Plus-values des non-résidents fiscaux : la non-discrimination vaut aussi pour les loueurs en meublé

Par Pierre Appremont, avocat associé chez Wragge Lawrence Graham & Co et auteur du blog Fiscalimmo.fr et Samuel Drouin, avocat directeur chez Wragge Lawrence Graham & Co.

Depuis le 1er janvier 2015, le taux d’imposition des plus-values immobilières réalisées par les résidents fiscaux hors de l’Union Européenne et de l’Espace Économique Européen, a été réduit de 33,33% à 19% (article 60 de la 2ème Loi de finances rectificative pour 2014).

Cet alignement sur le taux applicable aux résidents fiscaux de l’Union Européenne (et de l’EEE) résulte de l’impossibilité d’imposer plus lourdement les non-résidents que les résidents nationaux. Principe de non-discrimination, confirmé par le Conseil d’Etat le 20 octobre 2014, fondé sur le principe de libre circulation des capitaux, résultant de l’article 63 du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne.

Principe à nouveau consacré

Ce principe est à nouveau consacré par la Cour administrative d’appel de Marseille dans une décision du 21 avril 2015 (n° 13MA004737). En effet, elle a considéré que ce seul motif était suffisant sans examiner celui fondé sur la libre circulation des capitaux, également soulevé par le contribuable.

En l’espèce, il s’agissait de la cession en 2008 par une SNC d’une propriété sur la Côte d’Azur louée meublée. Les associés de cette SNC étant non-résidents fiscaux français, la plus-value de cession a été soumise au prélèvement du tiers de l’article 244 bis A du Code général des impôts.

Par la suite, l’un des associés, résident fiscal suisse, a contesté son assujettissement au prélèvement du tiers en sollicitant non pas sa réduction à 19%, mais son exonération totale. En sa qualité d’associé de la SNC louant la propriété meublée, il avait la qualité de loueur meublé professionnel et l’activité de location avait été réalisée dans les conditions du régime d’exonération des plus-values de l’article 151 septies du CGI, de telle sorte que s’il avait été résident fiscal français, sa quote-part de plus-value réalisée par la SNC aurait été totalement exonérée (régime applicable à l'époque avant la création du régime de loueur en meublé non professionnel).

Une extension de cette décision ?

Cette argumentation a été accueillie favorablement par la Cour, celle-ci jugeant que l’application du prélèvement du tiers était contraire aux dispositions de la Convention fiscale conclue entre la France et la Suisse prévoyant une égalité de traitement entre résidents fiscaux des deux Etats.

A noter que les conditions de la qualification de loueur meublé professionnel, et donc de l’application du régime d’exonération des plus-values de l’article 151 septies du CGI, sont aujourd’hui plus restrictives qu'à l'époque des faits puisque l’activité doit représenter plus de 50% des revenus professionnels du contribuable.

Cependant, cette décision est intéressante à double titre puisque une solution identique devrait s’appliquer :

> pour d’autres dispositifs d’exonération ou réduction d’impôts jusqu'à présent réservés en pratique aux résidents fiscaux français

> aux résidents fiscaux d’autres Etats que la Suisse en application du droit communautaire (principe de libre circulation des capitaux de l’article 63 du Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne).