Pas de réels changements dans le mode de calcul de l’IFI

Mise à jour le 10/01/2018

Les règles de l’impôt sur la fortune immobilière sont détaillées dans les nouveaux articles 964 à 983 du Code général des impôts (CGI). L’IFI est effectif depuis le 1er janvier 2018.

Actifs imposables

Seront dorénavant soumis à l’impôt sur la fortune :

- Les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le contribuable

- Les parts et actions de société à hauteur de la fraction représentative de biens ou droits immobiliers – sont exclus toutefois les titres de sociétés ayant une activité professionnelle dont le redevable détient moins de 10 % du capital ou des droits de vote

- La valeur de rachat des contrats d’assurance vie à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’actifs et droits immobiliers – c’est-à-dire les parts de SCPI et OPCVI

L’abattement de 30 % sur la résidence principale est conservé

Pour rappel, le prêt ayant servi à l’acquisition du bien n’est déductible qu'à hauteur de 70 % du capital restant dû au 1er janvier de l’année, selon le principe d’affectation qui ne permet de déduire que les dettes afférentes à des actifs imposables. Cette règle était déjà applicable au titre de l’ISF.

Exonération des actifs immobiliers professionnels

L’exonération des biens professionnels est maintenue. Sont exclus du patrimoine imposable :

- Les biens et droits immobiliers nécessaires à l’activité principale du contribuable.

- Les parts ou actions de sociétés de personnes représentatives de biens immobiliers exonérés, dans laquelle le contribuable exerce son activité professionnelle

- Les titres de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés représentatifs de biens immobiliers exonérés. Etant précisé que les conditions d’exonération relatives à la nature des fonctions exercées dans la société et au seuil de détention restent inchangées

- Les immeubles affectés à l’exploitation de la société qui les détient ou d’une filiale du groupe dans laquelle le redevable détient des titres.

- Les locaux affectés à une activité de loueur meublé professionnel – les critères d’appréciation du caractère professionnel de la location restent inchangés

Autres exonérations

- Les bois et forêts à hauteur de 75 %

- Les groupements fonciers agricoles pour les trois-quarts de leur valeur

- Les biens ruraux donnés à bail à long terme

Dettes déductibles

Comme précédemment sont déductibles les dettes existantes au 1er janvier de l’année d’imposition dès lors qu’elles se rapportent à un actif imposable.

Pour les actifs partiellement imposés à l’IFI, la règle du prorata s’applique. Le passif est réduit à proportion de la fraction de valeur imposable.

Sont déductibles :

- les dépenses d’acquisition, y compris celles liées à l’acquisition des parts ou actions immobilières

- les dépenses de réparation et d’entretien

- les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement

- les impositions dues sur ces propriétés, notamment la taxe foncière
,

Dettes non-déductibles

- dettes fiscales : le texte précise expressément que les impôts relatifs aux revenus générés par les biens – c’est-à-dire les revenus fonciers et les BIC – ainsi que les prélèvements sociaux afférents ne sont pas déductibles.

- prêts in fine : ils ne peuvent plus être déduits en totalité - le contribuable doit déterminer fictivement l’amortissement qui aurait été pratiqué et les annuités théoriques qui auraient été payées sur un prêt amortissable et déduire au passif le montant supposé dû au 1er janvier de chaque année.

- prêts familiaux : ceux accordés par le redevable (ou son groupe familial) aux sociétés dont il est associé et ceux octroyés au contribuable par une société qu’il contrôle ne sont en principe pas déductibles

- patrimoine de plus de cinq millions d’euros : lorsque les dettes dépassent 60 % de la valeur du patrimoine, la quote-part de dette excédant 60 % n’est alors déductible qu’à hauteur de 50 %.

Clauses de sauvegarde :

Un tempérament est apporté aux trois derniers cas, puisque le redevable qui prouve le caractère normal de l’emprunt, dont son remboursement effectif, est autorisé à déduire les sommes correspondantes.

Seuil de déclenchement

Le seuil est toujours de 1.300.000 euros avec une première tranche imposable à partir de à 800.000 euros comme actuellement.

Le barème n’est pas modifié.