Une solution de logements imaginés pour la colocation

Sous la marque Les Collégiales, des acteurs de la gestion de patrimoine ont uni leurs compétences afin de lancer un produit immobilier atypique dédié à la colocation. «Environ un million de personnes vivent en colocation, indique Christophe Roy, président fondateur de la société Les Collégiales et ancien opérateur immobilier (habitations, résidences étudiantes, maisons de retraite). Alors que ce marché correspond à 2% des baux, il représente en réalité 15% du marché réel locatif en Ile-de-France.» Les logements sont proposés aux investisseurs sous le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP), voire professionnel (LMP).

Locataires cibles.

Si des produits de ce type ont déjà été développés pour des étudiants, Les Collégiales vise pour l’heure principalement les célibataires de 18-35 ans jeunes actifs. «Il existe d’autres marchés, comme celui des seniors, des familles monoparentales ou encore des entreprises, auxquels nous réfléchissons», indique Christophe Roy.

Après avoir réalisé sept opérations - qui ne portent pas le nom Les Collégiales -, un cahier des charges a été établi. Ainsi, une Collégiale se caractérise par l’utilisation de matériaux de qualité en termes de marques et de niveau de gamme comme l’utilisation de pierres, de parquets massifs. Les logements sont loués meublés et chaque chambre comporte une salle de bains et des sanitaires individuels ainsi qu’un écran plat et un mini-réfrigérateur. La cuisine est pourvue d’un lave-vaisselle et d’un four. Une pièce de vie commune est prévue pour 2-3 habitants.

Neuf et ancien.

Pour développer la marque sur le territoire, la société s’appuie sur des contrats de licence. Ainsi, sur chacune des onze régions déterminées par Les Collégiales, un professionnel licencié référence les professionnels de l’immobilier locaux (promoteurs, architectes, marchands de biens...) avec lesquels travailler sur les opérations. Pour l’heure, cinq régions sont ouvertes (Nord, Bretagne-Pays de Loire, Rhône-Alpes, Centre et Ile-de-France).

Le concept se décline aussi bien dans l’ancien rénové que dans le neuf. A terme, 40 à 50% de l’activité concernera du neuf. Différentes formes de Collégiales sont possibles: une maison individuelle de 4 à 8chambres, une copropriété de Collégiales comprenant des appartements de 2 à 5 chambres, ou encore un appartement dans le marché diffus de 2 à 3 chambres.

Rendement.

Le prix d’acquisition d’une Collégiale varie entre 200.000 et un million d’euros. «Le prix d’un bien meublé s'établit entre -20% et +20% du prix du marché en fonction de la rénovation effectuée et prenant en compte plusieurs salles de bain», indique Christophe Roy. Plus d’une cinquantaine de lots sont en cours de commercialisation, la société ambitionnant de mettre à la vente environ 350 lots en 2013.

«Le rendement locatif est compris entre 5,5% et 8% brut en neuf et 6 et 9% brut dans l’ancien hors Ile-de-France, indique Emmanuel du Villard, directeur général des Collégiales en charge de la commercialisation et aussi conseiller en gestion de patrimoine. Il est élevé car le prix d’achat porte sur une grande surface alors que le loyer d’un colocataire est basé sur une petite. De plus, le risque est mutualisé étant donné que plusieurs loyers sont perçus sur un même bien.»

Gestion.

La mise en location et la gestion locative du bien sont confiées par mandat pour une durée de neuf ans à Collégiales Gestion constituée de Comimob, un administrateur de biens qui gère plus de 1.000 lots en région parisienne. Les frais de gestion s'élèvent à 8,5% des loyers. «En proposant à l’investisseur de gérer son bien, l’objectif est de pérenniser son patrimoine et que la marque devienne une référence», relève Christophe Roy. Un bail commun est signé par les colocataires, cependant, ces derniers ne seront pas solidaires.

« Si le loyer facial demandé - entre 400 et 550euros hors Ile-de-France - dans une Collégiale est plus élevé que dans un studio classique, c’est en raison des charges déjà prises en compte telles que l’eau, l'électricité, la connexion internet et des provisions pour les charges de copropriété, ordures ménagères et la taxe d’habitation. De plus, le ménage est réalisé dans les pièces communes tous les 15 jours», explique Christophe Roy.