Loi Climat : le big bang aura-t-il lieu ?

«Nous serons vigilants quant à l’évolution du marché ». C’est en ces termes que la ministre du Logement Emmanuelle Wargon a tenté de rassurer les professionnels de l’immobilier venus l’écouter au colloque annuel de la Fnaim fin novembre. Sa façon à elle de calmer leurs inquiétudes quant à la soutenabilité du rythme d’interdiction à la location des logements classés E, F et G au niveau de leur diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce signe d’ouverture a été bien accueilli tant les critiques ont fusé sur les dispositions de la loi Climat pourtant nécessaires pour sortir des millions d’habitants de la précarité énergétique. En plus de ne pas laisser suffisamment de temps aux propriétaires et aux professionnels pour se mettre en ordre de bataille, le gouvernement est accusé d’être chiche côté financement. Or, de premières études commencent à démontrer l’impact du texte sur le marché immobilier.

Jusqu’à 13% de décote sur les maisons

En se basant sur les transactions réalisées en 2020, les notaires de France ont pu évaluer l’impact de l’étiquette énergétique sur les prix des biens vendus. Avant même l’adoption définitive de la loi Climat, les logements classés E, F et G se voyaient déjà sanctionnés par le marché. Les prix des maisons les plus énergivores ont ainsi perdu entre 2 % et 13 % par rapport à un logement similaire classé D. La claque est moins grande pour les appartements : -4 % en moyenne pour ceux classés E. A l’inverse, les appartements les plus performants énergétiquement (A et B) ont été valorisés entre 3 % et 21 %, toujours par rapport à un équivalent D. Pour les C, le gain n’est que de 6%. Selon les notaires, l’impact de l’étiquette énergétique est d’autant plus faible que la tension immobilière est forte.

Ces décotes tendent à prouver que les acheteurs ont compris que le DPE pouvait leur permettre de reprendre la main dans les négociations. « Le marché est aujourd’hui favorable aux vendeurs mais une bascule pourrait s’opérer pour les biens E, F et G car 9 futurs acquéreurs sur 10 des porteurs de projet utilisent l’étiquette comme un levier de négociation », relève Séverine Amate, porte-parole du groupe SeLoger. Les propriétaires concernés doivent donc trancher entre engager des travaux ou brader leur logement. Or, la rénovation énergétique peut leur coûter cher.

Rénovation : penser global

Difficile d’estimer un coût moyen des travaux à engager pour faire passer une passoire thermique au moins au niveau D. Certains experts commencent toutefois à jongler entre calculs et boule de cristal. « Pour une maison de 100m², il faut compter entre 40.000 et 80.000euros de travaux thermiques pour passer d’une classe F ou G à une classe B », avance Vincent Legrand, dirigeant de Dorémi. Sa société accompagne les propriétaires de maisons dans la rénovation de leur logement. Pour le dirigeant, le plus important est d’adopter une approche globale de la rénovation, plutôt que par gestes. « Juxtaposer les gestes de travaux ne permet pas d’améliorer suffisamment la performance énergétique d’une habitation, martèle-t-il. Cette pratique, très répandue en France, ne permet de réduire la consommation énergétique d’un logement qu’à la marge ».

Le cynisme de l’histoire veut que la majorité des propriétaires de passoires thermiques soient plutôt précaires. Les employés, ouvriers et retraités représentent 47 % de ce ceux qui ont un bien F et G et 44% de ceux ayant un logement E. Ces ménages à faibles revenus peuvent bénéficier d’une avance sur certaines aides, comme MaPrimeRénov, leur évitant ainsi un effort de trésorerie. Ce n’est pas le cas des foyers intermédiaires qui doivent attendre le remboursement des différents dispositifs auxquels ils font appel.

Conséquence : certains propriétaires se dépêchent de vendre leur bien avant qu’il ne soit trop dévalué. Sur 40 villes étudiées entre septembre 2020 et octobre 2021 par le groupe SeLoger,les annonces de logements classés E, F et G ont augmenté dans 20 d’entre elles. Les hausses sont particulièrement spectaculaires à Rennes (+74%), Paris (+72%) et Nantes (+70%).