Plaidoyer pour l’immobilier géré

Par Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo

Depuis quelques mois, dans un marché sous perfusion de la politique de Quantitative Easing de la BCE, les investisseurs courent après les actifs pouvant encore offrir un peu de rendement, quitte à aller vers les produits les plus risqués, dont les prix grimpent et les primes de risque s’écrasent progressivement.

Parmi eux, on trouve notamment l’immobilier d’entreprise, et particulièrement les bureaux. La demande d’investissement pour ce support ne cesse de gonfler, sans se soucier des besoins réels. Rien qu’en Ile-de-France, 4 millions de m² de bureaux sont à louer… Face à la forte demande des investisseurs, les prix sont mécaniquement poussés à la hausse et les rendements à la baisse. Quand l’ensemble de ces facteurs sont réunis, on parle généralement de formation d’une bulle…

L’immobilier géré, rempart contre la remontée des taux

En revanche, la demande des investisseurs pour l’immobilier d’habitation (immobilier résidentiel, immobilier de loisirs, logements étudiants…) dépend peu du niveau des taux d’intérêt, mais est surtout sensible à la confiance des ménages. La faiblesse des taux obligataires des derniers mois et, en parallèle, des taux d’emprunt n’a généré ni hausse des prix, ni baisse des rendements, bien au contraire…

Prenons le cas de l’immobilier géré : les rendements proposés actuellement sont équivalents voire plus élevés que ceux proposés en 2007 alors que les taux de prêt immobilier sont voisins de 2 % sur 15 ans, contre plus de 4 % en 2007. Le marché de l’immobilier résidentiel n’a pas réagi positivement à la très forte baisse des taux car celle-ci a été contrecarrée par le manque de confiance en l’avenir des investisseurs particuliers.

Les taux longs s’orientent actuellement à la hausse, les investisseurs vont donc, tôt ou tard, retrouver de l’intérêt pour les obligations et s’écarter des actifs dont le risque n’est plus suffisamment rémunéré, induisant ainsi une baisse de leur prix. Alors que le début d’une reprise semble vouloir poindre en Europe, le bon sens voudrait d’investir sur des actifs dont les rendements sont moins sensibles aux taux.