Taxes foncières sur les propriétés bâties : les conditions d’exonération en cas de restructuration lourde

Par Pierre Appremont, avocat associé chez Wragge Lawrence Graham & Co et auteur du blog Fiscalimmo.fr, et Samuel Drouin, avocat chez Wragge Lawrence Graham & Co.

→ Une définition des travaux permettant l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties …

La réalisation d’une opération de restructuration lourde d’un immeuble permet de solliciter auprès de l’administration fiscale l’application, pendant la période de travaux, de la taxe foncière sur les propriétés non bâties au lieu de la taxe foncière sur les propriétés bâties (et donc une économie significative de taxe foncière).

Jusqu’à présent, compte tenu du peu de jurisprudence sur ce sujet, l’administration fiscale disposait d’une certaine latitude pour rejeter une telle demande.

La situation est maintenant différente en raison de la décision du 16 février 2015 (n°369862) par laquelle le Conseil d’Etat a posé le principe selon lequel :

«un immeuble qui fait l’objet de travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d’une manière telle qu’elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisationne peut plus être regardé, jusqu'à l’achèvement des travaux, comme une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière » sur les propriétés bâties.

Ainsi, concrètement, dans ce cas, il pourra être obtenu l’application de la taxe foncière sur les propriétés non bâties pour la période du 1er janvier de l’année suivant le début des travaux jusqu’au 1er janvier de l’année au cours de laquelle les travaux sont achevés (le fait générateur de la taxe foncière étant le 1er janvier).

→ .... qui en pratique laisse cependant encore une certaine incertitude :

En effet, les termes utilisés par le Conseil d’Etat «travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d’une manière telle qu’elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation» ne sont pas aussi précis que les critères retenus, par exemple, en matière de TVA et de droits d’enregistrement pour la définition des travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf.

Cependant, pris à la lettre, il semble nécessaire de réunir deux critères :

- travaux touchant au gros œuvre (pas de proportion minimum retenue en l’espèce)

- impossibilité d’utiliser l’immeuble

Il pourra donc demeurer des discussions avec l’administration fiscale. Néanmoins, des travaux de curage d’un immeuble, par exemple, devraient être suffisants, puisqu’ils affectent, le plus souvent, la structure de l’immeuble et ne permettent pas son utilisation.

Enfin, ce 16 février 2015, le Conseil d’Etat a également conclu à la non application de la taxe foncière sur les propriétés bâties dans le cas d’un immeuble de bureaux et de stockage délabré et en ruine en raison d’importantes dégradations(décision n° 364676 concernant un immeuble à Bobigny).

→ la date d’achèvement des travaux à retenir est également précisée par le Conseil d’Etat.

Dans une autre décision du 16 février 2015 (n° 371476), le Conseil d’Etat a précisé qu’un immeuble non destiné à l’habitation est achevé (et donc la taxe foncière sur les propriétés bâties due) dès lors que l’état d’avancement des travaux, notamment en ce qui concerne le gros œuvre et les raccordements aux réseaux, permet son utilisation pour des activités industrielles et commerciales et ce même si l’immeuble n’est pas achevé pour l’activité à laquelle il est destiné.

Dans l’espèce objet de la décision, il s’agissait d’un hôpital psychiatrique reconverti en pépinière d’entreprises pour lesquels les travaux de gros œuvre, huisseries, raccordement … étaient achevés, seul l’aménagement définitif n'étant pas réalisé en l’absence de locataire. La taxe foncière avait néanmoins été calculée en tenant compte de l'état de l’immeuble, à savoir par référence à un dépôt commercial.