Les propriétaires d’une résidence de tourisme expulsent l’exploitant

Les investisseurs d’une résidence de tourisme des Alpes du Sud viennent d’obtenir la résiliation de leur bail commercial les liant à un exploitant de résidence de tourisme.

Baux révisés. Ces derniers ont subi depuis leur acquisition en Demessine la faillite d’un précédent exploitant et la négociation de nouveaux baux.Comme souvent dans ces circonstances, les baux sont revus à la baisse et de nouvelles charges leur sont imputées.«A cette situation, s’ajoute un paiement irrégulier et partiel des loyers,explique Emmanuel Gili, avocat du cabinet FGK Avocats et défendant des copropriétaires.Les propriétaires n’arrivaient plus à faire face à des charges importantes et à un loyer dépendant d’un chiffre d’affairesnet hors charges, charges sur lesquelles ils n’ont aucune maîtrise».

Résiliation par référé.Dans cette situation, les bailleurs font délivrer à l’exploitant, en octobre 2013, un commandement d’effectuer des travaux et de justifier d’une assurance locative dans le délai d’un mois. L’acte vise la clause résolutoire contenue au bail.«Lorsque la clause résolutoire est bien rédigée, comme c’était le cas dans ce dossier, le bail peut être résilié de plein droit devant le juge des référés»,précise Emmanuel Gili. En l’espèce, la résiliation du bail au 19 novembre 2013 est constatée par ordonnance de référé en mars 2014. Est ainsi ordonnée l’expulsion de l’exploitant qui est condamné aux dépens y compris au coût du commandement. Le preneur à bail fait appel de la décision.

Absence d’assurance.La Cour d’Appel confirme l’ordonnance de référé. Elle précise que l’expulsion pourra être effectuée avec l’aide de la force publique et d’un serrurier. De plus, elle condamne l’exploitant à une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.«Cette mesure est très favorable aux copropriétaires car l’indemnité porte non seulement sur le loyer mais également sur les taxes et les charges», commente l’avocat. La Cour d’Appel motive sa décision notamment par le fait que le locataire ne produit aucune attestation d’assurance pour le deuxième semestre de l’année 2010 et que les justifications données portent sur des assurances qui n’ont pas été souscrites par le preneur. Sur les dégradations de la résidence et sa remise en état, la Cour considère que ces contestations relèvent d’une discussion de fond et ordonne une expertise de la résidence.«Cette expertise est demandée aux frais de l’exploitant, ce qui peut représenter une somme importante, la provision par bail étant fixée à 500 euros»relève Emmanuel Gili.

Autogestion.Sur les 86 appartements de la résidence- dont 82 sont liés à l’exploitant-, 69 lots ont vu leur bail ainsi résilié. En l’espèce, aucun local n’appartient à l’exploitant.« Les copropriétaires s’organisent pour l’heure en autogestion, certains veulent vendre,note Emmanuel Gili.Pour autant, certains copropriétaires restent liés à l’exploitant. Mais puisqu’ils ne représentent plus 70 % de la résidence, leur classement en résidence de tourisme et leurs avantages fiscaux peuvent être remis en cause».

L’arrêt de la Cour d’appel n’est pas définitif.

CA Aix en Provence du 27 novembre 2014