Des investissements en hausse mais un marché locatif encore fébrile

Investissement en hausse. Selon le GIE Immostat, l’année 2015 commence bien sur le terrain de l’investissement en immobilier d’entreprise. Le montant global s’établit à3,6 milliards d’euros au premier trimestre en Ile-de-France, en hausse de 13%par rapport au même trimestre l’an dernier. « Le marché poursuit sur la dynamique de l’an passé et les éléments stimulant la demande d’investissement sont nombreux. Entre la baisse des taux des obligations et la collecte record des SCPI et des assurances vie, la pression d’investir reste forte », explique Stephan von Barczy, directeur du département investissement de JLL.

Le volume investi en France atteint 4,7 milliards d’euros, soit une hausse de 10 % sur un an (3,5 milliards en bureaux, + 14 % et 860 millions d’euros en commerce, + 73 %).

Rendement en retrait. Les taux de rendement s’orientent toujours à la baisse, tant sur les immeubles « prime » que sur les autres actifs. Selon BNP Paribas Real Estate, l’écart de rémunération entre le taux des bureaux « prime » dans Paris QCA (4 %) et celui dit « sans risque » atteint un niveau record de 350 points de base. « Dans ce contexte, après de nets reculs en 2014, les taux de rendement immobiliers devraient à nouveau enregistrer quelques diminutions au cours de l’année 2015 » conclut Richard Malle, directeur Research France de BNP Paribas Real Estate.

Location en chute. En revanche, le marché locatif peine toujours. Seulement 372.500 m² ont été commercialisés, soit une chute de 27 % par rapport au premier trimestre 2014

Pour Roman Coste, directeur général agency de CBRE commente : «l’année 2015 a démarré très timidement avec une des demandes placées trimestrielles les plus faibles depuis 10 ans. Certains secteurs résistent, à l’image de Paris Centre Ouest et Paris Sud, qui dépassent la moyenne des 1ers trimestres sur 10 ans. De même, les surfaces inférieures à 1000 m² s’en sortent mieux que les autres».

D’après BNP Paribas Estate, le taux de vacance des bureaux franciliens atteint 7,6 % au 1er avril 2015, en continuité depuis un an mais avec de fortes disparités. Les niveaux restent particulièrement élevés dans le Croissant Ouest (13 %) et à La Défense (11 %), tandis qu’ils sont plus proches de leur seuil d’équilibre à Paris (5 %) et en Première Couronne (9 %). « Dans l’ensemble, les loyers faciaux évoluent assez peu depuis plusieurs trimestres. En revanche, les mesures d’accompagnement se renforcent au début de l’année 2015 (21 %), en forte augmentation depuis trois ans (15 % en 2011). Très soutenues notamment à La Défense (26 %) et Péri-Défense (24 %), elles restent plus modérées dans Paris intra-muros (18 %), en phase avec les niveaux d’offre » souligne Richard Malle.

Loyer bas maintenu. Le loyer facial moyen des bureaux de seconde maincalculé sur la base des transactions réalisées en Ile-de-France au premier trimestre 2015 s’élève à315€ HT HC/m²/an, sans tenir compte des mesures d’accompagnement. JLL précise que le loyer « prime » du Quartier Central des Affaires baisse pour se positionner à 725 euros, les plus grandes transactions s’étant finalisées autour de 700 euros. A La Défense, par contre, après avoir atteint son point bas à mi 2014, la courbe des loyers repart timidement à la hausse à 530 euros. «En dépit d’un premier trimestre très ralenti, le marché de bureaux devrait suivre les tendances de l’économie et accélérer au cours du 2nd semestre 2015. D’ailleurs certains grands mouvements en cours de finalisation devraient être enregistrés, et il ne faut pas quitter des yeux le climat des affaires qui devrait poursuivre sa hausse. Dans ces conditions, nous maintenons notre prévision autour de 2,2 millions de mètres carrés commercialisés pour l’ensemble de l’année 2015 sur le marché francilien. Du côté des valeurs, les loyers faciaux devraient se maintenir au niveau actuel, et les bailleurs devraient continuer à êtresouples pour capter de nouveaux occupants, ou conserver ceux qu’ils ont déjà», estime JLL.

D’après Immostat, pour l’année 2014, la demande placée définitive est de2.168.700 m², une hausse de 16% par rapport à l’année 2013. Le volume définitif arrêté du montant de l’investissement est de17,6 milliards d’euros, soit une hausse de 51% par rapport à l’année 2013.