Des intervenants manquent à leur devoir de conseil

Monuments historiques

Lors de trois arrêts récents, des intervenants dans le cadre d’opérations de défiscalisation sous le régime des monuments historiques sont condamnés pour manquement à leur devoir de conseil.

Les combles et le conseil en défiscalisation.

Dans la première affaire, un couple acquiert par l’intermédiaire d’un conseil en défiscalisation un appartement dans le cadre d’une opération sous le régime des monuments historiques. N’ayant pas pu déduire de leurs revenus la totalité du coût des travaux mais seulement ceux portant sur les parties communes, et non sur les parties privatives constituées par des combles, les investisseurs assignent le conseiller. S’appuyant sur la brochure d’information remise par le cabinet de défiscalisation rappelant le régime fiscal des monuments historiques et sur deux simulations concernant les gains d’impôt, la Cour d’appel estime que les époux pouvaient légitimement penser que les frais exposés seraient déductibles de leurs revenus dans leur intégralité. Qui plus est, l’acte authentique ne mentionne pas que le lot est constitué de combles qui n’étaient pas affectés à l’habitation jusqu’à leur aménagement. Par conséquent, la Cour d’appel, qui infirme le jugement, considère que le conseiller a incomplètement informés les investisseurs en ne leur précisant pas que les frais exposés pour les combles ne seraient pas pris en compte, ce qui les a induits en erreur. Le préjudice est constitué par une perte de chance des acquéreurs de ne pas avoir pu acheter l’appartement en connaissance de cause ou un autre bien procurant un avantage fiscal supérieur.

La faillite de l’opérateur et le notaire.

Dans la deuxième affaire, des investisseurs achètent sous le régime des monuments historiques un lot dans un ensemble immobilier. Après deux versements des sommes correspondant aux dépenses de travaux, l’opérateur et l’entreprise en charge des travaux font faillite sans qu’aucun des travaux ne soit réalisé. Les investisseurs assignent le notaire.

La Cour d’appel retient un manquement au devoir de conseil du notaire. En effet, ce dernier n’a pas informé les investisseurs des risques de l’opération et ne les a pas mis en garde sur le fait que la vente de l’immeuble ancien - qui n’était pas assimilable à une vente d’immeuble à construire- ne bénéficiait pas des dispositions protectrices de la Vefa et qu’il ne leur a pas non plus conseillé une garantie particulière. Toutefois, tenant compte que d’une part aucun élément n’est fourni pour établir que la situation de l’opérateur était compromise, que d’autre part, il est invoqué une excellente réputation de l’opérateur et, enfin, que l’époux était conseiller financier et avait lui-même commercialisé un autre programme de l’opérateur, les juges exonèrent partiellement la responsabilité du notaire et analysent le préjudice en perte de chance en l’évaluant à 10% du premier versement.

La Cour de cassation casse et annule partiellement l’arrêt, estimant que le préjudice inclut également le second versement.

Le surcoût des travaux et la banque.

Dans la troisième affaire, des époux cherchent à défiscaliser leurs revenus et entrent en relation avec une banque et l’agence immobilière du même groupe financier. A la suite de la remise de plaquette relative à un projet de rénovation d’un monument historique présentant l’immeuble, le statut fiscal, les plans, le prix, le coût prévisible des travaux et deux études personnalisées mettant en évidence un gain à terme et une économie d’impôt significative, les époux achètent deux appartements en empruntant auprès de la banque.

Toutefois, ils doivent faire face à une importante majoration des travaux (surcoût de 37%, contre 10% habituellement admis) et à un redressement fiscal. Les investisseurs recherchent la responsabilité de la banque et de l’agence immobilière qui sont condamnées in solidum par la cour d’appel à verser la somme de 120.000 euros en réparation de leur préjudice.

La Cour de cassation rejette le pourvoi de la banque et de l’agence immobilière. Elle indique ainsi qu’«il appartenait à la banque et à l’agence immobilière d’informer les époux, en corollaire des avantages énoncés par l'étude, des aspects moins favorables et des risques inhérents à l’acquisition de ce type de produit immobilier (...). La Cour d’appel a pu déduire que la banque et la société avaient manqué à leur devoir d’information et de conseil en les privant de la possibilité d'évaluer, en toute connaissance de cause, l’adéquation de l’opération proposée à leur situation et à leur attente».

CA Douai, 29 octobre 2012, n°592/12. 10/01156; Cass. 1ère civ., 20 décembre 2012 n° 11-25424; Cass. com., 8 janvier 2013 n°11-19387.