Immobilier coté : la « big box » logistique, le nouveau Prime de demain !

Le développement du commerce électronique va s’accentuer en Europeavec une progression attendue de 94% d’ici à 2021 qui s’accompagned’une demande accrue de m2 de logistique. L’immobilier coté offre uneexposition croissante à ce segment.

Le potentiel de revalorisation des meilleurs actifs nousparaît considérable compte tenu des taux de capitalisationqui s’étagent aujourd’hui entre 4,75% et 5,5%, là oùles meilleurs actifs de commerce sont valorisés légèrementau-dessus de 4% et les meilleurs actifs de bureauxen dessous de 3%.

L’accélération de la pénétration du commerce électronique,qui représentait seulement 9% des ventes de détailen Europe l’an dernier avec de fortes disparité entred’un coté le -Royaume-Uni (18%) et de l’autre l’Italie (3%):est indiscutable. Entre 2016 et 2021, elle devrait s’établir6,7% par an au Royaume-Uni, 13,9% en France, 15,2% enAllemagne et 19,2% en Espagne 1.

Dans ce contexte, la demande d’entrepôts logistiquesadaptés, surnommés les « Big Boxes » devrait s’amplifier.Proche des places de consommation et des noeudsde communication, ces entrepôts sont situés dans desemplacements prime sur des surfaces de 50 000 m2 minimumet dotées de hauteurs généralement supérieures à12 mètres et d’une résistance au sol adaptée. La plupartbénéficient de baux longs avec fixation des loyers tous lescinq ans, dans les pays qui l’autorisent, généralement auprix de marché. C’est le cas notamment pour 55% desbaux chez Tritax Big Box au Royaume-Uni.

Il est intéressant de constater que les surfaces requisespour le canal du commerce électronique sont trois foissupérieures à celles du commerce physique.

Par conséquent, le manque d’espaces disponibles pource type d’actifs constitue bien une barrière à l’entréeet favorise une hausse des loyers qui devrait atteindreglobalement 2,5% sur les principales places logistiqueseuropéennes en 2018. Cette augmentation devraitmarquer une rupture sur le marché de la logistique en Europecontinentale alors que le taux de vacance est passéde 10% en 2009 à moins de 4% aujourd’hui 2.

En termes de valorisation, le niveau absolu de primede risque nous paraît proche de ses plus hauts historiquestandis qu’en relatif, par rapport à d’autres classesd’actifs immobiliers, et compte tenu de la solidité desperspectives de développement sur ce segment, un reratingdevrait s’observer dans les années à venir.L’affirmation du nouveau modèle de commerce omnicanal offre de nouvelles opportunités avec l’émergenced’acteurs cotés spécialisés en Europe continentale.Convaincus par ce thème, nous avons participé en juinà l’introduction en Bourse du véhicule Eurobox géré parl’asset manager Tritax Group, déjà responsable de lagestion de Tritax Big Box au Royaume-Uni.