La profitabilité du crédit immobilier commence à s’améliorer

Il y a du mieux, mais la situation pourrait être encore meilleure.

Dans sa dernière note, publiée début septembre, sur la situation du crédit immobilier à fin août, L’Observatoire Crédit Logement / CSA relève quelques signaux d’amélioration.

Il nous apprend notamment que la profitabilité des banques s’améliore légèrement depuis juin, signe que la mensualisation du taux d’usure depuis février et en vigueur jusqu’au 1er juillet dernier, a un peu porté ses fruits. Elle a permis aux établissements bancaires d’augmenter les taux d’intérêt du crédit à l’habitat aux particuliers afin de retrouver un peu d’air. Résultat : les prêts immobiliers à 25 ans ont dépassé les 4% en moyenne pour les trois quarts des emprunteurs et même 4,50% pour ceux ayant le moins d’apport personnel.

Alors qu’elle fléchit habituellement à cette période, la production nouvelle de crédits à l’habitat a bien résisté cet été. Elle a augmenté de 30% entre juin et juillet alors qu’elle chute en moyenne de 1,6%. «Mais compte tenu du mauvais mois de juin, la production mesurée en niveau trimestriel glissant recule toujours : de 46,1% en août, en glissement annuel (après -51,5% en juillet). Et le nombre de prêts baisse de 43,2% (-50,5% en juillet)», précise l’Observatoire.

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Alors qu’elle aurait pu se redresser plus tôt, la profitabilité des nouveaux crédits a été freinée par la hausse des coûts de financement des banques, à commencer par le taux de refinancement de la Banque centrale européenne (BCE), relevé à 4,25% début août. «L’effet de la mensualisation du taux d’usure sur le niveau de la production n’a donc pas été à la hauteur des espérances. D’autant que la dégradation de la solvabilité de la demande provoquée par la hausse du taux des crédits a eu un impact négatif certain», explique l’Observatoire.

Autre point positif : la durée moyenne des emprunts marque le pas. Elle se stabilise depuis le printemps dernier et s’établit désormais à 20,8 ans, «un niveau rarement observé par le passé», souligne l’Observatoire qui rappelle qu’elle n’était encore que de 13,6 ans en 2001. Elle n’est toutefois plus suffisante pour permettre aux emprunteurs de retrouver un peu d’air. Leur pouvoir d’achat immobilier est toujours grignoté par la hausse des taux d’intérêt, l’augmentation du montant d’apport exigé par les banques et les coûts des logements qui tardent à s’infléchir.

Logiquement, l’indicateur de solvabilité de la demande poursuit son repli. Et ce même si les nouveaux emprunteurs recourent moins au crédit immobilier que par le passé (-7.9% pour les huit premiers mois de l’année, en glissement annuel, contre +3.7% en 2022). Face aux difficultés de financement des ménages, le marché immobilier commence à anticiper une année noire, avec des ventes en repli de 20% par rapport à 2022.