Premier semestre noir pour les bureaux lyonnais

Pointés du doigt lors des déboires des SCPI cet été, les bureaux de la région parisienne ne sont pas les seuls à souffrir. Selon une étude du cabinet Knight Franck, le marché lyonnais vient de terminer un premier semestre noir.

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Les investisseurs boudent les bureaux, commerces et entrepôts

Comme beaucoup de marchés immobiliers, Lyon est pénalisé par la hausse des taux d’intérêt. Attentistes et à l’affut des corrections sur certaines typologies d’actifs, les investisseurs ont gardé le cordon de la bourse bien serré au premier semestre.

L’ensemble des marchés immobiliers tertiaires a ainsi été en souffrance en ce premier semestre. Les bureaux, commerces et locaux d’industrie de la région Auvergne-Rhône-Alpes ont vu l’afflux de capitaux s’assécher brutalement : 480 millions d’euros, -37% par rapport au premier semestre 2022 et 16% de moins par rapport à la moyenne des 10 dernières années.

«Cette chute était attendue, relève Antoine Grignon, directeur du département Investissement chez Knight Frank France. Alors que l’année écoulée avait été très dynamique avec près de deux milliards d’euros investis, le marché s’est grippé depuis quelques mois en raison de la hausse des taux d’intérêt et de l’attentisme des investisseurs. La région Auvergne-Rhône-Alpes continue néanmoins de rassembler la plus grande part des sommes engagées en province, loin devant les régions PACA et Hauts-de-France».

Les bureaux en berne

Le bureau, plus spécifiquement, accuse un repli de 39% : 215 millions d’euros y ont été engagés sur les six premiers mois de l’année. À la même période, l’année dernière, le marché avait déjà attiré 350 millions d’euros.

Les ventes baissent et leur typologie évolue également. Alors qu’habituellement, celles aux utilisateurs représentent une bonne part de la demande placée (27% en moyenne entre 2018 et 2022), elle a reculé à 17% ce premier semestre, au profit de la location. La faute notamment aux conditions de financement qui compliquent l’acquisition des murs par leurs locataires.

Que ce soit en location ou en acquisition, la demande placée continue d’être captée principalement par les quartiers centraux de Lyon. La Part-Dieu, Gerland et Confluence ont attiré à eux trois 53% des volumes commercialisés dans Lyon et 32% de ceux de la métropole. Seul le quartier de la Confluence signe un premier semestre en croissance par rapport à celui de 2022 (voir ci-dessous).

Certains indicateurs sont toutefois au vert. Le taux de vacance est orienté à la baisse : 4% en moyenne dans la métropole et même moins dans plusieurs secteurs intra-muros, comme Gerland et Préfecture-Universités. Les loyers sont stables pour les actifs primes (340 euros/m² par an ), en hausse de 3% pour les biens moyens (204 euros/m² par an pour le neuf et 189 euros /pour les biens de seconde main).

AEW, Amundi, Novaxia…Le retour en force des SCPI sur le bureau

Un marché du bureau atone donc, soutenu principalement par les collecteurs d’épargne qui ont su profiter du retrait total des investisseurs étrangers. Pénalisés par la hausse des taux d’intérêt, ces derniers ont fui le marché des bureaux lyonnais, alors mêmes qu’ils en représentaient encore 60% en 2022. «Cette évolution n’est pas propre au marché lyonnais. (…) le retrait des fonds internationaux pénalise l’ensemble du marché des bureaux hexagonal depuis le début de 2023» explique Antoine Grignon.

Si les collecteurs d’épargne ont pu pallier l’absence des fonds étrangers ce semestre, leur collecte en berne sur la même période (4,1 milliards d’euros, -23% par rapport au S1 2022 d’après l’Aspim) peut présager d’une poursuite de l’atonie du marché les prochains mois.

La plus importante vente est celle de l’immeuble Welink (quartier Gerland) par Ginkgo à AEW pour un peu plus de 100 millions d’euros. Elle pèse ainsi pour près de la moitié des 215 millions d’euros investis au premier semestre. Toutes les autres transactions réalisées sont inférieures à 30 millions d’euros et concernent d’autres grands noms de l’investissement immobilier tels qu’Amundi et Novaxia.

Le marché du bureau lyonnais au S1 2023 :

Surfaces commercialisées : 115.000m² (-26% VS S1 2022, -25% VS moyenne des cinq dernières années
Investissements réalisés : 215 millions d’euros (-39% VS S1 2022, 350 millions d’euros)
Transactions : 249 (VS 289 au S1 2022, soit -14%)