Quand le réglement de copropriété fait échec à la requalification de lots privatifs

Une SCI a fait édifier une résidence de tourisme soumise au régime de la copropriété, suivant un état descriptif de division et règlement de copropriété établi par notaire. Elle a vendu en l’état futur d’achèvement certains les lots, à l’exception de certains locaux affectés à la fourniture de prestations collectives, dont elle a conservé la propriété pour les revendre à une autre SCI, laquelle les a donnés à bail à une société. En se fondant sur la notice descriptive annexée aux actes de vente en l’état futur d’achèvement, le syndicat des copropriétaires de la résidence et la société gestionnaire de celle-ci ont agi en requalification des parties privatives des lots vendus en parties communes et en indemnisation de leurs préjudices. Le syndicat et la société gestionnaire ont invoqué subsidiairement l’impossibilité de commercialiser la résidence en offrant l’intégralité des prestations collectives initialement prévues lors de la vente des logements aux copropriétaires et demandéle constat de l’abandon des lots litigieux et l’attribution de leur propriété au syndicat.

Une action rejetée en appel, puis en cassation. Pour la Haute juridiction, la cour d’appel a retenu à bon droit que la notice descriptive, qui indique les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à son implantation et à son utilisation,a pour rôle de déterminer les spécificités principales de la construction, la nature et la qualité des matériaux « sans pour autant définir davantage les droits de l’acquéreur ni primer sur les dispositions claires du règlement et de l’état descriptif de division établissant le titre conventionnel de copropriété auquel les acquéreurs ont adhéré et relevé que ces dispositions conféraient aux lots litigieux des tantièmes des parties communes générales, leur consistance précise, leur destination et leur caractère privatif exprès exclusif de toute partie commune». Par conséquent, « la demande de requalification des parties privatives des lots litigieux en parties communes devait être rejetée».

Sur la demande subsidiaire, « ayant relevé que le syndicat ne proposait pas le paiement de l’indemnité ni ne formait de demande visant à en voir fixer le montant, la cour d’appel a exactement déduit de ces seuls motifs que la demande en constat de l’abandon et attribution au syndicat de la propriété des lots litigieux devait être rejetée ».

Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-16.717