L’immobilier en constante évolution

C’est devant un parterre nourri de plus de 500 personnes acquises à sa cause, aux Assises de la Pierre Papier 2017, que Frédéric Bôl, le président de l’Association française des sociétés de placement immobiliers (Aspim), a voulu insister sur quelques points, certainement destinés aussi à être entendus par les pouvoirs publics: «L’immobilier est un investissement productif. Il représente une industrie qui crée des emplois et répond à des besoins sociétaux. » Il est vrai qu’à l’heure où certains arbitrages, notamment fiscaux, vont devoir être rendus par le nouveau gouvernement, rappeler que « l’investissement dans l’immobilier contribue à la richesse nationale» prend tout son sens. L’Agefi Actifs a sélectionné quelques thèmes qui ont été abordés lors de cette journée particulièrement riche.

Tour d’horizon.

«Investissements immobiliers, jusqu’où?» C’est par cette question que les Assises de la Pierre Papier ont débuté, mettant en évidence l’ambition de l’édition 2017. Compte tenu de son ampleur, le sujet, qui a donné lieu à la première table ronde de la journée, a réuni des experts aux profils variés. Ainsi, Didier Davydoff, directeur de l’Observatoire de l’épargne européenne, Marc Bertrand, directeur général de La Française Real Estate Managers, Mehdi Gaidj, président de Horizon AM, Jean Carassus, professeur et directeur du mastère spécialisé Immobilier et Bâtiment durables à l’Ecole des Ponts ParisTech, et enfin Bernard Roth, président de l’Association pour la Formation Supérieure aux métiers de l’Immobilier (AFSMI) ont, tour à tour, et avec des prismes différents, fait part de leurs réflexions.

Après avoir recensé les grands acteurs qui composent le marché immobilier, dont il ressort qu’en dépit d’un afflux de capitaux, les investisseurs institutionnels restent sous-représentés comparé aux particuliers, il a été question de l’évolution des taux, des rendements en baisse et des risques liés à la possible survalorisation de certaines catégories de biens – notamment de bureaux. A ce sujet cependant, les avis ont été assez partagés. En revanche, une idée selon laquelle l’immobilier vit une révolution a fait consensus. Et les conséquences économiques sur les acteurs du marché sont loin d’être négligeables, la montée en puissance du développement durable ayant été considérée à la fois comme une solution et un défi.

Par ailleurs, l’intérêt d’une amélioration qualitative des biens n’échappe pas à une règle de base : l’emplacement dudit bien reste fondamental. De nouveaux acteurs font appel public à l’épargne, créent ou réhabilitent dans la ville, promise également à se transformer. Cela dit, le neuf ne constitue pas l’essentiel du marché et la question de l’ancien et de son traitement se pose également. Enfin, des évolutions sociologiques sont perceptibles et tendent à modifier, notamment au sein des jeunes générations, le rapport de la propriété au profit de l’usage. Et des éléments clés comme l’évolution démographique ou l’allongement de l’espérance de vie mettent sous les projecteurs un investissement immobilier également en phase de mutation.

MIF II / Priip.

Les évolutions réglementaires, particulièrement au centre des attentions au regard de l’entrée en application des textes MIF II et Priip au 1er janvier 2018, ont constitué un autre grand thème de discussion au cours de la manifestation. Notamment dans le cadre d’un atelier où sont intervenus David Charlet, le président de l’Anacofi, Stéphane Janin, head of global regulatory development chez Axa IM, et Xavier Parain, directeur de la gestion d’actifs à l’Autorité des marchés financiers (AMF). Ce dernier a pu livrer des indications parmi les plus récentes tenant par exemple à l’état de transposition des différents textes.

Assurance vie.

Par ailleurs, si l’immobilier occupe une place à part dans les réflexions des distributeurs, c’est aussi parce que cette classe d’actifs est également indissociable d’un produit d’épargne tel que l’assurance vie. Or, au moment où la baisse des rendements des fonds euros conduit bon nombre d’épargnants à opter en faveur de la pierre papier dans ces contrats, des interrogations demeurent sur la question de la valorisation de ces actifs mais aussi de leur place dans les stratégies commerciales des compagnies et de leurs réseaux. Ces sujets ont été évoqués par Marc-Philippe Juillard, directeur au sein de l’agence de notation Standard & Poor’s, et par Benoît Faure-Jarrosson, analyste financier spécialiste des foncières cotées chez Invest Securities. Etienne Pelce, directeur en charge des métiers patrimoniaux chez Allianz, a été associé à cette discussion.

Financement participatif.

Dans un autre genre, la question de savoir comment s’organisent les relations entre les promoteurs traditionnels, les conseils en gestion de patrimoine et les plates-formes de financement participatif a été abordée lors d’un autre atelier. A cette question, Jean-Philippe Bourgade, le président de BPD Marignan, et Vincent Sillègue, cofondateur de Crowdfunding Immo, sont venus faire part de leurs expériences tandis que Céline Mahinc, associée gérant chez Eden Finances, a livré les principales conclusions de l’étude dédiée au crowdfunding immobilier.

Ingénierie patrimoniale.

Actif réel par excellence, l’immobilier peut paraître simple mais la diversité des véhicules et des manières de se positionner sur cette classe d’actifs requiert, dans de nombreux cas, toute l’expertise des ingénieurs patrimoniaux. Jean Aulagnier, vice-président de l’Aurep, Alban Gautier, directeur du démembrement chez Fidexi, et Anne Muzard, notaire associée à l’office LBMB, ont abordé certaines des subtilités inhérentes aux solutions proposées aux investisseurs.

Une nouvelle forme de démembrement a tout d’abord été présentée par Anne Muzard. Il s’agit du droit réel de jouissance spécial, un droit récemment reconnu en jurisprudence qui permet de créer non pas un usufruit, mais un usage particulier de la propriété tel que l’occupation d’une salle de réunion le lundi soir de 17h à 21h pendant trois ans. Une technique qui a enthousiasmé Jean Aulagnier qui présentait, de son côté, l’avantage pour l’usufruitier de construire sur le terrain du nu-propriétaire. La seule limite étant que l’usufruitier jouisse avec le nu-propriétaire de la propriété. Enfin, Alban Gautier a présenté sa solution d’investissement dans la nue-propriété d’un bien.