Les SCPI continuent de narguer la crise

Jusqu’ici, tout va bien. Les chiffres exacts ne sont pas encore connus, mais les professionnels du secteur sont d’accord : les SCPI ont bien réagi face à la crise. Celles investies dans les actifs de bureaux, de santé et fiscales s’en sont particulièrement bien sorties. Le boom de l’e-commerce pendant le confinement a également profité aux SCPI de logistique. A l’inverse, les SCPI hôtellerie et commerce ont souffert.

Leur réussite s’explique surtout par leur fonctionnement. Les loyers étant encaissés avec un trimestre d’avance et le confinement n’ayant commencé que mi-mars, le premier acompte versé reflétait surtout leurs performances d’avant crise. Les chiffres du prochain trimestre devraient donc mieux refléter l’impact du Covid-19.

Certaines sociétés ont anticipé une baisse des versements à venir et diminué leur premier acompte sur dividende. C’est le cas d’Amundi Immobilier, Rivoli Avenir Patrimoine et Edissimmo, selon l’observatoire des SCPI de Linxea, qui a passé au crible 61 fonds. Seuls 16% d’entre eux accusent « une baisse significative de leurs dividendes, c’est-à-dire une baisse supérieure ou égale à 20 % », selon le spécialiste de l’épargne en ligne. Du côté d’Advenis REIM, on a préféré conserver le taux de 1 % par trimestre, avec l’objectif de le maintenir tout au long de l’année. «Un ajustement pourrait se faire fin 2020 », nuance Jean-François Chaury, son directeur général.

Éviter la faillite

Le principal risque de faillite d’une SCPI ? Le non-paiement des loyers. Celles investies en bureaux et en commerce ont pu profiter du soutien du gouvernement aux entreprises.

Peu de locataires ont demandé des annulations de loyer, même dans l’hôtellerie. Ils ont plutôt cherché à négocier un report en échange de l’allongement de la durée du bail. «Les SCPI ont favorisé les locataires car elles entretiennent avec eux un lien de confiance très fort », explique Paul Bourdois, co-fondateur de France SCPI. « De nombreuses SCPI sont passées d’un encaissement trimestriel des loyers à un encaissement mensuel », abonde Raphaël Oziel, directeur du pôle immobilier de Linxea.

Une forte mobilisation du secteur pour atténuer un risque que certains relativisent déjà. « Les sociétés investies à 100 % dans les commerces ne représentent que 6,7% de la collecte du marché des SCPI en 2019 », affirme Philippe Lauzeral, directeur général délégué d’Omnium Finance. Le risque de faillite semble surtout fort pour les SCPI de commerce, moins pour celles de bureaux. Or, celles-ci captent près de 80 % l’épargne investie dans des SCPI selon le dirigeant, qui prédit qu’elles ne devraient être « que peu impactées à court terme par la crise».

En outre, une baisse des loyers encaissés par une SCPI ne se traduit pas forcément par une diminution de rendement pour les associés. «Les sociétés de gestion peuvent piocher dans leur report à nouveau», souligne Paul Bourdois

Cette réserve est alimentée par une petite partie des loyers, non reversée aux sociétaires et exclue des bénéfices de l’entreprise. Elle leur permet d’ajuster le montant des dividendes à reverser au besoin. Mais toutes n’en ont pas. Certaines privilégient le rendement maximum et utilisent l’intégralité des loyers encaissés. Ces reports à nouveau pourraient être très utiles, si la deuxième partie de 2020 se révèle plus compliquée que la première.

Trop d’inconnues

Tous les regards se portent donc sur le prochain trimestre. Dans cette incertitude, la moindre prévision est compliquée, mais certaines sociétés se prêtent déjà à l’exercice. France SCPI prévoit un rendement moyen de 4 % (contre 4,55 % avant la crise). Dans le détail, la plateforme prévoit 3,95 % pour les SCPI de bureaux, 4,4 % pour celles investies en santé et 3 % pour celles spécialisées dans l’hôtellerie. Philippe Lauzeral estime qu’avec une baisse de 70 % des dividendes sur un semestre, le rendement moyen s’établirait malgré tout autour de 3 %.

De bons chiffres qui n’étonneront pas les professionnels du secteur : « En 30 ans, le rendement moyen annuel des SCPI n’a jamais été inférieur à 4 % », rappelle Paul Bourdois.