Révolution immobilière : acheter son bien en cryptomonnaies

En collaboration avec maître Axel Sabban, avocat chez Revo Avocats et membre de LawForCode, maître Margaux Mery, notaire de l’étude 1317 Paris

Avec l’avènement du Web3 et la démocratisation croissante des cryptomonnaies, il est désormais possible d’utiliser ce nouveau mode de paiement pour l’achat ou lalocation de biens immobiliers. Uneopération qui présente bien desavantages mais aussi divers écueils, auxquels il faut veiller.

Les dispositions légales

Possibilité du paiement en cryptomonnaie

Le paiement du prix en euros n’étant pas une obligation légale en matière de transaction immobilière, il est dès lors tout à fait possible de procéder à une vente ou àune location d’un bien immobilier en cryptomonnaie – juridiquement analogue à une vente endevise étrangère.

De plus, l’arrêté relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière* ne fait aucunement mention d’un affichage obligatoire, sur les supports publicitaires, de prix en euros. Il est ainsi possible d’afficher sur les supports publicitaires lesprix des biens en cryptomonnaie.

En revanche, les droits demutation, correspondant aux taxes imposées par les collectivités locales et l’Etat lors d’une vente immobilière, lesémoluments du notaire etles honoraires de l’agence immobilière doivent être acquittés en euros. Il est dès lors indispensable de définir lacontre-valeur du bien immobilier en euros avant lasignature de la vente, pour les calculer auplus juste.

Précisons qu’en principe, lenotaire centralise les fonds en son étude et ne remet le prix payé au vendeur qu’après letransfert de propriété du bien immobilier. Si le bien a été payé en cryptomonnaie, lenotaire ne pourra pas recevoir cepaiement, il devra alors le constater via les relevés de compte du vendeur. Il peut alors être judicieux d’annexer directement àl’acte devente lesdits relevés de compte afin de constater et valider la vente subséquemment.

Obligations de lutte contre le blanchiment

Afin de respecter les obligations en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT), les notaires et agents immobiliers devront vérifier l’identité de l’acquéreur et du vendeur. Cette procédure LCB-FT n’est néanmoins pas une spécificité du paiement en cryptomonnaie, les notaires et agents immobiliers étant soumis à cette obligation pour toute transaction.

Fiscalité des achats immobiliers en cryptomonnaie

Les achats immobiliers en cryptomonnaie n’échappent pas à la fiscalité. Pour l’acquéreur, la cession de cryptomonnaies emporte l’application d’une flat tax, à savoir l’imposition des plus-values à un taux de30%. Toutefois, la flat tax ne sera pas applicable lors de l’achat du bien. Il est conseillé d’ajouter au contrat une estimation en euros pour pallier la volatilité descryptomonnaies et permettre decalculer au plus juste la flat tax. Levendeur, quant à lui, devra s’acquitter del’impôt sur la plus-value générée, en prenant en compte la contre-valeur en euros des cryptomonnaies le jour de la signature delavente du bien immobilier.

Le problème de la volatilité des cryptomonnaies

Puisque la volatilité est inhérente auxcryptomonnaies, il incombe nécessairement au vendeur et à l’acquéreur de subir ce risque. Pour le pallier, plusieurs solutions existent.

Les stablecoins

Une conversion en stablecoins peut permettre de prévenir une volatilité excessive et un risque disproportionné pour le vendeur. Le prix peut alors être défini enstablecoins, c’est-à-dire en garanti-fiat, encrypto «collateralisé » ou non «collateralisé». La conversion du prix en stablecoins aura alors pour effet de définir la contre-valeur du bien en euros au jour de l’avant-contrat.

Les entreprises spécialisées

Certaines entreprises protègent les acquéreurs et les vendeurs de la volatilité des cryptomonnaies en permettant un échange immédiat de cryptomonnaies endollars. Pour l’instant majoritairement présents aux Etats-Unis, ces services envisagent d’opérer également en Europe, cequi pourrait permettre à l’immobilier européen de développer plus sereinement les transactions en cryptomonnaies en luttant au mieux contre leur volatilité.

L’insertion de clauses contractuelles

Il peut être judicieux d’insérer dans le contrat une clause stipulant notamment que le vendeur fera son affaire personnelle de l’évolution du cours des unités de valeur et reconnaît le risque de perte de valeur auquel il s’expose. Par ailleurs, les praticiens suggèrent également de spécifier que lecréancier accepte ce type de règlement en cryptomonnaie et reconnaît la libération de son cocontractant par le transfert effectif de cette devise.

Les prêts immobiliers encryptomonnaies

L’acquisition d’un bien en cryptomonnaie permet en théorie aux plus petits détenteurs de cryptomonnaies de financer leur acquisition immobilière grâce aux prêts. Dans ce type de prêt, les finances personnelles et traditionnelles n’intéressent pas le prêteur, seules comptent les cryptomonnaies disponibles car elles joueront le rôle de collateral, c’est-à-dire de garantie. Mais ilfaut veiller à vérifier les conditions générales des sociétés prêteuses certaines prévoyant que les cryptomonnaies « collateralisées » deviennent leur propriété. Le loan-to-value –le montant d’un prêt en cryptomonnaie – oscille généralement entre 20% et 80% del’épargne du futur acquéreur. Ces prêts en crypto sont alors également fort intéressants pour compléter un apport financier qui aura été fait en euros par exemple.

L’avantage du prêt en cryptomonnaie réside dans la totale indépendance del’acheteur vis-à-vis d’une banque traditionnelle, qui pourrait lui refuser un prêt au motif d’une insuffisance de revenus mensuels ou de l’instabilité de son emploi, afortiori dans un contexte de tension bancaire substantiel. L’organisme prêteur encryptomonnaie ne se soucie que duvolume de cryptomonnaies et ne refusera probablement pas, en principe, d’octroyer unprêt à un acquéreur.

Le développement des loyers en cryptomonnaies

L’acquisition d’un bien immobilier n’est pas laseule opération existante pour ceux qui souhaitent faire partie de l’écosystème de l’immobilier au moyen de leur patrimoine encryptomonnaie. En effet, il est également possible de payer son loyer directement parce biais. Le loyer, même s’il est payé en cryptomonnaie, est toujours taxé au barème progressif en qualité de revenu foncier oudebénéfice industriel et commercial, enfonction de la nature de la location envisagée. La conversion de ce loyer en euros est pour sa part susceptible de générer uneplus-value si les cryptomonnaies ont été perçues par un particulier. Pour éviter cetécueil, le bailleur peut adopter une méthodologie deségrégation du patrimoine.

Et il est fondamental de veiller à ce que lavolatilité (encore elle!) de la cryptomonnaie n’entraîne pas un dépassement du plafond du loyer le cas échéant.

*Arrêté du 10janvier 2017.

,