Bouygues Immobilier se lie avec Les Jardins d’Arcadie

Avec des perspectives de doublement du parc d’ici à 2020, les résidences seniors sont un marché convoité (lire l’avis d’expert). Une nouvelle association témoigne du potentiel économique que représente le vieillissement de la population. Bouygues Immobilier vient de s’allier avec Les Jardins d’Arcadie (Acapace) et ce, non seulement en matière de promotion immobilière, mais aussi d’exploitation.

Développement accéléré.

Avec ce partenariat, l’objectif est d’accélérer le développement du parc des Jardins d’Arcadie et de réaliser une quinzaine de résidences pour personnes âgées autonomes par an en moyenne, soit 80 à 100 nouveaux établissements d’ici à six ou sept ans. Les Jardins d’Arcadie appartiennent au groupe Acapace dont l’activité s’articule autour de trois axes: le pôle résidences services seniors Les Jardins d’Arcadie s’occupe de la gestion locative et de l’exploitation des services (1); le pôle hôtellerie de plein air Sandaya est une chaîne de campings créée et gérée par le groupe également propriétaire des sites; le dernier pôle est celui de la promotion immobilière qui peut porter sur des actifs autres que les résidences seniors.

Acapace a racheté la marque Les Jardins d’Arcadie en 2009, laquelle n’était plus développée et représentait alors 21 résidences. Celles-ci portent toujours le nom sans être gérées par le groupe. A ce jour, Les Jardins d’Arcadie –nouvelle génération (2)– comptent 21 résidences ouvertes et une dizaine ouvriront d’ici à 2016. Les premiers baux arriveront à terme dans trois ans. «Il n’y a pas de renégociation de loyers à la baisse en vue avec les propriétaires, ni d’importants travaux, les biens étant habités», avance François Georges, président d’Acapace et des Jardins d’Arcadie.

Copromotion.

Les synergies entre Bouygues Immobilier et le groupe Acapace porteront principalement sur la promotion immobilière. Des structures communes seront ainsi constituées pour réaliser de nouvelles opérations (voir l’organigramme). Ainsi, une société détenue majoritairement par Bouygues Immobilier aura davantage vocation à réaliser des opérations dans le neuf et une autre détenue majoritairement par Acapace portera sur le cœur de métier du groupe, à savoir la réhabilitation.

Grâce à ses 35 implantations sur le territoire, Bouygues Immobilier –qui réalise désormais 15% de son activité sur les résidences services tous secteurs confondus– compte ainsi apporter sa capacité de développement. Pour ce faire, il s’appuiera sur le plan stratégique des Jardins d’Arcadie concernant les métropoles régionales comptant au minimum 50.000 à 100.000 habitants et sur des emplacements en centre-ville.

Une participation à l’exploitation.

Bouygues Immobilier n’en est pas à son coup d’essai en matière de résidences seniors. Il y a plus de trois ans, le promoteur a élaboré un concept baptisé Noveom consistant à construire des logements adaptés pour les seniors sans toutefois en confier la gestion à un exploitant. Ne rencontrant pas le succès escompté, ces opérations n’ont pas été poursuivies. Au lieu de faire cavalier seul, le promoteur a désormais jugé plus efficace de s’associer avec un spécialiste du secteur. Et le partenariat avec Les Jardins d’Arcadie va bien plus loin que le seul terrain de la promotion.

Bouygues Immobilier prendra également une participation dans la société d’exploitation à hauteur de 40%. «Le secteur nous intéresse et constitue un axe de développement, explique Eric Guillemin, directeur général délégué de Bouygues Immobilier. Nous nous intéressons naturellement au développement à la fois dynamique mais aussi rentable de Jardins d’Arcadie Exploitation. N’oublions pas que l’exploitant souscrit des engagements envers nos clients investisseurs qui nous font confiance et qui ne doivent pas être déçus.» En général, une société est constituée pour quatre à cinq résidences, «sachant que tous les baux sont garantis par la holding», rassure François Georges.

Dernier mot à l’exploitant.

Il n’en reste pas moins qu’en étant à la fois partie à la promotion et à l’exploitation, la question de conflits d’intérêts se pose. Il ne s’agirait pas par exemple d’imposer un programme rentable du point de vue immobilier au détriment de l’exploitation de la résidence qui se révélerait déficitaire. «Nous avons travaillé sur un partenariat équilibré tant sur l’exploitation que sur les opérations de promotion, précise Eric Guillemin. La société d’exploitation dans laquelle nous ne serons qu’actionnaire minoritaire acceptera ou refusera de manière autonome des implantations en fonction de la viabilité de l’exploitation et de la tenue d’un bail sur 9 ans.»

François Georges confirme: «La décision d’implantation est prise en fonction du bassin de la population, sachant que le public visé appartient principalement à la catégorie socioprofessionnelle B (fonctionnaires…), et de son pouvoir d’achat. Une fois que l’exploitation est jugée viable, le montage immobilier peut s’envisager. C’est cette logique qui a présidé lors de notre association avec Bouy-gues Immobilier.»

Bouygues Immobilier n’est d’ailleurs pas le premier promoteur à s’intéresser aux résidences seniors, à l’instar de Nexity qui détient une participation de 38% au capital de l’opérateur Aegide/Domitys.

Commercialisation.

Le département propriétaire des Jardins d’Arcadie compte quatre personnes, dont une est dédiée à la revente. Sa mission est d’animer les propriétaires et d’assurer aussi la fonction administrative de syndic. «Dans les faits, c’est l’exploitant qui fait le travail opérationnel de syndic», note François Georges.

Les deux acteurs conservent leur réseau de commercialisation. Ainsi, Bouygues Immobilier commercialisera les lots des résidences seniors par Valorissimo. Les Jardins d’Arcadie s’appuieront toujours sur ses réseaux de distribution indépendants. «Pour les investisseurs, nous préférons donner une rentabilité de 4% apparemment dans le bas de fourchette du marché mais nette de toutes charges (hors taxe foncière), et donc sans surprise», indique François Georges (3).

Le partenariat reste soumis à l’accord de l’Autorité de la concurrence.

(1) Le groupe réalisera environ 130millions d’euros de chiffres d’affaires consolidé en 2014, dont 83 millions au titre des activités immobilières et locatives des Jardins d’Arcadie.

(2) Un investisseur achète un logement loué à un exploitant qui donne en location à une personne âgée autonome, laquelle bénéficie de services inclus et à la carte.

(3) Lire: «Résidences seniors : un marché en plein développement dans lequel investir avec soin» - L’Agefi Actifs n°589, pp. 10 et 11.