Immobilier : l’heure de la reprise asonné

C’est le début du déconfinement pour l’immobilier. Les visites de logements dans le parc privé sont à nouveau autorisées dès demain, samedi 28 novembre, dans le cadre d’un protocole sanitaire très strice (voir en bas de page). Si les professionnels sont soulagés de pouvoir reprendre du service, ils savent que cette fois-ci, il n’y aura pas de miracle. Alors que le secteur s’était relancé rapidement au printemps, ce scénario est totalement écarté pour la fin d’année tant les inconnues sont nombreuses et les enjeux importants. Le point sur une profession qui tente de se remettre d’une année hors normes.

L’interdiction des visites a cristallisé les tensions

Entré en vigueur le 30 octobre, le second confinement se voulait une version allégée du premier. De fait, pour plusieurs corps de métier, c’était presque business as usual. Cela aurait pu être le cas de l’immobilier résidentiel car contrairement au mois de mars, l’ensemble de la chaîne d’activité pouvait continuer à fonctionner. Notaires, banques, administrations… Tous les professionnels s’étaient adaptés et pouvaient encaisser le deuxième choc. Mais le gouvernement a interdit les visites de logements du parc privé tout en autorisant celles des biens des parcs sociaux et tertiaires.

Perçue comme une injustice par de nombreux professionnels, cette asymétrie a été au cœur des discussions entre les instances représentatives (Fnaim et Aspim notamment) et les pouvoirs publics. En guise de bonne volonté, organisations professionnelles et réseaux d’agences ont même proposé un protocole sanitaire renforcé, dans l’objectif de lever cette interdiction. En mettant toutes ses forces dans la bataille, le secteur avait repris un peu d’espoir et attendait avec impatience le bilan du gouvernement du 12 novembre dernier. Las, lors de son allocution, le Premier ministre a douché tous les espoirs en confirmant les mesures restrictives déjà en place et surtout, la date butoir du 2décembre avant le moindre assouplissement. Dont acte.

Un reconfinement en deux séquences

Pendant les deux premières semaines, les agences ont dû faire contre mauvaise fortune bon cœur et ont tenté par tous les moyens de maintenir un minimum d’activité. « On sait qu’il peut être très compliqué pour une entreprise de redémarrer quand elle a été totalement à l’arrêt», explique Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt. Cette première quinzaine fut relativement dynamique, les agences s’empressant d’écouler les stocks de transactions en cours. Pour cela, certains agents ont fait peu de cas de l’interdiction et ont organisé des visites clandestines. « Il s’agissait essentiellement de finaliser des transactions bien engagées, pour confirmer l’envie de l’acheteur et signer le compromis », souffle Sylvain Lefèvre, président de La Centrale du financement, qui précise que cette tendance s’est tarie mi-novembre. Une fois le stock de projets épuisé, il a fallu continuer à occuper les troupes. Pour cela, toutes les idées étaient bonnes : formation des collaborateurs, refonte de la communication, renforcement du service client et surtout, recours aux visites virtuelles.

Symbole de la digitalisation express qu’a connu le secteur cette année, ces dernières se sont montrées bien utiles malgré leurs limites. En permettant de sélectionner plus finement les dossiers des acquéreurs, ces solutions digitales pourraient bien faciliter la reprise du secteur. « En moyenne, cinq à sept visites sont nécessaires pour la vente d’un bien, explique Géraud Delvolvé, délégué général de l’Unis. Avec les visites virtuelles, on peut espérer réduire ce nombre à trois ».

Intervenue mi-novembre, l’allocution du Premier ministre a initié la deuxième séquence du confinement. En faisant l’effet d’un coup de tonnerre, elle a fini de miner définitivement le moral des professionnels. La chute de l’activité a forcé le recours au chômage partiel, évité au maximum jusque-là. L’atmosphère est devenue d’autant plus pesante que les professionnels ont dû assister, impuissants, à l’émergence d’une forme de concurrence déloyale. Souhaitant concrétiser leurs projets, certains acheteurs n’ont pas hésité à court-circuiter les intermédiaires en bravant le confinement pour effectuer des visites. « Beaucoup d’agents témoignent de refus de mandat et se plaignent du manque à gagner», se désole Géraud Delvolvé. Son désarroi est d’autant plus compréhensible que les sanctions à la clé ne sont pas les mêmes. « Un particulier qui ne respecte pas le confinement pour visiter un logement encourt une amende. Un professionnel qui en ferait de même risque la fermeture administrative de son entreprise en plus de lourdes sanctions financières», soulève Yann Jéhanno.

Une reprise avec beaucoup d’inconnues

C’est peu dire que le secteur est sur les dents pour la reprise qui risque d’être lente comme le prédit Géraud Delvolvé. « C’est l’effet paquebot. Quand on coupe les moteurs, il continue un peu avant de s’arrêter totalement, puis il met beaucoup de temps à redémarrer », avance le délégué général de l’Unis.

Peu d’experts se prononcent sur l’évolution du rapport de force entre acheteurs et vendeurs. Dans son baromètre d’octobre, la plateforme d’estimation immobilière Meilleurs Agents relevait une tendance à la stabilisation des prix des dix plus grandes villes de France. Résultat: les acheteurs solvables pourraient prendre l’avantage car « la demande va se tarir compte tenu du contexte», explique Thomas Lefebvre, directeur scientifique de la société.

Source : Meilleurs Agents

En parallèle, le risque de récession commence à se faire plus précis. « Notre pire ennemi, c’est le chômage, résume Philippe Buyens, directeur général de Capifrance. Si les gens n’ont pas de travail, leur priorité n’est pas de trouver une maison mais de l’emploi. Or, les prévisions pour le premier semestre sont très négatives». Les conséquences se font déjà sentir: les banques ont commencé à durcir leurs conditions d’octroi de crédits immobilier. Pris en tenaille entre des ménages qui ont envie de concrétiser leurs projets et des établissements financiers qui font de plus en plus la sourde oreille, les courtiers doivent renforcer leurs critères de sélection. « On regarde beaucoup plus régulièrement les cotations des entreprises des acquéreurs », confie Sylvain Lefèvre. Moins de dossiers sont donc présentés aux banques. Ce qui n’a pas empêché le taux de refus de financement d’augmenter toute l’année (voir ci-dessous). Selon Vousfinancer.com, il a atteint 15 % en septembre et octobre 2020, contre 10,7 % à fin août. Loin des 5,5 % de 2019. Pour autant, certains imputent cette augmentation davantage aux recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) qu’au Covid-19.

Source : Vousfinancer.com

Le HCSF pourrait revoir sa doctrine

Il fait l’unanimité…contre lui. Fin 2019, le Haut conseil a surpris tout le secteur en mettant un sérieux coup de frein à la dynamique que connaissait le marché immobilier depuis cinq ans. Il a recommandé aux établissements financiers de respecter un taux d’effort de 33% des emprunteurs et une durée de remboursement n’excédant pas 25ans dans la majorité des dossiers. Les banques disposent en effet d’une marge de 15 % pour déroger à ces deux règles, censée bénéficier principalement aux primo-accédants.

« Depuis 2018, des signaux montraient une tendance à un assouplissement excessif des conditions d’octroi de crédit, confie-t-on du côté de Bercy. Il fallait éviter une surenchère des établissements bancaires car au-delà du surendettement des emprunteurs, le risque est aussi macro-économique. Plus le crédit augmente, plus les conséquences en cas de retournement de cycle sont violentes ».

Ce rappel des règles élémentaires de prudence en a énervé plus d’un. Le HCSF a dû essuyer de violentes critiques. Lui était notamment reproché le fait de compliquer l’accession à la propriété immobilière des ménages les plus modestes. Pourtant, certains professionnels reconnaissent que le marché était alors à la limite de la surproduction.

Mais eux-mêmes furent surpris en juin dernier lorsque le HCSF réitéra ses recommandations alors que le secteur pansait encore ses plaies du premier confinement. Sonnés, les professionnels n’en ont été que plus virulents dans leurs récriminations. « Il est dommage que cette règle du 33 % d’endettement maximum ne soit pas remplacée ou au moins associée avec la notion de reste à vivre (comme c’était d’ailleurs le cas avant décembre 2019) », regrettait déjà à l’époque Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com. Celle qui figure parmi les principales critiques des critères du Haut conseil souligne que la marge des 15 % accordée aux banques est en moyenne largement dépassée. Malgré cela, des emprunteurs présentant un bon profil se trouvent pénalisés. « Les plus désavantagés sont ceux qui veulent acquérir une résidence secondaire ou faire de l’investissement locatif et bien évidemment les primo-accédants aux revenus modestes ».

Petite lueur d’espoir à l’horizon: le ministère de l’économie indique qu’un bilan sera fait en décembre lors de la prochaine réunion du conseil. En fonction de ces résultats, les recommandations pourraient être assouplies.

Plusieurs scénarios dereprise

La profession est donc dans les starting blocks pour le 28 novembre. S’il est difficile de se projeter sur le long terme, certains anticipent déjà des tendances pour les premières semaines de reprise. «La demande risque d’être très forte car tous ceux qui ont un projet voudront le faire aboutir rapidement. En parallèle, l’offre de logements ne se reconstitue pas. A court terme, les prix des quartiers et types de biens les plus prisés devraient rester sous pression», avance Yann Jéhanno.

Autre source de préoccupation majeure : les conséquences de la dégradation de l’économie sur les particuliers. Les propriétaires impactés par le chômage pourraient demander des reports de créances. La Centrale du financement prévoit d’ailleurs une augmentation de 10% de reports sur les prochains mois. Pour les mêmes raisons, les défaillances de locataires pourraient augmenter plus ou moins fortement.

Si l’ampleur de ces tendances n’est pas encore connue, il semble certain que le marché immobilier connaitra une fin d’année morose et un début d’année compliqué. Du côté de Meilleurs Agents, on parle même d’une « phase de repli ». Avant le reconfinement, les experts étaient pourtant optimistes: ils estimaient entre 800.000 et 900.000le nombre de transactions sur l’ensemble de l’année. Des chiffres condamnés à être revus à la baisse.