Loi Elan: bilan positif

Les députés se veulent encourageants sur la loi Elan. Fin 2021, la Commission des affaires économiques a créé une mission d’évaluation de la mise en œuvre et de l’impact de ces dispositions, en application de l’article 145-7 du Règlement de l’Assemblée nationale.

Thibault Bazin (Les Républicains, Meurthe-et-Moselle), Christelle Dubos (LREM, Gironde), Richard Lioge (LREM; Moselle) et Jean-Luc Lagleize (Mouvement Démocrate, Haute-Garonne), ont finalement remis leur rapport, qui dresse un bilan plutôt positif de la loi.

Encadrement des loyers: une difficile évaluation

Parmi les nombreuses dispositions de la loi Elan, les députés se sont notamment arrêtés sur le dispositif de l’encadrement des loyers. En réponse à la crise du logement au moment de son élaboration, le texte prévoyait une expérimentation pour une durée de cinq ans, à la main des intercommunalités volontaires dans les zones connaissant une tension locative forte.

Alors que le mécanisme a été sévèrement critiqué par les bailleurs privés comme par les professionnels de l’immobilier, il a récemment été prolongé dans le cadre de la loi 3DS. La crise sanitaire étant passée par là, l’évaluation de ses effets a été tronquée par les mois de confinement et de paralysie du marché locatif. Mais au-delà de la pandémie, les rapporteurs relèvent des difficultés à appréhender pleinement les effets du dispositif par manque d’indicateurs. Les principales données publiques disponibles sont le nombre d’actions engagées par les locataires et les sanctions délivrées. En Île-de-France, la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement d’Île-de-France avait recensé 263 saisines recevables de locataires à fin octobre 2021. À Lille, selon les dernières données disponibles, 33 baux ont été portés à la connaissance des services de l’État, par l’intermédiaire de la commission de conciliation ou de la ville de Lille ou directement auprès des services territoriaux de l’État (27 dossiers jugés recevables au total).

L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) a publié une étude en février 2021. Elle relevait une baisse moyenne de 3% des loyers de relocation initialement supérieurs au loyer de référence majoré au second semestre 2019. L’association note ainsi «un effet indéniable, mais limité, de resserrement des loyers de relocation des logements non meublés autour de la fourchette légale». La part des dépassements lors des emménagements (26%) est légèrement inférieure à celle constatée en 2019 (28%) et proche des valeurs de la période 2015-2017 (soit 26% en 2015, 23% en 2016 et 21% en 2017). Le dépassement moyen en 2020, soit 168 euros, se situe au niveau de ceux de 2019 et 2016.

Pour rappel, la loi 3DS a prolongé la période d’application du dispositif et celle de dépôt des candidatures (jusqu’au 23 novembre 2022). Le dispositif a également été renforcé par un arrêté du Gouvernement, obligeant professionnels et particuliers à mentionner, dans les villes concernées, le loyer de référence sur leurs annonces immobilières. Les rapporteurs estiment que cette mesure devrait «permettre, à terme, d’améliorer la transparence du marché et de diminuer le nombre d’annonces non conformes.»

Plusieurs associations ont été consultées dans le cadre de ce rapport, notammentla Confédération générale du logement (CGL), la Confédération nationale du logement (CNL) et la Confédération syndicale des familles (CSF). Toutes disent soutenir l’objectif d’encadrer les pratiques abusives de certains bailleurs, mais regretter des «mécanismes trop complexes». Elles seraient favorables à sortir le dispositif du statut «d’expérimentation» et à le transformer en règle de droit commun universelle sur l’ensemble du territoire. Surtout, elles voudraient qu’il soit simplifiée afin de permettre aux locataires d’appliquer pleinement leurs droits.

La garantie Visalea «fait ses preuves»

L’optimisme des députés est plus tranché sur la garantie Visale, autre disposition phare le la loi Elan. «Dans le parc privé ou dans le parc social, en adoptant le point de vue des bailleurs ou celui des bénéficiaires, la solution a fait ses preuves et il faut interpréter les vagues successives d’élargissement des catégories éligibles au dispositif comme une marque de son succès», peut-on lire dans le document.

Les rapporteurs soulignent son développement significatif: depuis janvier 2016 plus de 1,7 million de dossiers ont été présentés (au 31 décembre 2021) et plus de 616.000 contrats émis. Les premiers bénéficiaires sont les étudiants (56% des contrats émis), devant les autres jeunes de moins de 30 ans (36%), les salariés en double mobilité de plus de 30 ans (5,3%) et les ménages accompagnés en intermédiation locative (3,7%).

Du côté des usagers, la garantie semble de mieux en mieux perçue même si des efforts restent à faire. L’association Consommation logement cadre de vie (CLCV) salue ainsi un «dispositif qui marche», de plus en plus mentionné dans les annonces immobilières par les bailleurs. Mais l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) rappelle que la garantie classique est davantage ancrée dans les habitudes des bailleurs. Ce que confirme la Fnaim: «Un sondage réalisé auprès de nos administrateurs de biens montre qu’à revenus identiques, les dossiers de location s’appuyant sur une caution personnelle l’emportent à 62%, contre 37% pour les dossiers s’appuyant sur une garantie Visale», peut-on ainsi lire dans le rapport.