La Française REM baisse le prix de parts de deux SCPI

Nouveau coup dur pour les SCPI. Le poids lourd du marché, La Française Real Estate Managers (REM) a annoncé à ses partenaires ce mercredi 13 septembre avoir abaissé le prix de parts de LF Europimmo (1,2 milliard d’euros de capitalisation) et de l’historique Crédit Mutuel Pierre 1 (1,1 milliard d’euros).

La première voit son prix de souscription passer de 1.045 euros fin juin à 945 euros début septembre (-9,6%). La baisse est moins importante pour Crédit Mutuel Pierre 1 : -7,02%. Son prix de souscription passe ainsi de 285 à 265 euros.

L’annonce fait suite aux nouvelles expertises lancées par la société de gestion sur le patrimoine immobilier de ses SCPI de rendement, comme demandé par l’AMF au début de l’été. Elles ont fait ressortir des corrections des valeurs de réalisation des deux SCPI : -10,5% pour LF Europimmo (820,37 euros par part) et -11,9% pour Crédit Mutuel Pierre 1 (225,74 euros). Malgré ces replis, les deux restaient dans l’intervalle réglementaire de +/- 10 avec leur nouvelle valeur de reconstitution. Mais à l’instar de HSBC Reim pour Elysées Pierre en août dernier, La Française REM a décidé d’abaisser leurs prix de parts dès à présent afin de les rendre «plus en adéquation avec la valeur intrinsèque à fin d’année» de leur patrimoine, comme elle l’écrit dans sa communication aux partenaires que la rédaction a pu consulter.

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Sans surprise, La Française REM justifie les baisses des valorisations de ces deux SCPI par le contexte-macroéconomique (hausse des taux d’intérêt et contraction de certains segments du marché bureau, qui constitue leur principale exposition sectorielle). Elle avance également que LF Europimmo a souffert de sa forte exposition à l’Allemagne (63%) et au Royaume-Uni (12%), deux pays en «récession» d’après elle. Mais pas d’après les chiffres (officiellement, le Royaume-Uni n’est toujours pas en récession). Quant à l’Allemagne, ses difficultés économiques n’ont pas refroidi les ardeurs des gérants : l’Outre-Rhin est restée la première destination hors France des fonds immobilier grand public au premier trimestre, attirant 9% des flux selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).

La liquidité Crédit Mutuel Pierre 1 interroge

La société accuse aussi le ralentissement du marché immobilier d’avoir entravé l’important plan d’arbitrage dans lequel Crédit Mutuel Pierre 1 était engagée depuis 2021 (155 millions d’euros d’actifs cédés). «Il s’agissait de céder les actifs les moins résilients en matière de flux locatifs et de valorisation. Dans l’environnement actuel, ce sont ces actifs dont les valeurs corrigent le plus, pesant ainsi sur la valeur de réalisation de Crédit Mutuel Pierre 1», explique-t-elle. Contrairement à LF Europimmo, Crédit Mutuel Pierre 1 était très majoritairement investie en France (29% à Paris, 48% en Ile-de-France et 19% en régions et seulement à 4% présente en Allemagne). Mais le coup de frein sur sa stratégie de cessions d’actifs n’est pas son seul problème.

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SCPI historique créée en 1973, parmi les premières du marché, Crédit Mutuel Pierre 1 est aux prises avec d’importantes demandes de retrait, au point d’avoir poussé ses gérants à créer un fonds de remboursement. Au deuxième trimestre, il a remboursé 16.719 parts pour 231 euros chacune (contre une valeur de retrait à 262,20 euros). À fin juin, les demandes de sorties étaient encore en hausse et un peu moins de 127.000 parts étaient toujours en attente. Au total, elles représentent 3,3% du total des parts de Crédit Mutuel Pierre 1. À noter également que la collecte du deuxième trimestre (28.500 euros) a tout juste assuré la contrepartie au retrait de 100 parts.

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Les autres indicateurs de la SCPI ne sont pas meilleurs. Son taux d’occupation financier, qui permet d’évaluer sa performance locative, était de 88,2% au premier trimestre de cette année, bien loin de la moyenne de 95,29% au second semestre 2022 selon DeeptInvest (l’Aspim ne communiquant pas ce chiffre). Il était même en légère baisse par rapport au premier trimestre (88,4%).

Annonce de poids d’un acteur historique

Si la Française REM est loin d’être la première société de gestion immobilière à baisser le prix de parts de ses SCPI cette année, l’annonce est de taille. Figure historique du marché, elle gère près de 32 milliards d’euros d’actifs et se classait 8ᵉ plus grande collectrice au premier semestre, selon un document de l’Aspim que la rédaction a pu consulter (voir ci-dessous).

Comme elle l’écrit dans sa communication aux partenaires, elle qui vante une «approche systématiquement prudente», ne semble pas s’être suffisamment protégée de la correction des marchés auxquels LF Europimmo et Crédit Mutuel Pierre 1 étaient exposées.

Le prix de parts de ses autres SCPI n’a pas évolué.

LF Europimmo :

Capitalisation : 1,2 milliard d’euros

Nouveau prix de souscription : 945 euros (VS 1.045 euros fin T2 , -9,6%)

Nouvelle valeur de retrait à septembre : 869,40 euros (VS 961,40 euros fin T2)

Crédit Mutuel Pierre 1

Capitalisation : 1,1 milliard d’euros

Nouveau prix de souscription : 265 euros (VS 262,20 euros fin T2, -7,02%)

Nouvelle valeur de retrait à septembre : 243,80 (VS 262,20 euros fin T2)

Retrait avec fonds de remboursement T2 : 231 euros

Collecte nette au 1er semestre 2023 sur les SCPI :

Corum AM : 609 millions d’euros

Sofidy : 341 millions d’euros

Primonial REIM France : 294 millions d’euros

AEW : 264 millions d’euros

Atland Voisin : 256 millions d’euros

Euryale : 223 millions d’euros

Alderan : 209 millions d’euros

La Française REM : 204 millions d’euros