ISF : Penser à appliquer les décotes légales pour ne pas surévaluer son patrimoine immobilier taxable

Par Michel Brillat, Directeur de l’Ingénierie Patrimoniale chez CGP Entrepreneurs

Les méthodes d’évaluation pour déterminer la valeur «vénale» :

Chacun le sait, pour déclarer un bien immobilier à l’ISF, il est nécessaire d’évaluer sa valeur vénale. Celle-ci correspond au prix du marché auquel il aurait pu être vendu au 1er janvier. Elle dépend de caractéristiques « intrinsèques » comme l’emplacement, la superficie, la qualité de distribution des pièces s’il s’agit d’un logement, la qualité de la construction, etc. Elle dépend aussi de l’état du marché : s’il est actif, la valeur du bien croît alors que s’il est peu ou pas actif, celle-ci diminue.

Par comparaison…

La méthode préconisée, tant par l’Administration fiscale que par la jurisprudence, pour déterminer la valeur vénale d’un bien, est la méthode par comparaison. Il s’agit de prendre en compte les transactions similaires intervenues dans les 6 derniers mois ou, en cas de marché atone, dans les 2 ans précédents. Evidemment, il faut comparer son bien avec d’autres présentant des caractéristiques relativement équivalentes (même superficie, même zone géographique, même type de construction, etc.) et c’est toute la difficulté. Sauf à faire intervenir des professionnels de l’évaluation, les statistiques publiées par certains organismes comme le Crédit Foncier ou les Chambres des Notaires peuvent fournir une aide précieuse car elles indiquent une idée du prix moyen au m² selon la localisation, par exemple.

Attention toutefois : les moyennes de prix, si elles donnent une première idée de la cotation des emplacements, notamment, sont à prendre avec des pincettes ; Chaque bien est différent, y compris – on l’a souvent constaté pour l’immobilier résidentiel – dans une même résidence.

… via la méthode du rendement

Une autre méthode consiste à évaluer un bien en fonction du rendement locatif qu’il procure. Si l’on sait, par exemple, qu’un logement ou qu’un immeuble de bureaux dans tel quartier doit procurer aux investisseurs un rendement de 6 %, il faut procéder au calcul suivant : si le bien est loué 60.000 € / an et que l’on considère qu’il rapporte du 6 %, on peut estimer que ce bien vaut 1 million d’euros. Cette méthode peut être utilisée pour l’évaluation des immeubles de rapport si les trois conditions suivantes sont réunies: l’ensemble de l’immeuble est productif de revenus, ceux-ci présentent un caractère normal eu égard au marché local et le taux de capitalisation retenu ressort nettement de l’analyse du marché locatif.

… mais, dans tous les cas, en n’oubliant pas l’application des décotes justifiées

La méthode par comparaison ou la méthode par rendement locatif (on peut croiser les deux aussi, bien sûr) vont aider à déterminer la valeur vénale du bien, dans l’hypothèse où celui-ci est dans un état optimal et libre de tout occupant.

Mais cette valeur peut être dévaluée, en toute légalité, si le bien affiche des points négatifs comme la présence de plomb et d’amiante (en faible quantité) ou des travaux d’isolation à refaire par exemple… Un bien proche d’une route très fréquentée ou d’un aéroport permet une décote tolérée de 15 %, également (voir l’arrêt de la cour d’appel de Chambéry du 19 Février 2013, n° 11/02916).

De même, si le bien est loué, une décote de 20 à 25 %, en moyenne, peut être appliquée (selon la durée du bail restant à courir). Exception : les biens placés sous un dispositif fiscal obligeant une location de plusieurs années (Le Pinel, par exemple) ne peuvent profiter de cette décote. En règle générale, plus le bail de location est long (pour des commerces, par exemple) et plus la décote peut être forte.

Penser à appliquer ces décotes légales pour effectuer une déclaration de valeur non surévaluée est le bon réflexe que doivent avoir tous les contribuables ISF !