L’immobilier fait ses comptes

C’est une récession historique qui se profile à l’horizon. Alors que l’INSEE mise sur une baisse du PIB de 9 %, le gouvernement parle lui d’un recul de 11 %. Depuis le déconfinement le 11 mai dernier, la majorité des secteurs ont repris leur activité mais certains plus lentement que d’autres.

Le marché immobilier est particulièrement concerné: les transactions, gelées pendant le confinement, ont vite repris, mais toutes les classes d’actifs n’ont pas été impactées de la même manière par la crise. Le résidentiel continue de tirer le marché vers le haut, et la logistique s’est aussi démarquée en bénéficiant de l’essor du e-commerce pendant le confinement. La crise sanitaire a également braqué tous les regards sur les établissements de santé et révélé les opportunités cachées de cette classe d’actifs encore confidentielle. Par ailleurs, la majorité des experts interrogés pour ce dossier saluent la résilience du secteur des bureaux, mais tous s’accordent aussi sur la distance à prendre par rapport au commerce et l’hôtellerie.

De fait, il est important de diversifier son exposition, en ayant une vision précise de l’évolution du marché pour chaque type de biens. Passage en revue.

Le résidentiel tient bon

Si agences et promoteurs observent déjà une reprise du marché résidentiel, certains professionnels du patrimoine sont plus mesurés. A l’instar de François-Xavier Sœur, président fondateur du cabinet Terrae Patrimoine, pour qui un éventuel rattrapage de la part des ménages et ses conséquences sur les prix pourraient ne pas se faire sentir avant plusieurs mois. « Compte tenu des délais pour concrétiser une transaction (3 mois environ entre la signature du compromis et l’acte de vente), le véritable impact de la crise sanitaire sur les prix ne sera mesurable qu’à partir de septembre, même si le nombre de biens vendus se maintient », temporise-t-il.

Avant le confinement, le marché poursuivait sa dynamique de 2019. Une très bonne année pendant laquelle il a battu son record de transactions : 1,065 millions. Du jamais vu. Malgré une tendance baissière qui commençait à s’amorcer au quatrième trimestre, l’année 2020 s’annonçait sur le même tempo. De janvier au début du confinement, le prix au mètre carré s’établissait à 2.751euros selon la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), soit une augmentation de 4% sur un an.

Dans le neuf, la tension s’accroissait entre une offre atone et une demande toujours plus forte. Période électorale oblige, beaucoup de projets ont été gelés depuis fin 2019. Les deux tours des élections municipales ayant été très espacés en raison du confinement, les projets ont mis du temps à repartir, tandis que la demande, elle, continuait de se renforcer grâce à un contexte favorable. « Les Français avaient confiance en l’avenir. En plus des taux d’intérêt historiquement bas, ils pouvaient se reposer sur une économie en croissance depuis plusieurs années», explique Yann Jehanno, président du réseau Laforêt. A cela s’ajoutait la baisse d’impôts sur le revenu suite à la crise des Gilets Jaunes et la suppression de la taxe d’habitation pour 80 % des foyers français.

Las, le confinement est arrivé et a brisé l’élan du marché, faisant chuter le nombre de transactions de 80% entre mars et mai selon la FNAIM. La digitalisation a permis à plusieurs projets déjà amorcés de se concrétiser, mais impossible d’en lancer de nouveaux du fait de l’interdiction des visites. Bien qu’aucun chiffre précis sur la reprise des transactions n’ait pour l’instant été communiqué, les professionnels se veulent confiants et assurent avoir noté peu d’annulations de projets, ce qui ne surprend pas Yann Jehanno. « L’immobilier est intimement lié à des projets de vie auxquels les ménages ne renoncent pas facilement», assure-t-il.

Changement de paradigme

Du côté de Century 21, on partage cette vision optimiste. Dans une note d’analyse publiée en juillet, le réseau d’agences immobilières défend l’idée que le marché serait reparti «sur les chapeaux de roue ». La demande, très forte, cumulerait celle des ménages ayant entamé leurs démarches avant le confinement et celle des nouveaux candidats acquéreurs. Elle demeure malgré tout inférieure à l’offre de logements, avec pour conséquence de tendre le marché.

« Dans ce contexte, (…) il était prévisible que les prix ne baisseraient pas. Ils augmentent même entre le 1er semestre 2019 et le 1er semestre 2020 de + 2,3 % pour les maisons et de + 3,1% pour les appartements pour atteindre en moyenne respectivement 2.160 euros le m² et 3.638 € le m² : des niveaux historiques », peut-on lire dans la note. Dans son Observatoire du marché immobilier d’août, Le Partenaire constate aussi une augmentation des prix par rapport au mois de juillet: + 454 euros pour les appartements anciens, + 2.883euros pour les appartements neufs et + 531 euros pour les maisons anciennes.

La FNAIM se montre moins enthousiaste sur la situation du secteur. Elle estime entre 150.000 et 200.000 le nombre de transactions perdues à cause du confinement. En comparaison, elles avaient chuté de 26,5 % lors de la crise de 2008, qui avait aussi provoqué une baisse des prix de 12 %, sur deux ans. Pire, ce seraient 2.000 à 3.000 emplois du secteur de la transaction immobilière qui seraient directement menacés. « Le confinement a mis le marché en pause mais n’a pas remis en question la volonté d’acquérir des Français. L’enregistrement des actes reprend mais très timidement », note Loïc Cantin, président adjoint de la FNAIM.

La reprise semble plus forte dans le locatif. Dans une étude publiée en juillet (1), la plateforme Pap.fr affirme que les recherches sur son site ont bondi dès le déconfinement : + 50 % en mai et +75 % en juin. « Il n’y a pas de doute, on est au-delà du rattrapage : c’est la saison estivale qui a démarré en avance pour les locations », s’enthousiasme Corinne Jolly, présidente de PAP.fr. L’étude souligne aussi une forte augmentation de l’offre de logements : + 39 % d’annonces en juin par rapport à la même période en 2019. « De nombreux logements ont été libérés plus tôt par les étudiants cette année, notamment lorsqu’il a été annoncé que les études supérieures se dérouleraient à distance jusqu’à la prochaine rentrée», avance la société.

Les Français gardent le moral

En juillet, l’INSEE estimait l’indice de confiance des ménages à 97, bien supérieur au 82 de 2008. Ce chiffre confirme une tendance révélée par le baromètre annuel de la FNAIM dévoilé en juin (2): 47 % des sondés jugeaient la conjoncture plutôt favorable à l’achat d’un bien, mais seulement 29 % considéraient que c’était le bon moment pour vendre. Le moral des Français en cette rentrée est donc plutôt bon mais le restera-t-il encore longtemps ? « Les choses pourraient évoluer. Nous ne sommes plus dans les mêmes conditions économiques, sociales et financières d’avant la crise », prévient Yann Jehanno.

Au-delà de la conjoncture, les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) complique l’accès au crédit pour nombre de futurs acquéreurs. Depuis fin 2019, il recommande aux banques de ne pas accorder de prêt au-delà de 25 ans et de respecter scrupuleusement un taux d’endettement maximum de 33 %. Etablies avant la crise sanitaire, ces règles ont été réitérées en juin dernier. Car si le HCSF reconnait une diminution d’activité du marché et de la production de crédit immobilier, il anticipe également « une reprise d’activité rapide sur ce segment ». Les professionnels s’inquiètent de ces mesures du « monde d’avant », qui risquent surtout de pénaliser les primo-accédants avec un faible apport personnel.

Source : baromètre FNAIM (juin 2020)

Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com, s’étonnait déjà dans nos colonnes le 23 juin dernier de la sévérité de ces règles et de leur manque de flexibilité, compte tenu du très faible taux de défaut sur les crédits immobiliers en France. « Les banques françaises ont toujours été très prudentes. Elles prêtent à taux fixes, sans part variable, contrairement à beaucoup de leurs concurrentes étrangères », déclarait-elle à l’époque. Elle regrettait également que la règle du 33% d’endettement maximum ne soit pas au moins associée à la notion de reste à vivre, comme c’était le cas avant décembre 2019. « Cela permettrait une analyse prudente du dossier mais plus en adéquation avec le concret », plaidait-elle.

Du côté de Laforêt, on aimerait davantage d’aides pour les primo-accédants. « Ces règles pourraient être ajustées au contexte actuel et accompagnées d’une politique de soutien aux acquéreurs les plus modestes », estime Yann Jehanno. Même si les courtiers constatent déjà une augmentation du taux de refus des dossiers d’emprunt, ces consignes ont pour but d’aider à garder la tête froide. « Un marché haussier peut tenter certains ménages à s’endetter davantage et plus longtemps. Ces recommandations peuvent aider à ne pas trop s’écarter des critères», défend Loïc Cantin. Il reconnait toutefois qu’un «assouplissement des mesures serait de nature à accompagner la relance du marché ».

Assouplissement qui semble d’autant plus crucial que les professionnels n’ont pas beaucoup d’outils à leur disposition. « Aujourd’hui, nous ne pouvons plus jouer ni sur la durée des crédits, ni sur les taux. Le seul levier que nous avons est la reprise économique du pays », résume Loïc Cantin. Fin juillet, L’Observatoire Crédit Logement/CSA publiait son tableau de bord mensuel qui mettait en évidence une pause dans la remontée des taux. Le taux moyen dans le secteur concurrentiel (inclut les prêts bancaires classiques, par opposition aux prêts réglementés exclus du périmètre de l’étude) s’établissait à 1,25 % contre 1,29 % en juin et 1,11 % en décembre 2019. Le rapport pointe également une évolution dans le profil des acquéreurs. Le niveau d’apport personnel a augmenté de 8,8 % en glissement annuel, après une chute de 5,2 % en 2019. Comprendre : les banques prêtent moins et durcissent leurs conditions d’octroi de crédit, conformément aux recommandations du HCSF mais aussi pour se protéger davantage face à l’incertitude conjoncturelle.

Source : L’Observatoire Crédit Logement / CSA

La crise sanitaire a fauché l’élan du secteur résidentiel qui poursuivait sa dynamique historique de 2019. Gelées pendant le confinement, les transactions sont reparties dès la reprise de l’activité. Mais les conditions d’accès au crédit se compliquent, sous le double effet des recommandations du HCSF et des banques qui accroissent leurs exigences sur la solvabilité des emprunteurs pour mieux faire face à la future récession. Les investisseurs aux profils moins solides devront trouver des opportunités immobilières parmi les autres classes d’actifs.

[1] Etude PAP: étude menée par PAP.fr sur les recherches de location réalisées sur son site du 1er au 30 juin 2020 comparé au 1er au 30 juin 2019

[2] Sondage réalisé en ligne en mai auprès d’un échantillon représentatif de 1001 individus âgés de 25 ans et plus