Le Conseil d’analyse économique propose de refondre la fiscalité immobilière

Les économistes chargés d'éclairer le gouvernement au sein du Conseil d’analyse économique (CAE) proposent de remettre à plat la fiscalité pour faciliter la baisse des prix de l’immobilier et l’accès au logement. Ils suggèrent de réduire, voire de supprimer les mesures de défiscalisation qu’ils jugent contre-productives et de taxer la détention des biens immobiliers plutôt que les transactions, afin de fluidifier le marché.

Dans leur note, Alain Trannoy (Université Aix-Marseille) et Etienne Wasmer (Sciences-Po Paris) soulignent que les prix de l’immobilier ont progressé de 6% par an entre 1996 et 2012. Le logement est devenu le premier poste de dépenses des ménages (22% du revenu disponible) et beaucoup peinent à y avoir accès en dépit des 40 milliards d’euros que dépense chaque année l’Etat.

Les économistes préconisent d’abord de s’attaquer à l’offre. Face à des maires qui préfèrent accueillir des entreprises pour renflouer leurs caisses, plutôt que de construire des logements, ils veulent rendre les intercommunalités plus puissantes en matière de définition du plan local d’urbanisme et d’attribution des permis de construire. Les membres du CAE demandent aussi au gouvernement de s’attaquer à la hausse du coût de la construction qui «dérive en France» par rapport aux pays du Benelux ou à l’Allemagne. Ce mouvement ne s’explique pas par l’augmentation des salaires mais peut-être par des problèmes de compétitivité, de concurrence ou de prolifération des normes.

Alain Trannoy et Etienne Wasmer conseillent ensuite de s’attaquer à la demande en mettant progressivement un terme aux aides à la pierre. Au pire, le montant de ces aides est répercuté sur les prix (comme dans le cas du Scellier). Au mieux, elles créent un effet d’aubaine. Par exemple, le prêt à taux zéro (PTZ) a bénéficié à des ménages qui seraient devenus propriétaires sans ce coup de pouce.

Les économistes vont plus loin en proposant de supprimer les droits de mutation sur les biens immobiliers dans l’ancien qui «freinent les échanges et donc la mobilité». Cette suppression coûterait environ 9 milliards d’euros mais serait compensée par une réforme de la taxe foncière. Celle-ci serait assise sur la valeur vénale nette, c’est-à-dire la valeur marchande du bien diminuée de la dette contractée pour l’acquérir. Ainsi, les primo-accédants lourdement endettés seraient aidés au détriment des détenteurs de patrimoine plus âgés.