers que les anciens… Ils n’alimentent pas la hausse, ils la reflètent, mais le résultat pour les populations est le même : seuls les plus riches peuvent se loger et souvent les habitants historiques d’une ville, ou leurs enfants, n’ont pas accès aux logements qui se construisent chez eux.

Que faire pour rééquilibrer le marché ?

La réponse est en partie politique. On n’échappera pas à la densification des villes, mais on peut le faire de manière concertée et négociée.

Vous évoquez une «évaporation de la plus-value» au niveau du foncier. A quoi faites-vous référence ?

A « l’enrichissement sans cause» des propriétaires fonciers qui alimente la hausse des coûts pour les nouvelles constructions. Dans une opération immobilière, l’ensemble des parties prenantes perçoit une rémunération pour son travail (le promoteur, l’architecte, etc). Le propriétaire du terrain - qui ne fait rien - est paradoxalement celui dont la rémunération augmente le plus, grâce notamment à tous les investissements publics (équipements, infrastructures) financés par les contribuables !