Les incertitudes des lois Pinel et Macron quant à la forme du congé du bail commercial

Régime antérieur à la loi Pinel

L’article L.145-9 du Code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi n°2014-626 du18juin2014relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite «loi Pinel»), prévoyait que le congé ne pouvait être donné que par acte extrajudiciaire; tout congé délivré par un autre moyen était nul et inopposable au cocontractant. Il n’était pas possible pour les parties de déroger à ce formalisme, cette disposition ayant été jugée d’ordre public par la Cour de cassation[1].

Loi Pinel

La loi Pinel avait assoupli ce formalisme en matière de congé et donné au bailleur comme au preneur la possibilité de faire délivrer le congé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le nouvel article L.145-9 du Code de commerce issu de la loi Pinel disposait que: «Le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties.»

Il pouvait ainsi s’agir soit du congédu locataire en cours ou au terme du bail (conformément aux termes de l’article L.145-4 qui renvoyait à la forme de l’article L.145-9), soit du congédu bailleur, c’est à dire descongésavec offre ou refus de renouvellement du bail, ou des congés avec offre ou refus de paiement d’une indemnité d'éviction.

Cependant, oubli de la loi Pinel, la demande de renouvellement du bail de l’article L.145-10 par le locataire ne jouissait pas de la possibilité d’être notifiée par lettre recommandée.

Projet de loi Macron

Cette différence de régime avait toutefois été prise en compte et rectifiée dans le projet de loi pour la croissance et l’activité (dit «Projet de loi Macron»), lequel prévoyait dans son article 56 la généralisation de la possibilité de recourir à la lettre recommandée avec accusé réception. La modification concernait l’ensemble des articles L.145-10[2], L.145-12[3], L.145-17[4], L.145-18[5], L.145-19[6], L.145-47[7], L.145-49[8] et L.145-55[9] du Code de commerce, et notamment la possibilité pour le preneur de notifier sa demande de renouvellement du bail par lettre recommandée avec accusé réception.

Loi Macron

Pourtant, la version définitive de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l'égalité des chances économiques (dite «loi Macron»), n’a pas repris l’ensemble des dispositions du projet de loi, et au contraire, a notamment rétabli l’article L.145-9 du Code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi Pinel, conduisant à l’instauration d’un régime distinct en matière de congé entre bailleur et preneur.

Ainsi, dorénavant, il semble que seul le locataire, dans le cadre d’un congé donné pour le terme d’une période triennale (en ce compris le terme du bail), ait le choix, soit de notifier ce congé parlettre recommandéeavec demande d’avis de réception soit de le délivrer par acte extrajudiciaire au bailleur. Le bailleur quant à lui, doit nécessairement signifier congé par acte extrajudiciaire.

Tableau recensant les différents types de congé et les formes qu’ils doivent revêtir suite à l’entrée en vigueur de la loi Macron.

Date de première présentation de la lettre

L’article R.145-1-1 du Code de commerce issu du décret n° 2014-1317 du3novembre2014relatif au bail commercial(dit «décret Pinel») précise que lorsque le congé de l’article L.145-9 est donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre au domicile du destinataire.

Or, l’actuel article L.145-9 du code de commerce issu de la loi Macron ne permet plus aux parties de donnercongé parlettrerecommandéeavec demande d’avis de réception.

Il semble donc que lorsque le preneur, et dans une moindre mesure le bailleur[10], pourront avoir recours à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, c’est le régime de droit commun de l’article 668 du Code de procédure civile qui s’appliquerait.

A la différence de la date de première présentation de la lettre au domicile du destinataire de l’article R.145-1-1 du Code de commerce, l’article 668 précité dispose que «la date de la notification par voie postale est, à l'égard de celui qui y procède, celle de l’expédition et, à l'égard de celui à qui elle est faite, la date de la réception de la lettre.»

Des incertitudes apparaissent donc s’agissant de la date de prise d’effet du congé délivré par lettre recommandée entre bailleur et preneur.

Conclusion

Il convient d’informer les utilisateurs que suite à l’entrée en vigueur de la loi Macron, il semble dorénavant exister un système distinct entre le bailleur et le preneur pour délivrer congé.

Il est à noter qu’il n’apparait plus possible pour le bailleur de recourir à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour notifier un congé à son locataire.

Seuls les congés délivrés sous cette forme par le bailleur entre le 5 novembre 2014 et le 8 août 2015 demeureront valables.

En tout état de cause, pour plus de sécurité juridique, il est fortement recommandé à chacun de recourir au seul acte extrajudiciaire.

[1] Cass. 3ème civ., 13 janvier 1999, pourvoi n°97-10.067

[2] A défaut de congé, lors d’une demande de renouvellement du bail par le locataire.

[3] A la notification par le bailleur de son intention de renouveler le bail alors qu’il l’avait dans un premier temps refusé.

[4] Lors de la mise en demeure du locataire par le bailleur de faire cesser l’infraction permettant au bailleur de refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité.

[5] A l’acceptation du locataire au cas où le bailleur refuse le renouvellement du bail pour construire au reconstruire l’immeuble existant ou y effectuer des travaux nécessitant l'évacuation du local.

[6] A la notification par le locataire d’user de son droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit.

[7] A la mise en demeure du propriétaire par le locataire qui souhaite adjoindre des activités connexes à l’activité prévue au bail.

[8] A la demande d’autorisation au bailleur par le locataire de pouvoir changer d’activité.

[9] A la renonciation par le locataire auprès du bailleur de son intention de changer d’activité ou d’y adjoindre une activité connexe.

[10] La loi Macron prévoit la possibilité pour le bailleur de recourir à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception s’agissant de la notification (i) de son droit de repentir après un premier refus de nouvellement du bail (art. L.145-12) et (ii) à ses locataires envers lesquels il s’est obligé à ne pas louer en vue de l’exercice d’une activité spécifique, dans le cadre de la demande de déspécialisation du preneur de l’article L.145-48 (art. L.145-49).