Crowdfunding immobilier : l’approche d’un professionnel

Les points de vigilance dans les dossiers de crowdfunding

Vincent Sillègue s’intéresse à l’acte de construire qui n’est pas exécuté «simplement» à travers un véhicule d’opération «mais bien souvent» à partir de la maison mère qui détient les salariés nécessaires à cet acte, «de la commercialisation à la livraison».

Cette mesure «ne se fait pas simplement en étudiant les chiffres de la société mais en allant auditer le track de ce qu’a déjà réalisé l’entreprise de promotion», à savoir les opérations de construction, de livraison, les marges lors des sorties et les délais. «Et comment a été exécuté cet acte de construire». La première vigilance doit porter sur la qualité du promoteur et de l’opérateur. «Une fois audité, on va descendre sur le véhicule d’opération où l’on va auditer l’opération en elle-même: l’emplacement, le prix de sortie, la marge dégagée, le financement, la banque qui accompagne». L’objectif: qualifier ces opérations pour s’assurer de la qualité de l’opération et de l’opérateur.

Une attention particulière de la part des plates-formes de financement participatif immobilier

Prudence évidenteà l’égard de la partie légale: en ce qui concerne la purge du permis ou l’autorisation valide de construire. Il est aussi question d’être attentif à l’acte commercial, par exemple en s’interrogeant sur le fait s’il existe ou non une appétence sur la vente du programme. «Il faut étudier les ventes réalisées, mais aussi dans quel timing, poursuit Vincent Sillègue. On audite aussi le sol et la manière de construire pour éluder le risque constructif». Au niveau du plan de financement, «il faut être certain que nous sommes pas le seul acteur à investir. Il faut aussi un équilibre entre les fonds propres mis par le promoteur et ceux des investisseurs de la plate-forme. «Il ne faut pas une disproportion avec par exemple comme on a pu le voir 80 % en crowdfunding et 20 % en provenance des investisseurs. Il faut un équilibre, nous préconisons un 50/50. La sécurité du remboursement de nos actions, c’est la marge dégagée par le programme plus les fonds propres du promoteur et il est important que tous ces points soient équilibrés».

La régulation évolue.

Parmi les avancées notables qui sont attendues, «nous avons différents types de montages et de plus en plus de SAS d’investissement intermédiaires entre le promoteur et la société de construction qui créent des niveaux d’analyses compliqués à lire par les investisseurs privés particuliers. Manifestement dans la note commune de l’ACPR et de l’AMF, ce montage est pointé du doigt».

Vincent Sillègue se projette: «On peut imaginer que pour rendre ce montage plus transparent, on aille vers un montage ou ce double empilement SAS d’investissement et Société civile de construction vente (SCCV) soit fusionner dans une seule structure de portage d’opération, c’est-à-dire une SAS pour que l’investisseur soit directement titré sur l’entité qui porte les actifs fonciers et le permis».