Le marché de la pierre papier à nouveau à l'épreuve du confinement

Par Pierre Garin, directeur du pôle immobilier de Linxea

Le nouveau confinement annoncé hier soir lors de l’allocution officielle du Président Macron suscite l’inquiétude des professionnels du marché de la pierre papier. Alors que l’encaissement des loyers et les nouveaux investissements étaient quasiment revenus à la normale, ce reconfinement risque de porter un coup d’arrêt à la relance du secteur. S’il est encore trop tôt pour quantifier l’impact du reconfinement sur le marché des SCPI, certains points devront être suivis de près ces prochaines semaines.

Tout d’abord, les actifs de santé, logistique et résidentiel, déjà largement épargnés par le premier confinement, ne suscitent pas d’inquiétude particulière. Au premier semestre 2020, ces actifs ont encaissé plus de 95% des loyers.

Peu d’inquiétude également pour les bureaux déjà loués car les loueurs sont protégés par des baux fermes et de plus, bien souvent le télétravail n’empêche pas la continuité de l’activité de l’entreprise. En revanche, il existe un point d’inquiétude pour les bureaux vides en situation de vacance locative car cenouveau confinement risque de faire à nouveau baisser la demande locative.

Concernant les commerces, il faut distinguer les commerces de première nécessité comme l’alimentaire par exemple qui pourront poursuivre leur activité habituelle, des autres commerces pour lesquels une attention toute particulière devra être portée. Certains avaient déjà été fragilisés par le premier confinement. Leur facilité ou non à traverser ce reconfinement dépendra de leur situation financière, de l’accompagnement de la part des bailleurs ainsi que les éventuelles aides de l’Etat sur la période. Le chef de l’Etat a évoqué la perspective d’étudier une réouverture de ces commerces après 15 jours de confinement en fonction de l’évolution de la situation. Le Président garde l’espoir de « rouvrir certains commerces avant les fêtes ». Nous attendons la liste des commerces qui pourront rester ouverts mais elle devrait être assez proche de celle du premier confinement. Pour rappel, au second trimestre, l’encaissement des loyers des SCPI de commerce était en moyenne de 65 %.

De même pour l’hôtellerie où la situation était quasiment revenue à la normale pour certaines SCPI. Il faudra surveiller de près cette classe d’actifs qui avait été la plus touchée par le confinement en mars. Au premier semestre, les SCPI hôtelières avaient encaissé moins de 50 % des loyers. A noter que la diversification géographique de certaines de ces SCPI investies majoritairement à l'étranger pourraient leur permettre de mieux traverser ce second confinement.

Les SCPI encaissent habituellement les loyers avec un trimestre d’avance mais certains aménagements avaient été mis en place lors du premier confinement tel que la mensualisation des loyers, bénéfique pour la trésorerie des entreprises. Les données d’encaissement des loyers du quatrième trimestre seront donc à surveiller de près.

Point positif, le chef de l’Etat a insisté sur le fait qu’à la différence du premier confinement, l’activité économique devait continuer. De nombreux secteurs, comme le BTP ou l’industrie, pourront ainsi continuer à travailler ce qui laisse à penser que le coût économique de ce reconfinement devrait être moins fort qu’au printemps dernier. De plus de nouvelles aides de l’Etat ont été annoncées comme le chômage partiel et la prise en charge jusqu’à 10 000 € par mois de la perte de chiffre d’affaires pour les indépendants, les commerçants et les petites et moyennes entreprises touchés par les restrictions.

Il faut cependant rester vigilant alors que nombre d’entreprises rentrent dans ce nouveau confinement affaiblies sur le plan économique. Certaines se sont endettées pour faire face au confinement de mars et les défaillances pourraient être plus nombreuses. Mais il y a fort à espérer qu’elles ont appris à s’adapter à cette nouvelle réalité pour pouvoir continuer à assurer une continuité de service (achat en ligne, télétravail...)

Cependant, les SCPI ont su faire preuve d’une grande résilience sur l’année 2020. Les conséquences du premier confinement avaient été moins importantes que prévu, que ce soit en terme de rendement, de récupération des loyers ou de revalorisation des parts.

Celles-ci devront à nouveau prouver leur résilience.