L’argent est dans le pré

Comme une petite odeur de campagne dans nos assurances-vie !

Vatel Capital lance Terres Invest, une société civile (SC) à capital fixe, distribuée en unités de compte (UC) et qui investit dans les terres agricoles. La stratégie consiste à acheter le foncier et à le louer à des exploitants afin d’en dégager un revenu de distribution, en plus de la valorisation des actifs. Une thèse d’investissement qui n’est pas sans rappeler celle des groupements fonciers agricoles (GFA), à ceci près que l’UC n’inclut pas l’exploitation des terres. Les exploitants agricoles locataires versent à Vatel Capital un fermage semestriel (l’équivalent d’un loyer). « La location est l’option majoritaire des exploitants. En cas de revente du terrain qu’ils occupent, ils renoncent souvent à leurs droits de préemption car il leur est très difficile d’investir à la fois dans leurs outils de travail et dans le foncier », avance Alexis Ménager, co-gérant de Terres Invest et ancien ingénieur agricole.

En cas de non-paiement, les exploitants sont priés de quitter les lieux, soit pour être remplacés, soit pour céder le terrain. « Les terres libres sont valorisées jusqu’à 20 % de plus que celles occupées car leur marché s’adresse également aux exploitants agricoles qui voudraient acheter leur terrain. Ils sont peu intéressés par celles qui sont occupées, chasse gardée des investisseurs », explique Pierre-Yves Ménager, l’autre gérant de Terres Invest.

Terres fertiles

Si les GFA, apparus dans les années 1970, s’étaient déjà emparé du terroir agricole, Terres Invest veut aller un cran plus loin. D’abord parce que l’UC sera distribuée en assurance-vie (Ageas et Generali ont déjà signé), avec un objectif de collecte de 100 millions d’euros d’ici à trois ans. Le choix d’une unité de compte vise à séduire les assureurs en leur évitant de porter le risque de la liquidité puisque 10 % à 30 % de la collecte sera investie dans des actifs liquides. « Cette poche sera correctement rémunérée puisque le monétaire retrouve de l’attrait grâce à la remontée des taux d’intérêt », appuie Matthieu Lambert, directeur général délégué de Vatel Capital. Ensuite, parce que les gérants comptent bien dégager du rendement pour leurs investisseurs : 5 % de TRI brut annuel cible. Un objectif « plutôt prudent », selon Matthieu Lambert.

Le marché des terres agricoles semble a priori plutôt porteur, notamment parce qu’il est lié à de forts enjeux de souveraineté. « La dépendance alimentaire n’a fait qu’augmenter ces dernières années en France. Or, depuis la crise sanitaire et la guerre en Ukraine, on s’est rendu compte de l’importance d’avoir la main sur notre production », souligne ainsi Alexis Ménager. Pourtant, malgré ce besoin de terres cultivables, l’espace agricole a fondu de 20 % en 50 ans et le nombre d’exploitations de 76 %. Le besoin de renouvellement est donc criant.

Autre point positif : les prix ont doublé en 20 ans pour atteindre un rendement annuel de 2,9 %. Une hausse importante mais maîtrisée, car les vendeurs ne font pas la loi ! Le marché est régulé par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer), des sociétés anonymes sans but lucratif, sous tutelle des ministères de l’Agriculture et des Finances. Elles ont pour mission de faciliter et d’accompagner l’installation de porteurs de projet dans le monde rural et d’encadrer toutes les transactions, avec le pouvoir d’empêcher une vente. Bien que leur périmètre d’actions ait de quoi effrayer plus d’un investisseur, les Safer se révèlent aussi être des partenaires stratégiques. « Elles nous ont bien identifiés et nous aident à trouver des terres et des locataires », souligne Matthieu Lambert.

La vigilance des Safer a rendu le marché français très compétitif par rapport aux voisins européens. Alors que l’hectare se vend en moyenne 8.000 euros dans l’Hexagone, il part pour 18.000 euros en Allemagne, 20.000 en Italie et en Angleterre, et même 47.000 euros au Pays-Bas.