L’investissement locatif optimisé en Pinel grâce à deux dispositifs cumulés: le Pinel Ancien et le Déficit Foncier

Quid du Pinel +? Ce dispositif conserve les avantages fiscaux de la Loi Pinel initiale selon la période de location du bien (12% de réduction d’impôt pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% sur 12 ans). Logements situés dans un quartier prioritaire de la ville, espaces extérieurs imposés, double exposition pour les grands biens… Autant de contraintes qui limitent le nombre de biens éligibles au Pinel +.

L’addition Pinel Ancien + Déficit Foncier

Le Pinel Ancien a les mêmes avantages fiscaux que le Pinel neuf pour des logements à rénover. Sa spécificité: il se cumule, pour une partie des travaux, avec le Déficit Foncier. Les avantages des deux régimes s’additionnent. L‘investisseur avec des bénéfices fonciers diminue sa pression fiscale dès l’année d’acquisition de son bien et celui sans bénéfices fonciers profite de la déduction maximale de 10.700 eurosdu revenu global. Le tout offre un avantage fiscal avant la livraison de l’immeuble et enclenche, ensuite, l’avantage du Pinel Ancien. Avec le Pinel Ancien, les travaux éligibles sont ceux qui donnent au bien les caractéristiques d’un logement décent avec au moins 6 des performances techniques (l’arrêté du 19 déc. 2003 et Art 6 loi du 06/07/1989). Il offre une réduction d’impôts, selon la durée de location de 10,5% pour 6 ans, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans sur 2023. Cette réduction est calculée sur le foncier et sur une partie des travaux de réhabilitation des parties privatives et communes (base globale à 5.500 euros/m2). Côté Déficit Foncier, les travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien sont déductibles des revenus fonciers et reportables sur 10 ans. L’excédent de travaux déductibles sur les revenus fonciers peut s’imputer sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros. Le reliquat éventuel peut être reporté pendant 10 ans. L’avantage fiscal est immédiat et hors plafonnement des niches fiscales. Ainsi, l’investisseur cumule les avantages fiscaux du Pinel Ancien et réalise une opération en déficit foncier pour réduire son revenu global et/ou diminuer tout ou partie de son bénéfice foncier existant.